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沉寂两年半 “地主”恒大终启首个上海项目


www.nsfang.com  来源:第一财经日报 时间:2010-06-23 09:04:41

       近日,一则名为“中穗广场(暂定名)项目环境影响评价公示”的公告悄然出现在上海环境热线官方网站,这个“中穗广场”就是楼市新政出台后率先举起“降价”大旗的恒大地产(03333.HK)约两年半前“预定”的上海内环内源深路1号地块项目。这次公示意味着,恒大在上海的这一首个地产项目将要启动。

       对此,恒大地产一位高层昨天接受《第一财经日报》采访时称,开发上海这幅黄金地块是个尝试,并非开辟新战线,并称源深路1号地块将产生不错的利润率。

黄金地块的波折

  上海环境热线官方网站公告显示,“中穗广场”位于上海浦东新区源深路1号,项目占地面积34063平方米,总建筑面积132836平方米,容积率2.94;分为住宅和商业办公两部分,其中住宅用地面积23360平方米,建筑面积60373平方米,为3幢24~26F的高层住宅楼、地下会所、地下停车库及其他配套公建等;商业办公部分用地面积为9610平方米,建筑面积54705平方米,建筑内容为1幢24F的办公楼及地下停车库等。项目总投资约4亿元。环评单位有关负责人指出,“中穗广场”上述规划设计方案已经进入报批流程。

        其实两年半前上海源深路1号地块就已出现在恒大地产的招股章程中。2008年3月13日,恒大地产在港发布招股章程称,源深路1号土地是其预留土地,公司将斥资14亿元从穗华公司手中收购。为此,恒大支付了3亿元定金,剩余11亿元合同款中的9亿元为现金、2亿元以股份形式支付。但此后恒大上市延期,媒体多次披露其委托出售源深路1号地块的消息。

         如今现身的上海源深路1号地块东家是谁?本报记者6月21日在上海市工商局查询发现,该地块项目公司上海穗华置业有限公司的股东为香港穗华投资有限公司和上海宝钢经营开发有限公司。但穗华置业一名员工告诉记者:“我们项目的大老板是恒大,规划方案也是恒大做的。”恒大地产上述高层亦称该地块属于恒大,“至于股东变更情况我不清楚,我只知道这块地是我们的,我们已付了钱。”他表示,股东至今没有变更,或许是手续问题。

“造城”模式有变?

        恒大地产的开发素以大社区、大配套的“造城”模式著称,并形成了独到的社区配套和经营理念。套用恒大内部人的话说就是“50万平方米以下的项目很难入老板的眼”。但2年多来恒大为何还要“死守”上海这幅占地仅3.4万平方米、总规模不过14万平方米的“迷你”项目?

         对此,上述恒大高层指出,这只是“造城”模式之外的一个“偶然”,并非集团有意要开拓新战线。“我们一直以来在二、三线城市开发旧城改造项目,进驻上海、北京这些一线城市一直很谨慎。当初老板是觉得这块地地段好,很特别,才买的。”该高层透露,源深路1号地块只是一个尝试,并不成为一种开发趋势。

          根据21世纪不动产上海锐丰源深店高级经理穆远春的介绍,目前源深板块内高端住宅成交均价已达3.5万元/平方米~4万元/平方米。成交相对活跃的高端住宅中,陆家嘴(600663)花园、山水国际花园和国际华城成交均价更是略高于4万元/平方米。易居分析师付琦指出,源深板块若有新地块推出,成交楼面地价上限或可达到3万元/平方米,品质开发商开发的项目,楼面地价上限还可放宽,而恒大当初获得该幅地块的楼面地价成本仅有1万元/平方米,其未来利润率可见一斑。



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