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温州炒房团抱团向二、三线城市商业地产转移


www.nsfang.com  来源:中国房地产报 时间:2010-06-24 09:02:05

在楼市新政下,游走于各地楼市的浙江民间资本到底会有什么样的新动向备受关注。在近日举办的2010中国(温州)民间资本发展高峰会上,温州市政府所给出的“温州民间资本就达6000多亿元”的数字,更让人们关注以温州为代表的浙商接下来的楼市动作。

“在投资渠道依然不多的情况下,手握闲钱的浙商还是依然看好楼市的。

”在接受媒体采访时,北京浙江企业商会副会长、台州商会副会长陈俊表示。据他介绍,现在北京有浙江人50多万,浙商在北京的投资额达4000亿元。单是去年,他们就投下了2000多亿元,其中不少钱流向了房地产

“对于房地产,肯定不离不弃。现在的问题是投什么和怎么投,而不是投不投。”陈俊告诉记者。这位不愿意被称为“炒房团”而更愿意被称为“投资团”的浙商代表人眼中,买房子就如同买大白菜一样,所瞄准的一定是可以确保升值的“低洼地带”。

具体而言,多轮的宏观调控让如他一样的浙江商人对商业地产兴趣日渐浓厚。从2007年的调控政策,再到2010年的调控政策,他们逐一仔细研读,发现政策没有一条是针对商业地产的。

“没有政策就是好政策。”在他眼中,一线城市投资空间已经不大,他们更对二三线城市的商业地产更为感兴趣。最近一段时间,他就奔赴济南、石家庄、唐山、廊坊等地,看了众多商业地产项目。

“做商业是我们浙商的强项。”他补充道。“选什么样的商业地产进行投资,我们看两个标准:一是地段位置好不好,要是在二级城市做商业地产,我们先问这个城市的常住人口是多少,流动人口是多少,人均收入是多少,在两公里之内的商业网点有多少。做商业,商户越多越好,消费人口越多越好,赚的就是‘人头钱’;二是看外部环境好不好,也就是看社会治安情况怎么样。否则,你赚到钱了,三天两头有地痞流氓来骚扰,也肯定没法做生意。”

而在进入/退出方式上,他所带领的“投资团”走如下的几种路径:最简单的就是把项目全包下来,一下承租10年、20年,压低价格,然后重新包装、定位、对外招商;其次是以租代买的方式。如果一个项目投资两三亿元,只首付启动资金3000万元,半年后再付一笔钱,一年后又付一笔钱,两三亿元,在几年之内付清;更次一点的是协助招商引资,按业内规矩得佣金;最差的选择则是只买摊位,一下子买上十个八个摊位,再转租给别人经营,“这就属于小打小闹了”。

同时,“区域开发也是浙江商人现在正考虑的事情。”从去年下半年开始,陈俊就开始奔走于各个区域产业园,辽宁、安徽等地都留下过他的足迹。

“我们这边有资源啊,在整合资源下,可以帮助当地园区开发企业提供点子,搞搞策划,然后引入资本,帮他们招商。”陈俊表示,“通过科学的方法,带动产业的发展,可以提升区域的价值,我们的商铺也就升值了。”

“这种玩法其实和我们玩住宅一样,并没有什么特别之处。”陈俊指出,多是低价入市高价卖出,赚取差额,而商业地产,由于比较复杂,就不能单单从买的环节介入。

而在“国36条”鼓励民间资本政策出台后,陈俊们也看到了新玩法的机会,他们会考虑创办更多的小额贷款公司,给地产公司提供短期的“补血基金”。

“你出2000万,我出5000万,他出3000万,利率最高可以等于银行贷款的5倍。借款时间多在半年左右,一般不会超过1年。”

据记者了解,浙江民间资本在金融领域的收获并不大。目前,温州只有14家小额贷款公司和2家村镇银行。另有数据显示,还有各种形式投入到股权投资领域的资金不下200亿元,但真正规范化运作的团队不多。

陈俊看来,要让习惯了在资源领域、楼市甚至股市打拼的温州民资,短时间就接受“风投”、PE等比较规范化运作的概念,显然不太现实。

“我们最喜欢抱团,搭圈子,而不是整出机构。快进快出,利滚利嘛!”陈俊表示。



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