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十一黄金周:写字楼投资正当时 出手仍需谨慎


www.nsfang.com  来源:搜房网综合整理 时间:2010-10-08 09:23:26

今年4月,调控新政接连推出,写字楼市场的表现明显优于住宅市场。各地写字楼销售市场平稳,租赁市场回暖,迎来了新的发展机遇,吸引了不少个人把投资目光投向这里。

写字楼与高风险、高回报的商铺相比,其利益关系简单,物业价值增长稳健,固定投资回报稳定,而且还会随着一个城市经济的发展而稳步升值,适合长期投资。写字楼与纯住宅相比,其毛投资回报率比住宅高,且租赁关系比较简单,承租户相对简单。

我们建议,个人投资写字楼物业,在综合考虑资金使用结构、投入额度,还款来源等现金流问题的前提下,还应把握一定的原则,注意防范相关风险。

投资写字楼注意事项

把握三原则

一是选择区位要准确。是否位于城市的主中心区,是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的要素之一。但是该区域的政府规划是否对“楼宇经济”利好、附近是否有提供客源的产业基础,周围是否具备企业办公所需的商业配套,都需要加以提前考虑。

二是产品硬件配置。对于实际租住的企业来说,写字楼的品质至关重要,它包含很多方面内容,如空调系统、电梯、停车场车位、建筑立面、大堂、层高、洗手间等都需逐一比较、现场观察。写字楼定位不同、硬件配置不同,能满足的承租企业也不同。

三是物业服务要专业。物业管理的好坏是决定投资能否保值增值的至关重要因素,首先要看物管公司的品牌和社会口碑,关键是看其能否做到严谨、安全、细致、周到、快捷等,最好是在行业中拥有品牌知名度并具备实际管理经验的品牌服务企业,这样服务品质更有保障。

综合考量投资要素

年投资回报率是可以衡量写字楼投资的一个财务分析指标。“年投资回报率=每平方米年月租金*12个月/每平方米售价”,照此公式上看,高租金、低售价是投资的最佳方案。

我们认为,投资者在做决定前,可以将几个备选写字楼物业的开发商实力、单位售价、物管水平、规划利好、区域位置、建筑标识性、楼宇硬件配套、投资回报率(以邻近已入住的写字楼做样本)等要素一一列表,进行打分比较,择其优者而定,或请教专业机构,获得进一步的分析指导性建议。

还需防范风险

第一是市场风险。因为写字楼投资数额较大,因此投资时必须防范贬值风险。如果所投资区域在未来的几年里涌现出过多新的写字楼,而企业的承租需求并未增加,造成供大于求,会影响区域写字楼市场租金水平。

第二是政策风险。如果同一城市的不同区域,政府规划的商务区、总部经济区没有差异化,那么写字楼定位则可能雷同,会带来同一类型物业供过于求。或者一些出台的市政利好、产业经济规划未得到落实,也会减少区域内写字楼的需求量。

第三是经营风险。写字楼与住宅都具有投资功能,但写字楼是一种“生产资料”,当它租不出去时,只能闲置在那里,而不能像住宅那样自住。因此必须选择有成功经验的开发商,并且由专业物管公司管理的写字楼项目,有助于减少“空置”现象,确保有较高支付能力的企业入住。



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