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赔偿动辄百万 广州旧城改造将助推房价?


www.nsfang.com  来源:每日经济新闻 时间:2010-06-24 09:15:23

近期,广州的旧城改造全面深入,广州杨箕村、陈家祠等旧改项目的赔偿方案陆续出炉,赔偿标准从1.3万元/平方米逐步升级到1.6万元/平方米,如今广州海珠区某村旧改赔偿的要价更高达2万元/平方米。

深圳岗厦1.8万元/平方米的高额旧城拆迁赔偿曾让不少人一夜之间成为“千万富豪”,如今广州这场轰轰烈烈的旧改,是否又将创造新一批富翁?高额的赔偿是否会进一步的助推房价?

千万赔偿不足为奇

在光怪陆离的摩天楼宇中,一些格格不入、陈旧不堪的楼群矗立在其中,这就是广州的城中村。随着广州市政府“三旧”改造的推进,这些鲜明的烙印将会一点点褪去。

广州荔湾区的龙津旧城地块,拆迁面积高达18万平方米,涉及拆迁人数达3000多户村民,是广州最大的城中村改造项目之一。

根据《荔湾区龙津长寿项目拆迁补偿安置方案(征询意见稿)》,拆迁改造的方案选取的是异地安置和货币补偿。其中,私宅补偿最高可达16000元/平方米,创下广州旧城改造项目的新高。

市场人士初步的估计,该项目仅用于拆迁补偿的费用将超过10亿元。由于拆迁不设原址回迁,在异地提供的安置房预计在2012年完成,选择认购的村民不仅能够享受优惠面积,同时选择拆迁部分安置项目的,可在本次被拆迁合法产权面积基础上平均增加25%~35%不等的面积。

5月中旬,广州陈家祠旧改。根据拆迁的补偿方案,村民住宅产权面积弃产补偿优惠价为框架结构房屋1.55万元/平方米,混合结构房屋1.5万元/平方米,其中最低补偿也达1.4万元/平方米。若在6月15日前签约并移交房屋的,更可享受1500/平方米的搬迁奖励。

“赔偿的标准是根据当下楼市行情定的,这些村民少的可拿到数百万赔偿金,多的达千万也不足为奇。”广州地产专家邓浩志表示。

据悉,7月初广州市政府将全面启动城中村的拆迁改造工程,计划用10年左右的时间基本完成138个城中村的整治改造任务,拆迁60万人,投入资金超千亿。

高赔偿拉升房价?

极具地理标志意义的南北向广州大道,东面是广州著名的CBD金融中心区——珠江新城,引领广州楼价的风向标;在它的西面则是广州杨箕城中村落。这里曾是许多人的闲聊的聚集地,如今,广州杨箕村几乎人去楼空,晚上仅剩下几家零星的食店在开门迎客。

“赔偿肯定要按市价了,现在每个月拿3000多元的补贴,还不够在这附近租套同等面积的住宅啊。”记者路上遇到一位留守村民如此表示。据悉,在这片区域的对面的广州金融CBD,一室一厅小户型房屋租金可达5000多元。

当广州陈家祠、荔湾区等旧改的赔偿标准出台后,市场曾发出质疑,过高的赔偿是否会助长房价?

合富辉煌的首席市场分析师黎文江对记者解释,目前处于改造范围的城中村均位于中心六区,就算当地村民要价很高,开发商也会买单。

北大的公共经济研究员韩世同认为,羊毛出在羊身上,高赔偿最终依然是购房者来买单。开发商拿到项目可以向政府申请将容积率提高。尽管部分区域属于安置房,但大部分的三旧改造项目仍是作为住宅、商用物业项目来开发。

此前有当地的媒体报道,当广州陈家祠1.7万元/平方米的高额赔偿方案出来后,不少村民再次购房的标准大幅提升40多万元。

但仲量联行刘裕通认为,赔偿拉高房价不太可能,这主要是由供求关系决定。只能说拆迁改造了环境,影响了周边房价。但是从总体市场来看,商品房入市,对城市的房价过快上涨是有抑制作用的。

“旧改”引发利益博弈

从2009年初到2009年底,短短一年广州房价上涨达30%。在所有旧城改造中,都面临两个字——那便是“利益”。

在采访的过程中,不少专家对此表示,高额赔偿的背后也是村委会、政府以及开发商之间利益的博弈。

根据规划,今年三旧改造由政府搭台,期间各种补偿由当地的村委会直接和开发商谈判。而在过去十年,城中村改造是不会有社会力量参与的。“其实广州城中村的模式某种意义上来说,又回到协议用地的模式。”韩世同认为,推进城市化进程是值得肯定的,然而政府采取这样的方式对市场的影响,要待猎德项目正式进入市场后才能看出。但可以肯定,开发商介入必然获取高额的利润回报。

旧改拆迁顺利的进行,这和开发商许诺高额的利益回报不无关系。据悉,广州首个猎德村改造,目前村民的临时拆迁费大约每月为30元/平方米。一套100平方米的住宅,村民一个月大约有3000元的临时拆迁费入账。对于不少以出租为主的村民来说,这部分收入就相当于其租金的收入。

但记者注意到,虽然有的村民拿到了1.7万元/平方米的高额的赔偿,但一些二次换房的村民只能在同等区域拿下二手住宅。据悉,目前广州陈家祠商圈一手住宅几乎全部在2万元/平方米以上。

同样的情况仍出现在赔偿第二高的广州荔湾龙津片区。该村一居民透露,自己家面积约为60多平方米,由于该区域拆迁不能回迁,拿到的赔偿费还不够买一套同等面积的房屋。

对于拆迁的高额赔偿,邓浩志指出,赔偿动辄上千万是制度不成熟的表现。赔偿的标准是市场的滞后反应,仅是现阶段楼市的评估,若房价在顶峰,赔偿就高,在峰谷赔偿就低。近年来楼市都是涨的多,降的少,超额的赔偿短期内对同一区域房价会有促进作用,但实际上会形成一个恶性循环。

他认为,政府和开发商若付出很高的补偿代价,那么最终开发商会用更高的价格来掩盖高成本,最终转嫁到大众身上。但是对于开发商来说,过高的成本无疑会增加后市的风险。拆迁的赔偿方案都是双方商定的,若在价格上坚持的话,开发商将会放慢开发速度,这是政府不愿看到的状态。



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