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北京保障房进度调查:政府被疑向承建国企输送利益


www.nsfang.com  来源:华夏时报 时间:2010-10-09 09:03:17

9月25日,北京市门头沟区的冯村两限房建设工地,工地的两扇大门紧关着,大门上的对联已经面目全非,门卫说,这块地已经圈了3年了,20天前才刚刚开工。

9月底是中央要求保障房全部开工的大限。而《华夏时报》记者在走访了冯村、回龙观村、苏家坨镇等处保障房建设工地时发现,他们中有些是临时抱佛脚,刚象征性地开工,有些甚至还没有破土,“满地都是碎石、废铁。”

不仅如此,北京保障房的投资进度也落后于全国的平均水平,而前7个月的保障房成交量同比也呈下降态势。

其中有缺钱的原因,但根本上还是制度设计上存在缺陷。而地方政府的“捆绑销售”,疑向承建单位输送了价值不菲的利益。

一位不愿具名的业内人士认为,“这是情有可原的。”因为承建单位绝大多数都是国企,尤以地方国企为最,地方政府既得口碑又得政绩,可谓是一举两得的事情。

保障房“暗缓”

9月底,北京市建委的相关负责人表示,北京市已经按照中央要求实现了保障房全部开工。

而一个月前的8月22日,北京市建委公布的数据显示,今年以来供应土地1123公顷,完成全年任务90%,新开工11.6万套,完成全年任务的85%。

“一个月内开工15%,是件很容易的事,关键看你怎么定义'开工’。”一位多年参与保障房建设的人士对本报记者说,“挖个地基、打个桩,也叫开工,其中的尺度很宽泛。”

北京就有多处如这位人士所说的“开工”项目。上述门头沟区的冯村两限房建设工地踩着时间点开工,显然大有学问。

公开的资料显示,2007年12月18日,华润置地(武汉)发展有限公司拍到冯村一期居住项目,成交价为15亿元,该地块总建筑面积28.6万平方米左右,配建3万多平方米的两限房。而记者发现,两限房工地对面的商品房项目的建设进度明显快于前者。

从工地出来的一位身着“中航工业”字样的工作人员也向记者证实了门卫所说的情况。“现在正在建桩子、挖地基,刚开始,建设的速度不快。”他说,这个项目主体楼房的建设最终还是由华润置业来做,中航工业只是负责前期的基础工程。

而预计2011年开盘的这个项目,该工作人员称,按照现在的建设进度,明年下半年能封顶就不错了,开盘时间恐怕要延迟大半年。

9月底,本报记者还走访了回龙观村保障房工地,情况与冯村类似,工人们正在挖地基,工地上还是一片空地。进度最慢的要数海淀区苏家坨镇经适房和廉租房,那里刚刚拆掉房子,地基还未开挖,满地都是碎砖块,工人正忙着运走废弃的钢筋。

除了工程进度“暗缓”,北京保障房投资的进度也落后于全国的平均水平。数据显示,今年前8个月,北京市保障性住房开发投资214亿元,完成全年投资计划的53%,而全国保障性安居工程则完成了4700亿元的投资额,占全年计划的60%。

此外,尽管今年前7个月保障性住房成交量为去年全年成交量的56.67%;而实际上,今年前7个月北京保障性住房成交量平均每月为1769套,低于去年平均每月1821套的水平,这意味着保障性住房成交量并没有明显提高。

制度设计有隙

保障房建设放缓,很大程度跟钱有关。

“政府邀请开发商建经济适用房和两限房,资金都是由企业垫付的,而这两类政策房需要政府摇号和消费者筛选的过程,相比商品房资金回笼过程很慢,而且建设单位还要承担原材料变动的风险。”一位多年参与保障房建设的开发商告诉记者。

据介绍,建设经济适用房和两限房,开发商只能拿到3%以内的管理费和代建费,这还没算上开发商贷款的利息支出,“不赔本就不错了。”而商品房的开发利润要高得多。

“公租房是最让开发企业头疼的,20多个亿押在一个项目上,30年都回不来,这里面的机会成本是多少?这对于建设单位来说是很难受的问题!”一家承办企业的老总向本报记者诉苦。

中房协的一位不愿具名的专家认为,企业的核心任务是为股东盈利,而不是无限度地承担社会责任,政府换位思考一下,政府拿出那么多钱也要考虑投资回报率吧,所以,保障房在制度设计上应该兼顾公平和效率。

国家有关部委也在通过优惠政策鼓励企业投资建设保障房。9月27日,财政部和国税总局下发《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》,优惠的项目包括了减免契税、印花税、城镇土地使用税、房产税、营业税、土地增值税等六种。

尽管优惠力度较大,但在上述中房协人士看来,这些优惠局限在经营环节,而在开发环节上的力度很小,开发商需要的是进一步加大开发和建设方面的税收减免力度。

甚至有些观点认为,公共产品应该由其提供者来出资,也就是开发商建完保障房后,政府一次性把房子买下来再进行分配;但事实上,对于捉襟见肘、同样缺钱的地方政府来说,又谈何容易。

记者了解到,保障房建设用地一般都是行政划拨的,政府需要支付一定的土地征用补偿款,但在多数情况下,中央财政划拨的建设资金和各地方政府的财政并不足以支持所需的资金缺口。

而有消息称,国家有关部委正在研究综合土地划拨、税收优惠、政策贴息等措施来减轻中央和地方所面临的财政压力问题。不过,这还未得到相关部门的证实,制度设计的缺陷和各方的缺钱也不能在短时间内解决。

政府输送利益?

记者调查发现,承担冯村3万平方米两限房建设的华润置地,同时也拿到了另外25.6万平方米的商品房建设用地。华润置地当年的成交价是15亿元,而据此推算,该地的楼面地价为5245元/平方米。

熟悉这块地的业界人士说,除了两限房限价4500元/平方米,如果抛开两限房因素,实际上该项目普通商品房部分的楼面地价将远远高于5245元/平方米;根据楼面地价、建筑成本等因素估计,该项目开盘后房价将超过16000元每平方米。记者采访附近的房屋中介获知,周边的二手房价格与之相当。

显然,政府的“捆绑销售”向承建单位输送了价值不菲的利益。而这种做法,在其他地方也能找到案例,似乎成了各地通行的潜规则。这种情况下,承建的开发商再喊建保障房没利润,显然是得了便宜还不卖乖。

今年中冶集团承担了南京市部分保障房建设,与当地政府产生了某种默契,在9月19日,南京两块位于下关滨江的地块以200亿的价格出让给了南京临江老城改造建设投资有限公司,据南京地产业内人士透露,该公司是央企中冶集团为拍卖临时组建的。

更早些时候,在今年3月份,首创置业承办房山一处保障房建设的同时,也在长阳镇项目拿到了一块建筑面积约为36万平方米的商业用地,其中奥特莱斯及其它商业约为15万平方米,将投入40亿元,引进一线品牌百余家。首创置业的高层说,日后的收益颇丰。



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