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商业地产机遇与挑战并存 专家解析发展瓶颈


www.nsfang.com  来源:北京写字楼信息网 时间:2010-06-23 09:34:00

商业地产,顾名思义,作为商业用途的地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等,使用年限一般在40-50年左右。

商业地产的形式多样,主要包括购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、酒店旅馆(旅游地产)、娱乐类商业地产(如电影院)、写字楼和住宅的底层商铺等与住宅类有很大区别的建筑产品。

2010年4月中旬以后,陆续出台的调控措施使得楼市观望情绪加重,各地楼市销量纷纷下滑。然而,商业地产却因为不受这些楼市新政的影响和其良好的发展前景,备受投资客青睐。

对于投资客来说,最为关注的是投资回报。受到新政的打压,住宅类项目投资成本升高将导致回报持续走低,市场资金过剩,需要寻找出路,从住宅市场撤出的资金也将寻找新的市场和机会。从目前市场情况来看,商业项目的租金回报仍旧较高,投资商业地产依然能取得不错的收益,同时相对稳妥的房地产仍是多数投资者的首选,在住宅市场出现不确定因素后,投资商业地产是很多投资客的新选择,因此商业地产很可能成为继住宅投资后又一受欢迎的投资渠道。

即便如此,商业地产也面临着一些问题。全经联商业地产资深人士杨泽轩认为:当前,商业地产面临的核心问题是规划不精细、金融不支持、开发不专业。结合近年来商业地产发展的现状,杨泽轩总结了以下几点意见:

一、规划控制:逐步改变目前用规划指标粗控制的方式,商业规划制订时应与城市规划协同,且应在规划时与城市建设主管部门、主管商业的商务部门、交通部门联合审批。多利用交通节点(地铁、广场、交通交叉口、中心型区域)塑造城市副中心、区域中心和社区中心,商业分层级集中布局,这样商业也容易成活,上海和大连这方面有些经验值得借鉴。

二、标准改进:现有的商业建筑设计规范(含消防)很难适应商业现代化的发展要求,在商业地产开发中很多建筑“怪胎”都是落后的规范标准、消防规范与现代的商业地产开发需求博弈的结果。建议能否将这种改进呼声尽快在建设部、国家消防局等层面落实。

三、准入控制:行业的成熟度与专业细分具有正相关关系,作为一个涉及地产、商业和金融的综合性产业,商业地产不是每个开发商都可以介入的,建议借鉴开发建设资质管理,对商业地产开发商也建立资质评级,不同的商业地块开发规定不同的开发资质和经验要求。

四、销售控制:最近出台的禁止公寓式酒店等拆散销售是很好的一个做法,四块地尽管流拍,也促进了商业地产行业“滥开发”现象的净化。建议未来在大型综合商业设施、商业街、底商、裙房、公寓式酒店等的销售方面出台更为合理的销售禁止办法,避免更多地象“第五大道”、“巨库”、“白云时代广场”等留给城市的“伤痕”。

五、协调金融:建议从商业地产长期持有特点出发,协调金融政策,使得商业地产获得长期贷款或长期投资资金来源,以解决开发销售的短视行为。



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