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市场消极表现 开发商转型商业地产被动之选?


www.nsfang.com  来源:房标周刊 时间:2010-06-23 09:25:37

    “华人首富李嘉诚都快要出手进房市抄底了,房价还是会跌?还是会涨?趁现在房市成交量萎缩,出现冰冻期的各种优惠,购房者一定要抢在李老出手之前!否则抄底又不能领先一步了!其苦果又是自食!”某网友对“李嘉诚准备抄底内地楼市”的新闻这样评论。

     已满两个月的楼市调控政策不仅造成一线城市住宅地产市场成交量大幅萎缩,也给开发商下一步的经营策略带来深刻影响。据国家统计局近日公布的数据显示,5月份全国70个大中城市房屋销售环比涨幅创14个月来的新低,商品房销售面积和销售额环比下降15.8%和25%,房价同比涨幅则是14个月来首次出现回落。

    商品房市场的消极表现,是否能够给低迷商业地产方面带来转机呢?多位商业地产专家对本报表示:目前住宅开发商转型商业地产亦是被动之选,不过从商业地产属性来看,小型游资的投机性作用有限,更多的是大机构投资者推动了开发商的转型。

开发商转投商业地产是被动之选

     对于开发商的转型,商业地产专家委员会副主任、上海乘星行行销服务机构董事长李骁认为,火热的住宅开发商现在转型商业地产,可能也是一个被动的选择。受政策调控影响,原来的那一部分投资商可能会将商业地产进行一定比例的分配。如果说住宅有泡沫,相对而言商业地产是没有泡沫或泡沫化程度非常低。

     全国经理人联盟秘书长杨乐渝表示,从投机的角度来讲,一线城市的商业地产的价格增长幅度已经非常有限了,北京的写字楼从去年到今年几乎没有什么变化,一定方面是受政策抑制的,某种程度上来讲,他的价值被严重的低估了,他正是低谷,价格正在往上走呢,这是一个大趋势的基本判断。

     据悉,北京CBD写字楼等商业地产还确实存在空置率比较高的情况。杨乐渝认为,如果要投资也是有机会的,但其实也是一把双刃剑,因为商业地产是整体投资和经营还好,但是如果是小资金的产权式投资,由于没有统一的管理和经营,商业地产是否升值取决于后端的经营能力,如果产权不统一,经营水平就会受到影响,资金的收益也会很低,更有甚者成为烂尾楼等。

     中国步行街工作委员会主任韩建辉认为,投资者现在是有些机会投资商业地产。不过商业地产一定是和商业的发展紧密相连的。如果这个地区的消费人群和商业经营不能和商业地产相吻合的话,可能商业地产的运营就会大打折扣。

机构运作助推商业地产升温

    对于目前有部分住宅游资出手商业地产的行为,香港SPACE商业经营管理集团副总经理许大金认为,游资只能抄一些小型的商铺或街铺的项目,但是商业地产涵盖的量太大了,既有写字楼,又有购物中心,又有整体性的商业,当然也包括一部分街铺,但是这个炒作的概念当中,街铺毕竟是很小的一个比重。真正的商业地产,实际上是酒店,写字楼、城市综合体的购物中心等这些项目都不存在炒作的概念,采取的方式就只能由一些机构来运作这个项目,游资对商业地产的冲击力并不是特别大。

    许大金认为,游资炒作商业地产的成分不大,但一些核心机构可能有参与的成分,他们开始重视了商业地产,这才对商业地产飞发展具有推动作用。

    比如近年来保险型金融机构和地产联姻商业地产的事情,这些机构进入了商业地产,因为他们需要长期稳定的现金流。

    此外,业内人士也表示,未来的海外基金可能还会关注中国商业地产,因为商业地产是长期的现金流,而住宅地产只是短暂的现金流,而且波动性很大,作为机构持有者来说,他们希望有稳定的现金流,这时候可能对商业地产的开发有一定的帮助,对于游资的作用也不是很大。

商业地产看重现金流和回报率

    对于商业地产的投资和回报情况,许大金表示,商业地产的核心就是要给物业带来保值和增值,而这些方面指标的实现都是要靠运营来做统一的管理的。无论在开发,还是在招商和后期的运营过程中,始终要保持能够持续地经营和保持持续的现金流,否则将很难成立。

    李骁表示,因为投资商业地产的人都是按照投资回报率来投资的商业地产的,为什么没有去抄商业地产,是因为增值不快,其次,商业地产在交易环节有高额的税负,这就抑制了物业的流动性很差,短时期不可能涨这么多,长时间这些资金也不愿意去追。

   “商业地产从长期来看,升温是必然的,但也是缓慢的。”李骁认为,只有当商业地产的物业增值远大于商业地产二次交易的税负的话,他才可能会达到了一个类似住宅的临界点,既然不会出现短期的物业增值达到后期交易税负,就不会出现大量资金的追捧的现象。

   “从投资角度来分析,资金追求利润是正常的,但规避风险是更重要的。中长期的资金更看重的风险和投资回报率。所以现在投资商业地产未必是非常好的时机。对于一些中小型投资客来说,他还是会选择住宅等产品,毕竟住宅产品的利润减小非常快。对于现在投资人开始转投商业地产的行为,很多商业地产持有人如果在这时候要涨价等行为肯定也是不妥的。”李骁最后表示。



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