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十月楼市围城 上 海:楼市新政引发观望潮


www.nsfang.com  来源:证券时报 时间:2010-10-11 09:50:04

10月9日上海房管局等8部门权威解读调控细则“沪十二条”之后,沪上各开发商和中介机构纷纷据此作出市况分析。长假过后各楼盘则呈现涨跌互现势头,有部分楼盘较“十一”前已直降1%,也有新江湾城等楼盘逆势单价飙到7万/平米。

限购令或促成买方市场

此次“沪十二条”中最为关键的是限购和紧缩银行贷款的相关规定。在新闻发布会上,上海市房管局局长刘海生表示,根据9月29日国家各部委的文件,此次的新政策增加了“禁止消费性贷款用于购买住房”,这主要是为了防止用其他名义申请贷款买房,上海坚决按此要求监管。公积金贷款政策,则主要体现在鼓励支持购买小户型(90平方米以下)强调自住(首套),积极引导合理使用公积金贷款,对非改善型第二套房暂时停贷,第三套房停贷。

对此,有开发商表示,一户家庭只能新购一套商品住房(含二手存量住房)的措施,将使上海市场全面进入买方市场。此前“北京十一条”中,“限购”起到了量价齐降的作用,如果上海楼市成交量下降,资金不充裕的开发商就会考虑降价“抢跑道”。不过,“沪十二条”的最大关键在于,如何把握“第二套非改善型住房”。新政表示,主要是以现在的“人均居住面积”衡量,买房时,根据买房人的现有房屋状况和现有家庭人口数,计算人均居住面积。显然,购房者可以通过迁徙户口等方式对“人均居住面积”实施调节。

具备开征房产税基础条件

另外,“沪十二条”中的第八条,即提高预售标准,也是开发商关心的重点。有业内人士表示,提高预售标准将是收紧开发商资金链的重要措施。楼市中出现过的烂尾楼纠纷和改规划纠纷,可大为减少;另一方面,预售标准的提高,势必令开发商投入更多成本,尤其是那些项目众多的大开发商。不过,也有开发商认为,此举可大幅减少上海楼市供应量,是市政府“明打暗保”的举措之一。

土地增值税预征率调整,则是此次引导房产商合理定价的重要措施。有分析认为,此前国税总局下发通知,规定上海土地增值税预征率不低于2%,而上海此次细则调整由2%调整为“最高可达到5%”,比之前增加一倍。这无疑将再次收紧开发商本就显得紧张的资金链。尤其对于高端项目来说,条款杀伤力尤其强大,如果预征率达到5%,将比上半年1%的预征率提高整整4倍。

同时,刘海生表示,开征房产税方面,上海要等中央具体政策下来后再操作。目前上海正在做一些准备工作,包括已成立房屋状况信息中心等。

“上海有开征房产税的基础条件,一旦国家政策明确,可快速推进。”刘海生表示,房产税作为国家税种,其开征需服从国家规定,试点也要得到国家的认可。而已出台的上海地产调控细则中关于房产税的条款,表明了上海的积极态度。

中心城区看房客户依然积极

上海房市新政引发市场强烈观望情绪。有中介机构表示,目前中心城区客户依然看房积极,购买意愿相对坚定;外围区域的买家则观望气氛较浓。不少潜在购房者都对如何界定“新购一套”、“以家庭为单位购买”比较困惑;大约已有约二三成的客户产生了观望情绪,未来这个比例有可能会加大。

从最新市况看,“沪十二条”的实施,短期内未能挡住沪上豪宅开盘销售的牛气,10月10日在上海中环附近,新开盘的仁恒怡庭均价高达5.5万元至7万元/平方米,并有300多位客户已预交30万元意向金。此次主推170平米、195平方米大户型多层公寓,以及220、330平方米的叠加别墅房源。单套房源的售价大多超过1000万元。不过,也有市中心个别楼盘出现些许调整,一套售价在550万元左右的豪宅,中介报价较“十一”前已直降5万元。



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