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彭庆邦:"人民币基金"或将成为未来地产基金主流


www.nsfang.com  来源:中国房地产报 时间:2010-10-09 09:11:23

“基汇资本房地产基金III的主要目标为国内新开发的经济重点——中国二线及三线城市快速增长的房地产业。除继续延伸之前的投资目标外,同时将进一步将投资触角伸向二线及三线城市的零售、写字楼及酒店等商业不动产。”基汇资本执行合伙人彭庆邦在接受本报记者专访时表示。

8月底,基汇资本宣布,已完成筹集第三只专注投资大中华区房地产的私募基金,所筹集得来的3.735亿美元将投资北京、上海及广州以外的城市。在宏观调控政策趋紧下,基汇资本的投资策略将出现哪些调整?如何保证未来的收益和股东的利益?就此,本报记者专访了彭庆邦。

中国房地产报:基汇资本什么时候开始将投资重点转向二三线城市?对这些城市的后市如何判断?

彭庆邦:早在2007年,基汇资本就开始关注二三线市场,主要是在徐州、常州、成都、大连等地进行投资。

2009年以后,国家的政策是比较侧重二线城市,例如扩大内需、城镇化等,会给二线城市带来很大的发展。

对于目前一线城市的投资,我觉得门槛比较高,另外也很受国家政策的影响。以上海为例,其实上海的市场跟香港一样,也是靠很多的外来需求,我们尽量避开,因为外来需求很容易受到国家政策的影响,基汇资本的投资策略比较偏重于本地需求,不管是住宅还是商业,都是以本地的家用为主导,不是投资为主的。

中国房地产报:募集第三只基金的进程如何?海外投资者对中国房地产市场如何评价?

彭庆邦:2005年基汇资本成立到现在,我们不做短期的炒作,都是坚持长线投资和价值投资,因为我们希望能够在中国市场树立品牌,做中国专业的房地产私募基金。

在我们募集第三只基金的过程中,确实坎坷。过去的一两年,国外基金募集环境并不是太好。国外一些知名的机构投资人,经过2008年的金融危机,也是元气大伤。有些投资人的资金链还比较紧张,可能没有空间再投资新的基金,所以这一两年能够募集到资金的基金不多了。我们凭借过去的业绩与口碑,能够募到资金,算是相当成功的。

我们觉得,中国的市场是长期看好的。特别是中长期的中国房地产市场,无论从城市化还是国家扩大内需的政策以及中国GDP的增长等方面考虑,中国人的财富还是在不断的增长,房地产业虽然短期内受政策的影响有所调整,但是中长期而言,肯定是一个向前发展的过程。

基汇资本团队的成员有很多是华裔,比较了解中国国情。这样的一个时间点,恰好给了我们一个寻找比较合理的项目的空间。

中国房地产报:您是否认为目前的市场环境对资本来说是一个机会?在您接触的项目过程中,是不是现在的议价空间更大了?空间有多大?

彭庆邦:目前情况是这样的,如果是跟开发商去谈,议价的空间比较小一点。因为2009年的房地产市场表现良好,房产商手头积累了相当的现金,在价格上不会有太多的让步。

但是从单一投资项目来讲,可能有谈判的余地。在银行信贷收紧的前提下,很多业主因为看不清后市发展趋势,而愿意与我们谈价钱,以便情况不对时随时可以离场。他们担心的是未来6个月银行放贷的态度——万一政策继续收紧,将会影响他们的资金链。

我们对地产投资一向坚持长期投资的方向,会对所购买的物业进行重新的评估和定位,已达到增值。

中国房地产报:以目前的情况,基汇资本更愿意做股权投资还是单一项目的投资?

彭庆邦:我们有股权投资也有项目投资。但是我们绝大部分项目是希望百分之百自己控股,因为跟其他合伙人合作需要磨合的时间,办事的方法也不一样。从我们运作的情况来看,基本是通过招拍挂的方式取得土地。

中国房地产报:像基汇资本这类专业做房地产的私募基金,未来会走向怎样的发展模式?

彭庆邦:我们现在专注于房地产,但不排除我们这一个部门运作更大更好的时候,可以跟国外比较好的一些私募集金合作,投资方向也可能多元化,实际上基金的品牌很重要。基汇资本这几年在中国积累了一定的品牌知名度,我们项目的回报率年化收益高达30%以上,也作出几个比较好的案例。相信在资产管理领域,基汇资本的实力是有目共睹的。

另外我们现在也在跟一些研究机构在探讨人民币基金的事宜。我们觉得,人民币基金肯定是未来的发展方向。但是目前有很多法律法规没有规范,外资从事人民币基金还有些制度上的限制,但是我们仍会往这个方向努力。



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