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写字楼逐鹿楼市 租赁购置依势抉择


www.nsfang.com  来源:房标周刊 时间:2010-06-23 09:28:59

进入6月以来,新政影响余温未消,抑制了住宅地产房价上涨速度过快的势头,激增的商品房投资需求被有效控制。一段时间以来,媒体和业界开始把目光纷纷聚焦到商业地产。

记者在一次京城房地产经理人沙龙上了解到,5月楼市调控新政密集出台,一系列举措令住宅市场逐渐降温,然而新政背景下,商业地产告别低迷火热升温。原本受金融危机影响,空置率及租金呈现下跌趋势的商业地产项目,近期在投资热钱的带动下出现明显反弹,不少项目出现涨价行情,涨幅高达49%左右。在未来长远看好的情形下,国内大牌房产企业纷纷转战商业地产领域。同时,随着国家扩大内需政策的实施,通过城市基础工程的建设和新区的发展,很大程度上拉动了商业、服务业的发展,并为商业地产的发展提供了有力基础,促进了商业需求日益增加。楼市调控新政非但没有影响到商业地产,反而从某种程度来说激活了这一市场。

商住纯写两相宜精明买家巧选择

李先生是一家小型设计公司的老板,为客户提供名片设计、公司画册和平面设计等服务,李先生夫妇2003年在胜古家园购置了一套130平方米的商住两用房,客厅用作工作室,主卧是老板办公室,家人晚上住在次卧,阳台是库房。至于为什么选择商住两用房,李先生告诉记者,对于像他这样的处于创业初期的小公司来说,商住两用型写字楼符合公司规模小、员工少的特点,而且中午可以在家里给员工作工作餐,能提高企业的团队凝聚力。同时李先生表示,商住两用房属于新政调控下的空白地带,价格也在整体楼市低迷的情况下一路飙升,比较适宜投资。“以商业立项的这类商住两用房也属于商业地产,不受限贷令限制。这类项目贷款一直都是首付50%,购房套数也不受影响。”在调查中,某房地产门户网站市场研究部袁小姐告诉记者。

记者在西大望路的一家均价3万元/平方米的以商业立项的楼盘售楼处看到,虽然该项目还未开盘,且开盘时间不定,但登记的有意向购房者已多达4000人。

采访同时记者也发现,很多购房者对产权问题也存在疑虑。“很多商住两用房只有40年的产权,40年产权的商住房到期之后会怎样现在都说不好。”购房者张先生告诉记者。即使这样,新政下购房者对于商住两用的“酒店式公寓”或Loft项目的关注度也远远超出了普通住宅。商住两用房较为适合广告、印刷设计、管理培训、小型商贸公司和外地企业驻京办事处等业态,很多商住两用房业主表示,投资是他们的考虑之一,其次由于商住两用房户型灵活、价格合理、周边餐饮和配套服务成本相对较低,在创业发展期选择商住两用房会更实惠。

记者从北京写字楼信息网了解到,通过对写字楼不同立项性质的两种产品,出租价格、出售均价等进行分析对比后发现,纯写字楼的出租回报率明显高于商住写字楼。亚奥区域、金融街区域和CBD区域的纯写字楼租金在新政下已经突破400元/平方米/月,进入6月以来,很多金融银行业、生物制药以及IT高科技行业的外资客户都在积极寻找新的办公场所,也为京城的纯写字楼的投资前景带来了广阔的商机。

庞先生在金融街投资广场拥有一套面积120平方米的写字楼物业,虽然原来的投融资网站由于受市场环境影响计划退租,但是已经有几家外资金融机构的北京代表处向庞先生伸出了橄榄枝。

纯写字楼完善的物业管理、智能化的配套设施和背靠豪华商圈的有利地势都是其被投资客看好的主要因素。记者从仲量联行了解到,从IBM到凯撒国旅,国内外名企的选择,需求的恢复支持了租金的回暖,使纯写字楼成为资金雄厚的“大炒家”的最爱。

戴德梁行分析人士认为,纯写字楼投资回报及性价比更高,但如果是投资,风险相对较小;如果是自持,也更具升值和保值的可能。不过,纯写字楼投资由于资金量远远要大于商住写字楼,因此更适合于大型企业。而商住写字楼则更适合于中小企业或个人投资。

传统与新兴博弈 方便众买家灵活投资

日前,记者从某门户房地产网站发布的商业地产白皮书了解到,随着北京城市规划的发展及各个区域性商业中心的形成,北京的商圈也不断更新,很难完全界定传统商圈与新兴商圈之间的区别。

北京较传统的商圈有西单、王府井、CBD、朝外、建外、公主坟等。随着时间的发展,目前在北京的环形城市结构的周边新兴商圈不断形成,市场竞争日益激烈;“多中心”特征日益明显。而传统商圈也不断进行更新换代,也焕发出新的活力,与新兴商圈构成了遍布北京各个区域的商圈网络。奥北、朝青、五棵松、木樨园—大红门、上地、通州、丽泽等新兴商圈正逐渐取代传统商圈的主导地位,开始成为新政下商业地产的新宠。

记者通过对2005—2009年开盘体量超过5000平方米商业项目进行分析,二环以内商业项目的数量比例占总体的7.10%,面积占到4.56%;二、三环之间商业项目数量占23.15%,面积占10.31%;三、四环之间商业项目数量占37.65%,面积占44.58%;四、五环之间商业项目的数量占21.91%,面积占29.00%;五、六环之间商业项目数量占9.26%,面积占11.30%;六环以外商业项目数量占0.93%,面积占0.25%。说明目前的商业分布不再像以前只局限于几个区域,而是多中心、均衡发展。

职业炒房客田先生2009年以前投资商业地产主要选取金融街、中关村等世界500强和高新技术企业聚集的区域投资纯写字楼项目,田先生告诉记者,商业地产在05—09年中的销售价格整体处于中低档,4万元/平方米以上的项目较少,城区商业项目售价大体上是住宅售价的1—2倍左右,海淀、大兴、宣武区商业售价不到住宅售价的1倍,房山、怀柔、门头沟等远郊项目的比例差距更小。进入2010年,城区商业地产,作为首都“经济中心”的朝阳区商业地产价值要高于以“科教发展为重心”的海淀区;郊区商业地产,以通州、昌平、顺义为核心的居住“卫星城”商业地产明显显示出继续发展的潜力。田先生表示,地铁沿线的贯通,科技产业基地带动政策扶持和金融环境,通州金桥科技产业基地、大兴亦庄开发区、顺义空港开发区都是新政下郊区县借助科技地产打造写字楼商机的重点区域,也是田先生下一步投资的考虑方向。

写字楼租售价上涨 租赁购置依势抉择

记者从业内人士处了解到,租赁和出售是开发商衡量长期利益和短期效益的博弈。

长期以来,开发商拿地,通过银行融资,开发完成后为了尽快保证资金回笼,一般都会将写字楼的产权拆零出售。但这样,业权便难以统一管理,如果写字楼内小公司林立,就会降低自身的档次。此外,租户入驻这样的写字楼,则不得不与多个小型业主进行旷日持久的谈判。因业务扩充需要扩大租赁面积时,也不得不去面对更多不同的租赁合同,甚至有些租户因谈判不成而不得不将公司的其中一个部门迁往别处或整体迁移。

业内人士分析认为,对于投资纯写字楼的炒房客或企业机构,“只租不买”是不错的选择,很多甲级写字楼在建筑质量、层高、电梯、智能化系统、物业管理等方面都在向更高标准看齐,选择租赁,业主在选择写字楼的大小、户型时,可以有较大的自主性,而且一旦遭遇市场环境突变,也能自如应对,不至于损失过大。

记者在位于丰台区怡海花园西侧的天龙华鹤大厦采访到了前来咨询的徐先生。徐先生拥有一家以无线电通信技术研究、开发和应用为主的高科技企业,主营通信网络的无线接入系统应用技术研究,刚刚获得了北京市高新技术企业认定,在享受政府减税、免税优惠政策的喜悦背后也面临着公司不断壮大,重新选址的抉择。

经过多次考察,徐先生选中了地处四环之内、在丰台区中心位置的天龙华鹤大厦,天龙华鹤大厦地处中关村科技园区“一区多园”中距市区最近的产业基地,科技氛围浓厚。

徐先生坦言,产业环境是他选择天龙华鹤的主要原因之一。同时,徐先生表示,相对传统商圈较低的22000元/平方米的售价也促使他下决心选择购置而不是租赁。

“一个企业要发展就要有根基,我们企业已经发展到一定规模,明年还将进入上市辅导。所以,我认为购买是明智的选择。” 徐先生笑着说。

投资建议:

记者建议投资客,无论选择租赁或购置、纯写字楼还是商住两用房、传统商圈还是新兴商圈,都应该根据自身发展和企业规模、自用还是投资来决定,不能盲目跟风,要审时度势,不被开发商所左右,多听取商业地产投资咨询公司和商业地产策划顾问公司的意见。

同时,记者提醒投资客:新政下,转战商业地产市场并不能带动写字楼售价的继续攀升,此次调控政策,同样会影响到其他相关产业链上的企业,不少企业的资金链条可能出现紧绷。随着新开项目的放量供应,写字楼甚至会轻微拉低价格。因此,要把投资风险、未来回报考虑进去。记者建议,通过老业主介绍的“老带新”式的推介模式也是计划投资商业地产的新手上路的法宝。

 



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