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叶檀:哪来的通胀型房地产牛市?


www.nsfang.com  来源:每日经济新闻 时间:2010-06-24 09:16:18

房地产的市场正在发生双重巨变:第一,从投资品主导的定价逐渐回归到消费品定价的市场;第二,从虚拟经济回归实体经济。这一过程漫长,却不可动摇。

与此相对应,住宅与商业地产的市场发生两个转型:有迹象显示,住宅市场投资属性减少,标志是住宅地产成交量大幅下降,出现大规模试探性降价,而参与保障房开发的企业增加。保障房利润低风险也低,而周转率较高;住宅物业降温的同时,商业、工业地产升温,二三线城市轨道物业被持续关注。原因是商业、工业地产与实体经济密切联系。

没有房地产的通胀牛市,因为资金在收缩,实体经济在收缩。所谓房地产会在资金刺激下重拾升势,是个错误预言。

 住宅市场价格下降是长期的趋势。此轮房地产新政就是要剥离房地产的投资品属性,因此,作为重要投资品标的物、房价收入比急剧失衡的住宅地产一块首当其冲。房地产调控是让房地产回归消费品属性,让大多数人居者有其屋,过上有尊严的生活。因此,只有能够与中国经济共同成长、与居民收入相协调、消除了投资品属性的房地产,才有增值前景。而所有靠投资支撑、靠信贷泡沫,远离实体经济与民众收入基本面的房地产,将受到严重打击。

自2003年大多数的城市居民进入商品房市场,对于普通民众而言,房地产甚至成为比股市重要的投资品种,在通货膨胀时保值增值要靠房地产,在股市下挫时要靠房地产维持财富效应,更不必提房地产对GDP的巨大影响力。2009年房地产高涨是货币水浸的结果,已经脱离了任何基本面,事实上,当城市中有30%以上的投资者主导房价时,房地产早就不是普通商品。

商业地产的销售势头不错,但相对于住宅物业,商业地产跟随实体经济而行,不可能脱离实体经济的地心引力扶摇直上。商业地产有几大特色,看着保守,实则稳健。一是商业与工业地产需要的资金量大,不可能出现全民狂炒的现象;二是商业地产的价格稳定,回报周期长,大部分利润是靠出租套现,出租情况取决于当地工商业发展态势,不可能脱离基本面;三是商业、工业地产税收已经很高,不可能出现未来预期更高的情况。

商业地产脱离基本面过多,实体的经济会迫使商业地产回调。比如海南住宅地产遭遇狂炒,有投机者预炒商业地产与酒店客房,但他们很快折戟沉沙,因为海南与东南亚旅游岛相比,商业旅游地产远远称不上价廉物美。

从2008年到2009年的周期,与住宅市场的疯狂不同,一线城市商业地产租金下降30%到50%,而在经济出现复苏迹象、住宅地产下降之后,商业地产受到追捧。商业地产已经出现一定风险。据仲量联行中国区董事柯志谦先生提供的数据,目前商业地产总体投资虽然仍有6%的正回报,但在二线城市,商业地产的出租周期已经拉长到18~24个月。商业地产的泡沫受实体经济制约,如果实体经济下行,商业地产就好不到哪儿去。

对于实体经济的转型的痛苦要做好充分的思想准备。配套的政策使实体经济继续紧缩,所有的出口行业都在过大关,出口退税的改变影响的不是几个行业几千家企业,而是中国经济结构转型需要直面的巨大代价,仅珠三角一地就可能有上千家制造企业要退出市场。

房地产通胀牛市与住宅牛市并不存在。

从汇率来看,人民币汇率的升值并不必然引爆人民币资产,人民币汇率经历了两日游行情,显示人民币汇率长期存在向上动力,但短期并不存在单向做多的动力,汇率市场处于剧烈震荡之中。

资金的环境越来越变幻莫测,憧憬境外资金回流、憧憬“南水北调”并不完全虚妄,但境内资金市场一片萧肃。目前银行间拆借利率还在上升,资金面极端紧张。6月23日,shibor一月期拆息达到了创纪录的3.8796%,回到了2007~2008年时期的高点。银行间资金持续紧缩,今年还会持续下去。

以往的天量资金究竟去了哪里?除了流向财富阶层以及能够将资产兑现的市场权贵阶层,我们将得出沮丧的结论——资金进了黑洞。就像金融危机之后美国无数财富、无数货币被房地产证券化产品吞噬,当抵押品价格下降、当手中资产市价缩水,无数的财富就此被吞噬,因为世界上本无真实对应的财富存在。这时候我们才会明白,原来筹码只是筹码,并不是货币。



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