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调控影响不一 京沪深楼市“冰火两重天”


www.nsfang.com  来源:中国证券报 时间:2010-10-08 09:00:22

9月份楼市回暖让不少人开始憧憬“银十”,不过,京沪深三地楼市在十一黄金周出现分化。受十一前夕出台的新政影响,京沪两地假期成交惨淡,持币观望情绪再现;而调控政策和“限购令”未能抑制深圳楼市的火爆。国庆期间,深圳新房成交量创今年以来的新高。业内人士表示,地产新政让市场再次陷入持币观望中,部分城市成交量激增有统计滞后等原因,但也反映出楼市供求紧张的局面。

北京降温 相比中秋热度锐降

对北京楼市来说,今年十一长假比中秋假期冷清了不少。

在外企工作的小王一直打算在北京买房,趁着十一期间,他逛了不少楼盘。“这段时间在东五环和南五环附近有好几个楼盘开盘,不过看房的人没有想象的多。”一圈看下来,小王心中也打起了算盘。“节前出台了房地产新政,看来国家对房价的调控还在继续,只可惜开发商还没有明确的降价行为。估计有些人和我一样,还保持观望态度吧。”

与小王不同,张先生十一前在石景山某楼盘排了号,原本等着十一期间开盘,却落了空。“听说是因为开发商积累的客户还不够。”张先生算了一笔账,“像石景山这个楼盘,均价是每平方米25000元。如果是100平方米的房子,首付增加一成就意味着要多交20多万,压力挺大。”

由于假期前出台了房地产新政,相比不久前的中秋假期,十一黄金周北京楼市的成交量受到了明显影响。中原地产数据显示,10月1日至6日期间,北京期房网上签约套数共计1064套,其中住宅签约套数共804套。除经适房和限价房外,长假期间北京市住宅总成交782套,日均仅为130套,较中秋假期日均成交206套下降了37%。二手房方面,国庆六天假期日均成交23套,较中秋的104套下降了78%。

国家有关部委日前发出五道“金牌”,巩固房地产市场调控成果,促进房地产市场健康发展。对此,国务院发展研究中心市场经济研究所所长、研究员任兴洲表示,原来只是个别城市出台的信贷政策如今推及到全国,政策力度更大。

中国房地产学会副会长陈国强认为,光提高首付一项就大于加息的影响,将极大延缓刚性需求。不过开发商可能还会有一些对策,如全款买房的行为还是没有直接受到约束。“政策对地方政府的压力加大最为明显,没出细则的必须出细则、出了细则的要尽快完善,房价过高的要问责。从这点来看,楼市价格继续上涨的可能性很小。”

上海观望 细则将抑过热迹象

十一黄金周期间上海举办了首个“假日楼市”房展会,主办方的统计数据显示,此次为期4天的房展会,共接待14万名观众,人数比去年同期增加1万,房展会上人头攒动。但与“高人气”形成鲜明对比的是成交量的低迷,主办者没有公布意向成交金额,据透露“总金额非常低”。

房展会现场虽然人气旺,但“看的多,买的少”,人流上涨并没有带来好的现场签约率。观望情绪浓重、过高的房价让不少购房者打起了退堂鼓,而新政的出台和对未来房价走势的不确定性更让很多购房者选择持币观望。在成交量方面,主办方表示此次不再统计现场签约率。

部分购房者期待的降价潮并没有在房展会上出现。有的展位对“优惠”两字避而不提,现场明确打折的楼盘“凤毛麟角”,绿地集团是此次房展会上少有的几家愿意亮出自家折扣底牌的房企。甚至有的地产商只是为了打知名度,仅展示不卖房,新盘预售要等到明年3月份,目前价格未定。

分析人士认为,长假期间就盛传的上海楼市调控细则消息加重了购房者的观望心理。对于7日正式公布的上海楼市细则,分析师薛建雄认为,限购和提高房贷门槛是北京在4月用过的,但没有改变北京房价的上涨趋势。综合来看,上海细则对正在回暖、走向过热的楼市会有一定抑制作用,但不会改变楼市回暖趋势,房价上涨预期有所放慢,但不会停止。

深圳火爆 新房成交创出新高

新调控政策和深圳本地的“限购令”未能抑制深圳楼市的火热,十一黄金周期间深圳新房市场成交火爆。据深圳房地产信息网每日成交数据统计,假期前六天深圳共成交新房2313套,相当于去年同期的近四倍。其中10月1日和4日,新房成交更是分别达到656套和600套的天量,创下今年以来新房成交量的新高。

深圳秋季房产交易会在此期间举办,中国证券报记者在现场看到,秋交会人山人海,很多深圳楼盘展台前都排起了长队,项目模型被看房客团团围住,就连周边的惠州、东莞等外地楼盘的看房活动也十分火爆。本届秋交会参观人数达20多万人次。

数据显示,10月1日深圳新房成交量达到656套的天量,10月4日成交600套,10月3日成交了467套,10月2日成交了265套,仅5日和6日成交量低于200套。而在9月楼市回暖之时,日成交量也不过200套左右。成交量的大幅攀升,带动深圳房价止跌反弹,仅10月3日和4日成交均价低于20000元/平方米,10月2日成交均价高达26783元/平方米。秋交会上深圳本地参展项目几乎没有推出购房优惠,除万科的“6盘7天千万大礼天天送”比较引人注意,其他楼盘都只是保持常规折扣。

二手房市场方面,许多中介都比较繁忙,中国证券报记者在一家店面较大的中原地产地铺看到,只有两位业务员留守,其余都忙着带客户看房。不过,他们认为,眼下虽然看房者多但真正购买的并不多,许多客户因为楼市新政出台而有所观望,也有些客户因为“限贷”和“限购”而只能放弃。

10月1日凌晨深圳出台了“限购令”,深户家庭限购2套住房;非深户居民符合纳税社保要求的限购1套住房,不符合纳税社保要求的暂停在深圳购房。业内专家称,这与上半年出台的相关通知共同构成了更严厉的深圳楼市细则。

深圳中原地产市场部总监王世界表示,深圳目前的供求关系决定了成交量和均价在短期内不可能大幅下滑。目前,深圳自有住房的比例大约为30%,这个比例远远低于北京和上海,紧张的供求关系决定了深圳楼市价格总体的上涨趋势。

王世界认为,新政出台后全国许多城市新房交易量急剧下滑,而深圳出现了急剧上升的情况,确实有点反常。虽然深圳国土委公布的新房每日成交信息有一定的滞后性,但从中能够说明深圳市民对楼市的信心。

21世纪不动产深圳福田南区总监周木则认为,虽然未来几个月交易量会跌,但房价仍会上涨。仅从目前深圳房价看,各区都已经达到最高点了。以南山区为例,八九月份前海规划不仅拉动了前海、后海一手房的价格,同时也拉动了整个南山区的二手房价格。10月份这些热点区域房价会比较稳,而且略有上升。



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