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政府出手降房价 楼市前景仍迷离


www.nsfang.com  来源:新华日报 时间:2010-10-09 08:55:41

对楼市而言,注定这是个“多事之秋”。

多部委出台“9·29”新政之后,随之而来是各地“量体裁衣”式的细则的出炉,深圳、广州、厦门、上海……而一批城市也正尾随其后酝酿各自的“地方版”,南京便是其中之一。

不过,“高压”之下,包括南京在内的一些城市却还出现了“抢购”现象。需求“抢跑”,似乎又在提醒着:调控面临的考验,或许比我们想像的还要严峻。

南京紧急商议“地方版”新政

江宁二手房契税已临时调高至4%

南京相关部门昨天已紧急开会商讨楼市调控地方细则,会议间隙,权威人士告诉记者,当前调控抓得很紧,长三角城市中,上海已出政策,杭州也将于本月13日出政策,南京自然也不能“落后”。至于细则的内容,他称还在商议,目前趋向于“上海版”。“最快9号出台,最迟可能12号出台。”

事实上,今年4月出台的“新国十条”已要求各地政府应出台相应的细则,但响应城市并不多。上海、南京此前均未出台细则。不过,此番监管层在平抑高房价上显露出了相当的决心,尤其强调地方政府问责制,在此背景下,地方政府背负的压力不可谓不大:“地方版”不出不行,但力道的把握又比较微妙,毕竟这需要各种利益的平衡。

无论如何,此次一、二线房价上涨较快的城市,都在应声出招了,还是让人们从中看到了楼市平稳的曙光。

而昨天记者还了解到,在市里的细则尚未明确的情况下,南京江宁区已经采取相关措施为细则预热。昨日,江宁房产交易中心契税窗口贴出紧急通知:买房契税临时提至4%缴纳。根据通知,从10月1日起直至南京新政细则出台,无论面积多大的房产,交易契税均按4%缴纳。

有业内人士称,4%的契税税率恰好在国家最初规定的范围之内,而非江宁区擅自制定税点。按照1998年我省出台的《江苏省实施〈中华人民共和国契税暂行条例〉办法》,其中第五条规定契税税率为4%。

该业内人士称,购房人平日缴纳的1-2%不等的契税税率,均是根据购房群体以及购买房产的不同而采用的优惠措施,本次“9·29”新政重提了契税相关措施,可能会使部分地区因为响应政策,而取消所有的优惠措施,重新按4%的契税缴纳。

契税优惠的取消,无疑将抬高交易门槛,而未来南京版细则是否也会作出这样的规定,这给市场留下了猜想空间。中介人士表示,税率提高,将使二手房交易受到明显打击,一部分原本已经达成的交易或将落空。不过,也有业内人士表示,4%的契税税率只是暂时性提高,并不是持续太长时间,所以影响也是暂时的。“但从中已经表明地方政府出台新政细则的急迫心情。”

“限购”语境下的“抢购”引人关注

南京一楼盘314套房引来2776组客户

无论深圳、厦门还是上海,其地方细则中的一个关键词颇引人关注——“限购”。这与过去通过调整税收、金融信贷来影响市场走势的途径不同,限购政策是更为直接的行政手段,体现出政府平抑高房价的决心要比之前任何一次调控都更大。

如果说今年4月30日北京出台的“限购政策”还未引起足够关注的话,一个又一个城市发出的“限购令”则不能不引起人们的正视。但匪夷所思的是,在“限购”的现实语境之下,长假的深圳楼市却刮起了“抢购风”,北京亦是,广州亚运城的开盘更是上演了一出“热销大戏”。

尚未举起“限购”大棒的南京,昨天也有这样一幕:板桥一家楼盘314套房引来2776组客户交诚意金办购房卡,尽管这家楼盘每平米11000-13000元的售价并不算太便宜。2776:314,多么悬殊的“比分”,于是开发商只能通过摇号确定“房落谁家”。按照开发商的说法,其中重复办卡的并不少,有效需求估计是1400多组客户。但即便是1400:314,也显露出了供明显小于求的态势,而且也足以表明,市场已在政策严控下抢跑“反攻”。

事实上,“十一”长假南京楼市的认购量虽然同比下降约三成,但由于数据的滞后性,掩盖了眼前楼市“外冷内热”的真实格局。据365地产家居网连续180个小时的“贴身追击”,长假期间南京共有13家楼盘推出了约1600套房源,已售出的有1000余套,销售率超过了六成。在“9·29”新政背景下有这样的销售率,不可谓不“牛”。

严控需求只能是权宜之计

提高有效供给应为正解

限购、三套房贷暂停,“9·29”新政给各地政府指出了眼下调控的方向。综合来看,政策对于多套房的投资投机需求进行压制的目的十分明显。

但是,在供给有限的情况下,需求能否有效地被压制住,还有待观察。无论深圳、广州还是北京、南京,一些楼盘之所以仍然能出现热销的行情,与其说是市场在与政策“抢跑”,不如说是需求的一种本能爆发。毕竟旺盛的需求在,而大量的闲置资金却找不到更好的出口。而此前数轮调控的历史经验表明,一味压制需求,反而可能遭致其后的报复性反弹,如此时不出手,一旦政策解压,随后可能就是更高的房价,更买不起房。

对于“有形之手”打出的重拳,地产大佬任志强以“表停了时间就不走了吗”来形容。他认为,计划经济的土地供给无法平衡城市化、工业化大移民中的人口输入与输出的资源配置矛盾,必然导致部分人口输入城市的住房价格上涨。

南京业内人士李韶辉说,回想上世纪70年代,粮票、油票、肉票、布票、糖票都是政府计划经济配置;1988年通胀时,还发过电视票、冰箱票。不过,取得的效果却有限。计划经济年代发票,背后的含义是:这东西太紧张,你只能凭票买。而现在房子限购,也只能说明房子太紧俏。它透出了这样的潜台词:政府短期内无法提高有效供应,所以只能硬性限制需求。

南林大城市社会学博士孟祥远认为,“限购令”主要是限制外地人买房,但“外地人”界定复杂,难免形成误伤。他以南京为例计算一旦限购可能产生的降温效应。以半年限购1套房为例计算,800万人、接近300万户,每户限购1套,假设只有1%的家庭去各买一套房,也就是3万套,而目前市场的存量只有不到3万套,也就是说,只要1%的家庭在政策期内去买房,就可以把市场的新房源买光(未考虑二手房)。如此来看,政策效力恐怕有限。而真正想多买两套房的人,钻政策漏洞的办法也多。

此外,“限购”因为是暂时之举,因此存在行政干预的先天不足,本质上还是权宜之计。除非是长期执行,自然买房的人会减少,房价应声而落。

诚然,强大的政府行政干预在一定程度上是可以引导、调整老百姓的投资习惯和趋向,但理性的住房梯度消费结构和消费伦理,需要引导,更需要时间来磨练,在供给远跟不上需求的情况下,这并不能从根本上解决高房价的问题。

“政府应该解决的是‘第一套房’的问题,而不是只允许买1套房的问题。”江苏中浩投资集团副总裁段凯炜表示。孟祥远也认为,加大供给亦是当下政府面临的要务。现在很多人第一套房的问题都没解决,如果能通过加大供给特别是加大保障性住房供给的层面,让更多的人能解决住有所居的问题,那么房价自然就能平抑。

按照此前监管层的设想,各地房地产供应中保障性住房的供给应占到40%。以南京为例,一年的市场交易量在1200万平方米左右,其40%约为500万平方米,如果地方政府能在促进有效供给上多做功课,切实加快保障性住房的建设,那么,有望形成市场的归市场、保障的归保障的“双轨制”局面,从而稳定市场预期。对百姓来讲,这将是不再望房兴叹的一条疏解之路。



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