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"弃宅从商"需策略 哪些商业地产投资潜力大?


www.nsfang.com  来源:理财周刊 时间:2010-06-24 09:12:51

哪些商业地产具有投资价值?相信这是所有有意商业地产的投资者都会关心的一个问题。

业内权威专家给出的答案是根据经济转型和产业结构的调整,来寻找合适的投资品种,如新兴城市综合体、生产性服务地产等,当然,传统的社区中心商业等,仍然面临业态调整和升级机遇,也会带来诸多机会。

变化之中现机会

我们的城市面临着一系列的变化,在这些变化过程中,蕴藏着诸多投资机会,其中包括商业地产的投资机会。

专家分析认为,最大的变化莫过于产业结构的调整。上海社科院商业研究中心主任朱连庆在接受本刊记者采访时表示,今年国家提出经济转型。之前我国经济由出口、投资和消费“三驾马车”来主导,前两项在前些年我国发展过程当中占据了经济主导地位。而金融危机之后,虽然我国也采取了相应的应对措施如宽松的货币政策等,但还是遭遇不少问题。在这个时候,国家提出经济转型,提出由外转向内,争取内升的驱动以及创新发展。这种转变将促成服务行业的发展,从而为与之相关的商业地产带来新的发展契机。

而从城市自身发展角度来看,包括北京上海等一线城市,随着基础设施的日益完善,商业城市氛围愈加浓厚,这反过来又会带动商业地产的发展。SOHO中国董事长潘石屹表示,他最看好北京和上海,奥运会和世博会,使得这两个城市的基础设施完善程度为国内首屈一指。完善的基础设施,为商业的发展创造了相当有利的条件,因此这两大城市商业氛围形成的巨大“磁场效应”,将吸引所有周边城市。

此外,还有专家认为,由于近年来商业地产一直保持较为平稳的发展态势,而相当于一个“蓄势”的过程,时至今日,到了爆发阶段。中国商业联合会专家委员、北京知名商业地产专家陈建明告诉记者,随着我国从粗放型经济转向具有核心竞争力的创新性经济,会对商业地产提出更多的要求。

哪些物业潜力大?

哪些类型的商业地产发展潜力更大呢?

根据经济转型和产业升级,有可能出现新的产业集群,或者城市规划有可能进行调整,这些都会衍生出新的机会。商业地产项目主要按照经营来分类,主要包括商业街商铺、市场类商铺、社区商铺、办公楼、酒店式公寓、产权式酒店等。那么,哪些商业地产在新的变化中,哪些具有更大的潜力?我们不妨听听专家的见解。

新兴城市综合体是热门

“未来比较热门的商业形态将是新兴的城市综合体。”朱连庆这样告诉记者。在他看来,中心城区商业发展已经经历了相当长的时间,已经相当成熟,调整的空间很小。而随着交通设施的改善,以及基础人口的大量导入,外围区域将会出现新兴的城市综合体,如正在建设过程中的上海嘉定新城中,就会出现这样的商业模式。

据了解,相对于较为单一的普通商业项目,城市综合体项目的写字楼、酒店、商业等多功能优势,会引发人群的聚集效应,并且以商务群体为主,这就决定了其租金水平、投资价值等均高于普通物业。

不过朱连庆提醒说,新兴城市综合体是大型商业项目,但不能超过一定的限度。他发现有些地区开发近百万平方米的商业项目,这种一味求大的做法,反而会使得综合体内部商业经营面临困境。因此他建议投资者可重点关注总建筑面积在20万平方米左右的项目,当然,如果区域内人口较多,项目总建筑面积也可以适当增加。

社区商业方兴未艾

发展社区商业虽然早在几年前就已经展开,但在专家看来,其仍然具有很大的发展空间。

“社区商业仍然是一个薄弱环节。”在谈到社区商业的发展现状时,上海市商业经济研究中心主任齐晓斋做出上述表述。他分析指出,社区商业讲究就近消费,便民利民,具有很大的发展空间。但目前社区商业网点严重不足,同时经营业态也比较低级粗放,尚待升级,由简单提供日用品消费的单一模式,发展成为能够提供购物消费、休闲娱乐等综合服务的社区商业中心。

齐晓斋表示,根据上海新一轮商业网点布局规划,上海社区级商业中心规划形成102个。这表明未来与社区商业相关的商业项目将会不小的潜力。项目主要以商铺为主,满足消费、休闲、娱乐等多种业态。

不过专家提醒说,由于目前社区商业存在规划过于随意的现象,如有些不具备发展商业的街道也配套建设商铺,投资此类商铺可能无法获得满意的回报。

生产性服务地产潜力显现

生产性服务业地产在未来具有很不错的发展潜力。

上海商学院院长方名山举例说,他在香港考察时发现,海外的大公司帐目均由独立的会计事务所来管理,这种模式必将引入内地,届时将有大量的专业服务机构出现,而这必将促进生产性服务业地产的发展。

目前生产性服务业在北京上海等城市也被作为重点发展产业。在“十二五”期间,北京上海等都将生产性服务业作为重点发展行业。据了解,为厂商尤其是为制造业提供分销、促销、物流、资金、研发、设计、法律、税务、商务以及设备租赁等专业服务的企业即生产性服务企业,专家表示,与该行业有关的商业地产主要包括办公楼、园区商业配套项目等。

其实,目前市场已经开始关注这类地产。如根据上海房地产交易中心6月份最新资料显示,位于浦东张江高科技园区内的张江润和国际总部园,仅一天内就成功售出近万平方米办公楼。该项目已得到内、外资企业的青睐,目前入驻企业近30家,其中有美国、德国、加拿大、土耳其、意大利、荷兰等世界各地企业在沪成立的总部基地。

产业升级写字楼有机会

产业转型和升级已经成为未来经济发展的主旋律,而这种变化将会为高档写字楼带来诸多机会。

朱连庆表示,伴随着产业升级,未来有些上海市中心区域可能会出现产业调整,淘汰部分粗放型产业,而引进具有创新价值的新型服务行业,这将为中心区域的高档写字楼带来一系列的机会。

这样的例子比比皆是。以静安区为例,根据上海“国际金融中心”建设的总体战略布局,静安区发展金融服务机构集聚区,准备与浦东陆家嘴“金融城(论坛新闻)”和黄浦区“金融聚集带”实现错位发展,将在南京西路地区以会德丰广场、越洋广场、嘉里二期等著名楼宇为重点区域,打造金融服务和高端专业服务集聚区。记者了解到,目前有不少投资者对位于板块内的写字楼恒利国际大厦表现出浓厚的兴趣,也正是看到了其不错的发展前景。

商圈型酒店式公寓机会多

依托于商圈的酒店式公寓项目还有投资机会。

陈建明表示,分布在商圈或者商务中心附近的酒店式公寓,既具有酒店的服务功能和管理模式,又吸收了住宅或写字楼的部分特点,可以居住,又可以办公,其综合性能很强。据有关专业机构的统计资料显示,目前市场上酒店式公寓的投资回报率可达到8%~10%左右,它已经发展成为高档住宅投资产品中高投资回报和市场前景潜力巨大的投资性的地产产品。

就目前北京和上海的租赁市场来看,酒店式公寓的消费群体主要为外籍商务人士,或者国内大型企业高管等,这部分人群消费能力较强,因此能够接受较高的租金水平。不过陈建明提醒说,酒店式公寓项目必须分布在商圈或者商务中心附近,而且周边配套设施必须成熟,如交通便捷程度高、购物、休闲娱乐设施齐全等。



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