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综合体登石家庄楼市舞台 新商业地产时代降临


www.nsfang.com  来源:石家庄日报 时间:2010-10-08 09:26:43

        城市综合体的出现满足了都市人消费娱乐一站式的生活梦想,体现着现代人新的生活方式。

  种种迹象显示,城市综合体正成为当下省会楼市的一个热点。

  金正·海悦天地城市综合体、万达城市综合体、勒泰城市综合体……近两年,随着“三年大变样”的深入推进,一种全新的将城市中的商业、办公、居住、餐饮、文娱等城市生活空间进行组合而形成的多功能、高效率商业地产形态——城市综合体出现在省城,并呈现出遍地开花之势。

  省会地产专家表示,在国家严厉调控住宅市场的背景下,以城市综合体为标志的新一轮商业地产竞争,正在省会悄然上演。

  综合体:一座城市的形象

  每座城市都需要带领其步入国际化的城市综合体。诞生于1986年法国巴黎的拉德芳斯,发展于纽约之心脏的曼哈顿,再到东京核心区的六本木,城市综合体无疑已经变成了城市的一张名片,成为国际化城市中不可或缺的引擎,是一个国家、一个城市发展水平的重要标志之一。

  “城市综合体是一个区域发展的必然趋势。”香港太平洋国际投资集团总裁贾卧龙博士指出,城市本身就是一个聚集体,当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候,在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。

  不过,一个城市大型商业综合体的发展,与城市GDP有很大的关系。据联合国统计数据显示,当人均GDP达到4000美元,城市化率45%-50%左右的时候,消费需求开始由购物需求向综合消费需求发展。即符合建设大中型商业综合体的经济基础。而随着石家庄“三年大变样”及“环渤海经济圈”的发展,石家庄城市的人均GDP已于2009年末达到了3828.5美元,城市化水平也于2007年达到45%以上。“三年大变样”只是石家庄崛起的第一步,接下来会有更大的动作促进石家庄的崛起与发展,成为省里乃至国家的重要发展战略。“火车拉来的城市”在物流、医药、批发、钢铁等行业的长足发展,已经有了足够的经济基础建设大中型商业综合体,以满足城市居民的综合性消费需求。

  同时,石家庄也确实存在着老商圈功能弱化,新老商圈换代升级的缺口,万达广场、金正·海悦天地、万象天成、勒泰中心、新源NASA等一大批大型商业综合体崛起,可以说是顺应了城市的发展潮流。

  此外,城市综合体对城市品质的提升和城市功能的改进有非常大的作用。首先,城市综合体在一片很小的区域上,集合了城市所有的功能,包括居住、办公、娱乐、购物、待客等等,在实现空间节约的同时,还能最大化地节约市民的时间。举个简单的例子,在城市综合体里,大家可以就近就业和休息,缩短上班回家的路径,缓解交通压力,实现低碳生活。就现在矛盾越来越突出的停车问题而言,在城市综合体项目里,可以充分发挥停车场的作用。商场和写字楼的停车位,晚上可以为住宅区服务,这样便可以充分提升停车场的综合利用率,减少汽车尾气排放,减少夜间停车场的浪费。

  综合体:新商业地产时代来临

  省会“三年大变样”对石家庄商业发展和升级换代起到了良好的推动作用,纵观石家庄商业地产格局,万达广场、金正·海悦天地、勒泰中心、新源NASA等一大批大型商业综合体云集崛起,诠释着城市综合体的概念,推动着省会快速步入城市综合体时代。

  在业内人士看来,在省会融入“京津冀一体化”发展战略的大背景下,城市综合体不仅成为省会城市建设 “上水平、出品位、生财富”的承载者,同时还引导着城市商贸区的拓展方向。“一直以来,省会的商业基本集中在中山路沿线一带,城区东部及西南地段几乎是空白。”石家庄金正房地产开发有限公司副总段亚表示,随着一些大型房地产企业的进驻,金正·海悦天地、万达广场、新源NASA等城市综合体开始建造,省会商业地产薄弱地带将得以迅速改观。

  “城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率的综合体。城市综合体基本具备了现代城市的全部功能,所以也被称为“城中之城”。段亚表示,在海悦天地,负一层为国际“玛”头购物港,有国际巨头沃尔玛、儿童乐园和动感街区;一层为皇家珍品名店街区,涵盖世界顶级的一线品牌;二层为女士专区:巴黎名媛时尚街区;三层为运动品牌专区:奥林匹克运动街区;四层为水街区,是威尼斯狂欢游乐场;五层为影院和各国美食,维多利亚影食天堂。海悦天地不仅是一个购物中心,同时又是一个游乐中心,游客来此还可以参与到各种游戏当中,滑冰、划船、水街捕鱼、飞梯升空,或是参观世界各地的微型名胜古迹,这种把传统的静态购物模式寓于动态游乐形式之中,丰富而有趣,将给石家庄甚至是整个华北地区商业模式带来新的体验。

  省城一位熟谙商业地产开发的人士也表示,动辄需投资数十亿元的城市综合体项目为何备受开发商青睐?“关键在于城市综合体能解决开发商所面临的多个问题,实现利润的最大化和投资的多元化。如它的公寓、写字楼可以销售,开发商通过这些可以消费的产品迅速完成资金的回转来支持它的酒店和购物中心的运营,完成一个资产、资金、资本梯度运营的投资模型。所以说,综合体物业更有发展前景。住宅销售获得的只是一次性收益,而开发商若持有大量综合体项目的物业,经过专业团队的后期经营管理,使商家赚钱、投资者赢利,开发商则获得稳定的现金流。

  综合体:改变人们消费习惯

  海悦天地城市综合体、万达城市综合体、勒泰城市综合体等等已经初见成型,更多的知名品牌地产也在全国战略布局中将石家庄提上日程。随着城市综合体在省会的迅速崛起,省会单一的商业格局正在被打破,未来商业多极化格局逐步显现。

  贾卧龙认为,众多商业综合体云集崛起,短时间内的”多方博弈“是必然的。新商业体良好的购物环境与业态组合会吸引众多消费人群,从而形成新的商圈组合,促使老商圈被迫改善滞后的功能服务,实现石家庄整体商圈的换代升级。长远看来,以中山路为轴心的”中山路商圈“在变革之后,仍将辐射全市。但随着金正·海悦天地、万达广场等引领的新商圈组合的崛起,中山路”一头独大“的时代一去不复返。就目前形势来看,中山路商圈、裕华路省府商圈、怀特商圈、槐安路商圈、新火车站商圈将形成”五足鼎力“的城市主力商圈,友谊商圈、建华商圈、翟营大街——东岗路商圈等次级商圈和以社区底商为依托的社区型商圈也正在形成区域的消费服务区,石家庄”主力商圈辐射全市,次级商圈区域辅助、社区商业重点服务“的多元化格局已经分明显现,未来的商业”百花齐放“已成定局。

  随着城市综合体的出现,体验式消费将逐步进入百姓生活,人们的消费习惯将随之发生改变。据了解,作为石家庄市规模最大的城市综合体项目,万达广场城市综合体模式目前已发展到第三代产品形式,五星级酒店、高端写字楼、太平洋百货、万达国际影城等城市顶级业态组合,成为一个真正集文化、餐饮、消费、娱乐、购物于一体的一站式潮流生活广场。

  “城市综合体的产品组合应满足人们作为城市市民或者追求城市化的复合型的功能,满足人们吃喝玩乐等一站式的生活形态。在综合体内,购物已不再是最重要的功能,综合体最终成为满足人们全新生活方式的城中城。”金正房地产有关负责人表示,拿海悦天地来说,从卖场布置到环境景观设施都集中体现了游乐化的主题,你既可泛舟水上,尽情地购物休闲,体验浓郁的威尼斯风情,又可品尝五花八门的美味佳肴,还能观看千奇百怪的高科技电影,甚至可以到配套酒店小睡片刻。



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