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房企股权质押贷款四大渠道 券商欲担当融资中介


www.nsfang.com  来源:中国房地产报 时间:2010-06-23 09:35:13

“总体来说依然是银行、信托为主流,财务公司、投资公司、典当行等为非主流,而部分对股权质押蠢蠢欲动的券商目前只能充当掮客身份,最终还是要通过其他拥有信贷功能的机构来完成融资。”上海一家全国性股份制银行对公业务负责人表示各个渠道的流量以及放贷标准各有不同。

银行:倾向主流上市公司

“银行的贷款质押范围包括股份、股票。但出于安全性经营考虑,我们只在沿海地区、南方等经济发达地区受理非上市房企的股份质押;在一些欠发达地区,在风险可控的基础上,我们暂时仅对上市公司的股份、股票办理贷款质押。”工行一位地产信贷负责人向记者表示。

“即使是上市公司的股权质押贷款,也依然要经过银行的严格核定。我们有自己的抵押品管理办法,所有质押物都要经过评估部门重新估值,并且肯定要低于外部估值。然后再按照贷款申请公司的综合财务情况以及偿债能力确定一个估值范围内的贷款额度。”民生银行(600016,股吧)人士进一步表示。

对于信贷额度的估值,该人士表示:“股权质押只是第二还款来源,假如第一还款来源充足,我们会对股权质押的估值适当放松;但如果股权质押充当贷款的主要抵押物,我们就会适当严格。”根据该人士透露,目前针对“大小非”期间的限售股质押,银行一般会根据公司的净资产值采取4~5折的实际放贷,“流通股会好一些”。

“一旦审核成功并签署协议,银行一般会自己或者委托信托公司将质押股权设计成金融产品,然后再卖给高端客户。”上述民生银行(600016,股吧)人士透露,一旦前期设定了风险管控,接下来的事情就会由银行对外的审核转变为银行对锁定的质押股份管理。

在可查的银行股权质押理财产品中,产品收益利率一般都比较高,一般一年期收益率在7%左右,两年期8.5%左右。

信托:因灵活而受宠

相对于银行的苛刻以及资产管理的摸石头过河,信托公司的灵活结构设计以及丰富的资产管理经验为其赢得了大量的支持。

“一般情况下,信托公司因为其灵活性会比银行的审核稍微宽松,但在审核程序上也是严格按照四证齐全等基本要求,放贷估值平均在7折左右,但也因此要求的利润更高。”杭州一位信托业人士介绍,信托公司还往往设计一些结构化产品,让贷款申请人的自有资产认购劣后级,通过追加股份质押,来撬动更多的融资。

在坊间看来,信托放大的融资杠杆率正是吸引房企蜂拥而至的关键所在。一个最新的实例是,6月9日,蓝光集团将原质押给招商银行(600036,股吧)的2500万限售流通股解除质押,并将部分重新质押到了中铁信托旗下。

根据市场公开数据,4月份收紧地产调控政策以后,地产信托正迎来新一轮的放量,其中,股权质押更是比比皆是。

“这类产品能最大限度地为目标公司募集资金,但信托公司后期面临的管理风险也相对较大。更多的是要关注后面的实物抵押以及股权质押是否足额。”中诚信托相关人士表示。

投资公司、财务公司:非主流角色扮演

“现在有很多中小企业来找我们做股权质押,其中就包括地产企业,实际上他们来质押股权就是拿不出更有效的其他抵押物了。”一位典当行人士认为,在银行、信托之外,投资管理公司、财务公司以及典当行等也成为了部分中小房企的融资渠道。

“只要有其他办法,一般的房地产企业是不会找典当行等机构融资的。”在上述工行人士看来,“由于中小房企的基本财务状况、经营状况往往欠佳,被银行等主流渠道拒之门外后,只能寻找更加高成本的非主流渠道。”

“但是我们也在控制风险,如何对质押股权进行合理估值也是需要完善的环节。有些质押融资项目,即使回报率再高,我们也是不敢做的。”上述典当行业从业人士表示。

而一家投资公司更是坦言,为了控制风险,锁定回报率,“目前公司只投资给一些知根知底的老熟客”。

券商:蠢蠢欲动的掮客

在上述三方之外,还有一个甚至不具备吸储放贷功能的蠢蠢欲动者——券商。

根据记者了解,目前部分券商正在面向“大小非”们推介自身的资源平台优势。

“我们拥有很多的机构客户,他们拥有大量的资金可以接盘。”北京一家券商机构的资产管理部人士表示,作为另一种有可能的股份质押融资方式,未来券商完全有可能充当一个合格的平台与中介,“如果能和融资融券业务相结合,操作空间会更大,特别是对于解禁后没有减持的股票。”

然而在部分市场人士看来,券商天生的信贷功能缺失仍是其意欲进军此业务的软肋。



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