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新政"一刀切" 开发商:提高周转率 进军保障房


www.nsfang.com  来源:中国证券报 时间:2010-10-08 09:13:56

“新一轮调控政策的特点是‘一刀切’,这对市场的影响将立竿见影。从财务指标分析,目前,地产上市公司的负债率普遍偏高,平均比2009年高出20%左右;大多数房企将调整策略应对市场趋冷。”在SOHO中国(0410.HK)董事长潘石屹看来,四季度开始,国内住房市场的房价和成交量走势不容乐观,加速周转、增持现金将成为多数房企的避险策略。与此同时,在新一轮调控敏感期,万科、保利、恒大、远洋等房产商开始低调进军保障房领域。

加快周转速度

恒大地产(3333.HK)董事长许家印表示,在目前的房地产形势下,公司将坚持快速周转策略,绝不囤地。今年前三季度,恒大地产销售商品房597万平方米,成为国内销售面积最大的房企。恒大地产从项目拿地到销售,一般控制在6-8个月。

“恒大对现金流的要求非常高。”许家印表示:“宏观调控后,公司将现金余额提高到150亿元以上,最少也不能少于150亿元,最高的时候达到了210亿元。”目前,恒大拥有73个项目,而在建项目达67个,占比达90%以上;在建工程面积为2306万平方米,相当于目前土地总面积的32%。

首开股份(600376)董秘王怡指出,公司业务主要集中在北京地区,地产新政以来,部分楼盘的销售确实受到政策的影响。他同时表示,公司将采取顺应市场的措施和灵活的定价策略,加快周转速度。“根据各个项目的具体情况,采取灵活而有针对性的促销策略,快速推盘、加强销售力度、回笼资金。”

根据计划,首开股份2010年的新开工面积将达到223万平方米,销售面积达95万平方米。其中,北京地区重点项目计划竣工面积92.77万平方米,计划销售签约面积67.6万平方米。

2009年下半年开始,万科(000002)的开工节奏和新房上市节奏逐步加快。“未来房地产行业将比拼资产周转率。”万科总裁郁亮认为,调控之后,投资性需求将基本淡出,市场回归到自住购房者主导的状态。万科将继续执行积极而灵活的销售策略,同时加大中小套型商品房的开发建设。

进军保障房领域

郁亮认为,未来中国的住宅体系包括政策性住房和商品房两大部分,而且政策性住房会有一个可观的比例,因此发展商必须主动参与这两大块的建设中来。

万科正在考虑保障房领域的“代建制”模式,即资金等均由政府投入,房企只输出技术与管理,以此来收取管理费用。代建制意味着开发商几乎毫无风险,虽然利润不高,却是稳定的一笔大生意。

业内人士分析,保障房建安成本较低,宣传和销售费用不高;需求稳定,资金周转速度快。另外,保障房更容易获得银行贷款,自有资金比例甚至可以低到20%以下。如果成本控制得好,以自有资金来算回报率,保障房利润率十分可观。

截至9月底,今年以来保障性安居工程已完成投资4700亿元,占全年计划的60%。据此估算,全年保障性安居工程的总投资或将接近8000亿元,行业投资规模巨大。

不过,也有业内人士提出不同观点。在日前举行的“楼市新论与‘绿领’投资”论坛上,万通地产董事长冯仑指出,政府试图通过加大保障房建设以平抑房价的持续高涨,但保障房主要解决民生问题,而商品房更多为改善性需求服务,两者应当严格区分,否则不利于行业的健康成长。

冯仑还强调,房地产公共政策应当独立,保障房和商品房应分轨。市场归市场,保障归保障;政府鼓励开发商介入保障房建设,不等于让市场解决保障的问题,也不能让保障承受市场的价格。

相关阅读:一线房产商回归微利时代 高调进军保障房领域 中国广播网

据中国之声《央广新闻》报道,在房产调控的敏感时期,万科(000002,股吧)、保利等一线房产商高调进军保障房领域,是从暴利时代回归微利时代。

与以往的调控不同,本轮调控既控"银根",又放"地根",加大普通商品住房和保障房的供应以调整供求关系是"组合拳"中的重要一招。根据国土资源部的要求,各地的保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品房的用地供应不得低于住房用地总量的70%。而此后公布的全国供地计划中,这一比例达到了77%。在这种情况下,房产商只要想拿地开发,就难以绕不开保障房的建设。从某种程度上讲,即便不主动参与,保障房建设也是大部分房企的必由之路。从监管层表态来看,70%住房供地将投向保障房和普通商品住房的策略将在一定时期内延续。随着保障房在整个住房体系中的比例越来越大,无疑将加大对商品房市场的冲击。

业内人士分析,保障房建安成本较低,宣传和销售费用不高;需求稳定,资金周转速度快;另外保障房更容易获得银行贷款,自有资金比例甚至可以低到20%以下。如果成本控制得好,以自有资金来算回报率,保障房利润可以放大到30%-50%。

万科正在考虑保障房领域的"代建制"模式。即资金等均由政府投入,房企只输出技术与管理,以此来收取管理费用。代建制意味着开发商几乎毫无风险,虽然利润不高,却是稳定的一笔大生意。

业内人士认为,保障房的利润“一定”高于3%的政府指标,其带来的不仅仅是浮于账面的“微利”,开发商高调进军保障房是“图谋”其账面以下的附加利润。虽然保障房开发的账面利润有限,但资金周转速度快,在资金紧张时还可以利用保障房土地进行融资。实际上,承建保障房之后,开发商还可以从政府获得信贷、土地、税收等多种优惠条件。上海本地一个以保障房开发为主业的上市房企利润率达到了23.42%,但政府要求保障房的利润率最高为3%,即使扣掉占总开发比例不到3成的商品房贡献利润,其保障房开发利润依然令人惊讶。

地产商先后高调进军保障房领域,相中的可能不仅限于账面微利,更是其附加价值。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为,开发商参与保障房建设,在资金来源和土地供给方面都将享受一定的政策支持。随着政策层面对保障性住房建设的大力推进,保障房的需求量与建设量将呈现大规模增长。即使以5%左右的利润率计算,考虑到开发商自有资金只占20%左右,5倍左右的杠杆意味着开发商的资金收益率可扩大至25%左右。



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