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遏制高房价 物业税不宜从商业地产先行试点


www.nsfang.com  来源:房标周刊 时间:2010-06-23 09:36:02

五月底,有消息人士透露,“相关部门正研究在湖南、湖北各选取一个城市进行物业税实征试点,征收范围是商业地产,不涉及居民住宅。”并表示,国税总局去年底已经开办了湖北、湖南“两型社会”房地产评税业务培训班。

上述消息人士的传言经媒体报道后,立即引起了地产市场的广泛关注。物业税到底能否从商业地产现行试点并开征?物业税对商业地产和其他产业的影响有多大?本报特别采访了多位商业地产专家,他们都表示:物业税在商业地产的试点征收将不利于中国商业地产的发展并会传到到其他经济领域。

物业税从商业地产征收不妥

对于物业税在商业地产领域的先行试点的消息,中国步行街工作委员会主任韩建辉认为,物业税率先在商业地产征收,“我认为是不妥的。”简单的对比商业地产和住宅:住宅地产可能具有经济和社会的双重属性,相比而言,商业地产的经济属性更多一些,先商业后地产,商业地产和商业的经营是一体的,物业税在商业地产的征收,可能会间接地传到到实体经济领域,整体都是不利的。

商业地产专家委员会副主任、上海乘星行行销服务机构董事长李骁认为,物业税在近期出台仍然不成熟,而且物业税的税种太广了,但是房产保有税出台,认为是有可能的。因为规避了一些制度的缺陷,相对容易执行。其次,目前商业地产发展比较合理,没有什么泡沫,国家要遏制住宅的高房价,而从商业地产开始,这显然就是打压的方向不对。

香港SPACE商业经营管理集团副总经理许大金表示:“物业税拿商业地产做试点,能够起到一些调节的作用,但是我认为我们国家的大部分的物业是存在住宅市场里。住宅地产一次性卖完之后,收税是一次性的,这样住宅的社会贡献率是降低的,反观商业地产,他每年都在给国家创造财税收入,这个时候你再给商业地产征物业税,其实对商业地产是不利的。”

征收商业地产物业税会有传导效应

对于商业地产物业税的试点影响,韩建辉认为,目前,中国经济还没有完全褪去2008年金融危机的影子,而住宅地产的这种高利润的空间,使得一部分逐利的游资进行了,这从某种以上上说也和我们国家目前的投资渠道不畅有关。如果这个时候再对投资商业地产的门槛抬高的话,可能就会出现游资对农副产品的投资等,造成生活必需品的物价上涨的情况。所以从整体上看,物业税现行从商业地产试点要慎行。

许大金表示,从商业地产开征物业税,不仅增加了业主的成本压力的话,对国家刺激消费等也会受到一定的影响。对商业地产征收物业税,可能是因为商业物业是对机构,好控制,而住宅是老百姓,不好把握。但是这并不是解决根本之道。同时建议,如果征收物业税,那么就应该将长期供应国家财税的商业地产和住宅或公寓等业态的税率由差别才是。

李骁甚至认为,商业地产可能也要有40%多的成本是土地成本,就算是商业地产业是70年的租期,承租人在租用国家的土地,已经缴纳了多项高额的税负,现在还要征税包括土地在内的物业税,这样是不太合理的。

商业地产亟待单独立法

针对目前地产“一盘棋”的情况,全国经理人联盟秘书长杨乐渝表示,住宅地产是个居住和民生相关的产业,而商业地产是和经济相关的产业。住宅地产和商业地产应该区别对待。

业内人士认为,现在已经具备开征物业税的条件,但物业税是保有税,商业地产已经有保有税种了,土地使用税、房产税和物业税很接近。只是做法不是很规范,征收对象也不一样。目前是谁经营谁缴税,其实应该谁拥有谁缴税。所以要改经营者缴税为所有者缴税。此外,税率有些偏低,征管办法也要进一步完善。

据悉,现在对于商业地产的管理规定还不明确,而对于商业地产的管理也是沿用住宅地产的管理规定。杨乐渝就表示:商业地产的运行规律和住宅地产的发展规律完全是两码事,商业地产注重后期运营,而住宅则是一次性产品。

此外,由于商业地产在这几年的地产市场中都落后于住宅市场,但其拉动经济的后续产业作用甚至更大。有专家就多次建言政府对持有型的商业地产要给你财政补贴,要鼓励开发商做这样的转型,要抑制开发商为卖而买的行为。

据了解,北京市等地方政府也都在为包括商业地产在内的房地产找出路。包括杨乐渝在内的多数专家也都建言为商业地产单独立法,如果房地产找不到出路,从某种意义上讲,中国经济都找不到出路。现在都悬在半空中落不了地,这是一个很大的问题。

“明明是只有50年产权的商住楼,中介在介绍房源时却坚持说是70年产权的"住宅";明明是房子在过去几个月里持续涨价,中介愣说已经降价了。”市民黄女士近日反映她在崇文门附近的中介公司寻找二手房时的遭遇。她认为一些经纪人为促成交易已开始“不择手段”;而有意挑选二手房的市民在向经纪人咨询房源时,一定要仔细对比客观的市场价格。

来自北京市房地产交易管理网的数据显示,进入6月份,北京二手房日均成交量始终在400套徘徊,还不及楼市新政实施前一个月也就是3月份的一半。为了促成交易,一些中介经纪人又打起了“用商住楼"冒充"住宅楼”进行低价房促销的主意。

记者昨天下午到中介门店实地探访。从崇文门新世界向西,远远就能看到路北林立的各家房地产中介门店,每家门店的橱窗内几乎都被“直降××万元”的房源推荐信息占据:每套总价两三百万元的二手房“降价”幅度少则十万元,多则三四十万元,加上垂直向下的红色箭头,显得十分醒目。

“您看看二手房吗?现在价格挺合适的,可是抄底的好时机。”就在记者驻足查看信息时,一位站在便道上的美联物业经纪人迎了过来。当得知记者想在附近淘一套总价低的小户型自住后,他说:“MOHO国际公寓的房子每平方米才2.6万元,周围商品房单价都在3.2万元以上,您现在买绝对值——商住楼,民用水电。”同样,黄女士上周也见识了类似的促销手法。“经纪人告诉我,MOHO国际公寓已经降到了每平方米2.6万元,处于今年以来的最低价,劝我抓紧出手。”她说,她一直在关注MOHO国际公寓,今年3月初时,该项目的售价还不到两万元,3个月过去了,一些区域持续涨价的二手房居然被中介描述为“降价”,幸亏她没有去拣这个“便宜”。

“现在一些经纪人利用了购房人的观望心理,在卖房时故意释放出"调控已经见效、房价明显下降"的信号,利用信息不对称的特点操纵报价先涨再降,促使那些没有长期关注价格的看房人买房。”一家大型经纪机构的市场研究负责人说,在市场价格未见明显波动的情况下,一些中介公司急于招揽客源的短视做法并不可取,同时,二手房购房人在向经纪人咨询房源前,一定要仔细对比下“降价”前后的市场价格,综合考虑自身的承受能力,避免一时冲动、仓促出手。

新开商住楼盘一周内集体降价

就在购房人还在研究商品住宅楼盘降价是否“雷声大、雨点小”时,多个新开盘的商住项目却在上周不约而同地选择降价销售,其中不乏首开、合生等知名开发企业的项目。业内人士分析,国家对于房产税开征的态度日益坚决,使得购房人对最可能被试点征税的商业地产失去兴趣,因此,商业地产开发商集体掀起降价促销的风潮。 记者了解到,一周之内,首开集团旗下的两个商业立项楼盘均打出特价牌——首开石榴派由半月前的2万元/平方米下调至均价1.8万元/平方米,最低1.45万元/平方米;首开智慧社更是推出1.35万/平方米的特价房源,享受按揭贷款97折,一次性付款92折的优惠,而此前该项目的正常销售均价为2.1万元/平方米;位于望京的合生麒麟社1号楼目前推出6套特价房源,户型面积为63到88平方米,特价2.6万至2.7万元/平方米,相比3万元/平方米的销售均价,也相当于打了86折;马家堡东路上的楼盘7克拉在19日开盘时也抛出大幅优惠措施,包括开盘三日内购房可享受一次性付款9折/按揭98乘95折的优惠,5日内签约还送两年物业费。

“商业地产的购房人主要怕日后被征收房地产税。”一家商住楼盘的销售负责人说,同样的户型,商业立项的商住楼价格要比纯住宅便宜三分之一以上。商住楼纷纷降价促销还有另一个原因,继禁止新增酒店类项目分割销售后,北京下一步很可能会对以商业和办公立项的商住楼项目下手。“与其等到主管部门限制此类楼盘销售,开发商不如趁早降价销售,房款落袋为安。”他说。



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