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调控开始“真正博弈” 楼市冷清量跌价未跌


www.nsfang.com  来源:中国财经报 时间:2010-10-09 09:09:37

面对地产新政以来的房价“假摔”和8月份以来的房价上涨势头,国家有关部委出台了二次调控的政策,“史上最严厉”的楼市调控政策再次深化。

调控开始“真正博弈” 楼市冷清量跌价未跌

调控开始“真正博弈” 楼市冷清量跌价未跌

这次对“国十条”的进一步强化,不仅表明了中央政府对房地产宏观调控的决心,而且要打破当前支撑房地产市场投机炒作的非理性预期。虽说房价目前还没有明显松动,但十一黄金周如此惨淡的交易状况已经显示出越来越强的“逼宫”力量。

历经8年调控的楼市又一次面临新政。

国庆长假前夕,国家多部委分别出台措施,包括将商品住房首付比例调整至30%以上,调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策等,在4月份调控政策的基础上再次祭出“利剑”,加大对房地产市场的调控力度。

“迷茫”的楼市在新一轮政策的影响下走势如何,房价能否回归理性,备受社会关注。

楼市冷清量跌价未跌

国庆假期,记者走访了京东的部分楼盘。10月7日,记者来到了北京朝阳区的一个楼盘“世纪星城”。偌大的售楼大厅只有四五个售楼人员和保安在值守。销售人员梁小姐告诉记者,这几天很冷清,一天只有几个人来看房。小区只有21号楼有现房,10月下旬开盘,销售价格要等公司通知。“我估计价格在两万二左右,从6月开始就是这个价。”

记者随后来到售楼处东边某房产中介公司。店内只有工作人员李先生一人在值班。他告诉记者,长假期间就几个人轮流值班,到目前还没有签约一套房。这个小区最早的房是2005年的,目前一手房售价2.2万-2.3万元,二手房单价便宜5000元左右。“半年来一直是这个价,9月下旬稍微涨了一点。”

无论一手房还是二手房,在十一黄金周销售旺季却一片冷清。

记者登录北京市房地产交易管理网,统计显示,国庆长假的前五天,北京新建商品住宅的成交量为619套,日均成交接近124套。但9月28日至10月2日期间,共有17个楼盘入市销售,约80万平方米的供应。按照目前市场上单套平均面积约100平方米计算,黄金周期间至少有约8000套新住宅进入楼市。8000套的供应量和619套的成交量相比,市场消化不足10%。

不光新房,二手房业绩则更为惨淡。根据该网的网签数据,10月1日至5日,存量房市场共成交了83套,其中2日、3日两天都是个位数成交。平均计算下来,日均成交量才16.6套,环比9月前五天244套的日均成交量,下跌了97.5%,甚至比第一轮新政实施后的五一假期还要惨淡,创下了迄今为止的年内新低。

按照销售惯例,9月份的热销应该传导至10月。虽然有十一长假外出旅游,购买者减少,以及销售签约滞后等客观因素,但整体来看,今年十一期间楼市的销售量和供应量之间比例相差太大。

业内人士表示,节前出台的调控政策,让购房人的观望情绪回升,热热闹闹的楼市在黄金周突然遇冷。

北京中原地产相关负责人表示,“相对目前动辄超过150万元的房价,增加一成首付就需要15万元以上,对于刚需来说只能暂停购房,而9月份签约的一些最近火热成交的郊区大盘,大部分为期房,很可能面临需要补缴首付的影响。”

虽说房价目前还没有明显松动,但如此惨淡的交易状况已经显示出越来越强的“逼宫”力量。

“政策出台后,对政策动向判断的不明朗将会截留不少购房者,市场将重新陷入观望态势。”房产中介我爱我家副总裁胡景辉告诉记者,预计10月北京房产市场成交量将迅猛下跌,再次回到六七月份的低谷。

二次调控对房价“假摔”亮牌

4月份国务院出台一系列严厉的楼市调控政策以来,部分城市房价过快上涨的势头得到遏制。但8月份以来,部分城市商品住宅成交量出现快速上涨,带动房价反弹,引起社会广泛关注。

国家统计局9月发布的数据显示,8月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%。统计还显示,包括全国房地产开发投资、商品住宅投资、销售面积、土地购置面积等在内的多项数据都相比7月有不同程度的上涨。

以北京为例,截至9月28日,北京本月商品住宅成交量达9152套,已经接近今年4月份成交量最高水平。土地市场也呈现出全国性的成交价格上涨的现象。

业内人士分析认为,等待了5个多月的购房者没有见到房价明显下降,随着部分地区成交量有所回暖,担心房价出现报复性反弹的恐慌心态,导致一批处于观望状态的购房需求盲目入市。

央行最新公布3季度居民调查结果显示,72.2%的居民认为当前房价水平“过高,难以接受”,且对房价上涨预期大幅上升,36.6%的人持上涨预期,比上季度大幅上升7.2个百分点。

面对地产新政以来的房价“假摔”和8月份以来的房价上涨势头,国家有关部委最终出台了二次调控的政策,“史上最严厉”的楼市调控政策再次深化。

“虽然现在还没有看到所有的政策文件,但从各部委传递的信息看,这次强调的政策对当前市场的情况有较强的针对性,着力点十分清晰。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹认为,随着各部委出台政策细节,新政策将对买卖双方的预期产生明显的影响。

“国家有关部委近日分别出台的措施,基本上是对‘国十条’的细化、深化及落实。”中国社会科学院金融研究所研究员易宪容接受记者采访时表示。在他看来,这次对“国十条”的进一步强化,不仅表明了中央政府对房地产宏观调控的决心,而且要打破当前支撑房地产市场投机炒作的非理性预期。

易宪容表示,在一些人看来更加严厉的信贷政策,只不过是恢复了常态。“对商品房的贷款,看上去是比2009年至2010年上半年收紧了,但是近两年住房信贷政策是2008年下半年金融危机以来出台的非常政策。这些非常政策回归常态既正常也必然,没有多少严厉成分。”

楼市进入深度博弈

从2003年地产调控以来,今年已是第八个年头,房价在调控中节节攀高,地产商似乎在年年“过冬”,却又最终迎来一个又一个春天。

愈战愈强的地产商经2009年下半年旺销一役,手头现金较为充裕,并没有在此前调控中被打倒。面对新政,他们不仅没有降价,反而大肆拿地,地王频出。上百家上市地产商一季度末总负债超过5000亿元,二季度末总负债超过1万亿元。

或许,这次祭出自住型和投机型住房贷款“一刀切”实属无奈之举。但旨在打压炒房和投资性住房的二套房贷首付最低比例已提至5成,贷款利率不低于基准利率1.1倍;若再提二套房首付比例,房贷杠杆压缩空间已不大。

有理由认为,在中央调控房价的战略部署当中,真正的博弈10月份才刚刚开始。

中央财经大学金融管理学院副教授蔡如海接受记者采访时表示,调控从来不缺政策,缺的是落实。如果将“国十条”从信贷、税收、土地到监管全都落实到位,完全够了。

“再好的政策,如果不能落实也没用,强调对现有政策的贯彻落实不是空话,意义重大。”秦虹说。

以增加市场有效供应为例。去年底,就开始强调要增加普通商品住房和土地的有效供应。但实际上,到今年9月初,部分主要城市今年商品住宅土地供应计划完成均不足50%,土地供应计划能否如期完成面临考验。

更为紧迫的是,作为平抑房价的重要手段之一——保障房建设今年国家确定580万套,是历年来力度最大的一年。但据住建部最新公布的数据,截至8月底,全国各类保障性住房已开工410万套,其中,廉租房、经济适用房、公共租赁房只开工220万套,各类棚户区改造开工190万套。

业内人士表示,当前楼市没有增加有力的供给,尤其是保障房的供给,股市仍然低迷,CPI居高不下,在这样的局面下要控制房价,要控制资金不流入楼市,注定是一场持久战。



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