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楼市陷入两难僵局 开发商销售策略日渐分化


www.nsfang.com  来源:中国证券报 时间:2010-06-23 09:03:23

      从推出艺术馆吸引高端客户到举办顶级的红酒品鉴会,从推出特价房到打折促销再到无理由退房……在楼市陷入僵局的当下,开发商销售策略日渐灵活并开始分化。

      自4月中旬《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》公布以来,楼市在一系列的调控政策的作用下开始明显降温,房价停涨,成交清淡。尽管5月商品房销售面积比4月减少1274万平方米,下降15.8%,商品房销售额比4月减少1113亿元,下降25%,甚至6月入市的不少新盘普遍出现“零成交”,但房价与人们的预期仍有相当大的差距。央行2010年第二季度全国城镇储户问卷调查显示,72.5%的居民认为当前房价“过高,难以接受”,未来3个月意欲购房的居民占比降至15.5%,连续2个季度回落,累计降幅近3个百分点。

      在房价下调的预期强烈、购房人需求大幅萎缩的背景下,愈来愈多的开发商采取了更加灵活的销售策略。从最初的“死扛”,坚决不降价,到通过特价房、全款打折、赠送装修费等多种形式的变相降价,再到调低开盘价、明码打折等直接降价,开发商开始在价格上大做文章。这种转变不仅仅体现在地方性的小开发商身上,恒大、绿地等一线龙头房企也加入了低价促销的行列。还有一些企业侧重于高端营销、高标准物业服务。比如,预期年底竣工的北京高端地产项目“长安8号”日前宣布推出艺术馆,以期通过定期展出艺术作品及举办高端社交盛宴,来打造“长安街上的社交新地标”。

      实际上,开发商对产品品质的高度重视大多出现在楼市的调整阶段。由于楼市销售的火爆,市场一度供不应求,开发商根本无心顾及产品质量,“萝卜快了不洗泥”,以致“楼倒倒”、“楼歪歪”、“楼脆脆”现象屡屡出现。当需求降温、市场深陷僵局之际,购房人有底气更加挑剔,对产品质量更加重视,这直接推动开发商销售策略的变化。

      这种销售的策略的分化在上一轮楼市调整中也出现过,但不管是在价格上做文章,还是在产品品质上下工夫,或者两者兼有之,最终得到市场欢迎的都是那些性价比相对更高的产品。

      这个过程不仅仅需要市场调整的自身推动,更需要相关监管部门的引导、监督。比如,提升相关行业标准门槛,提高建筑产品质量要求;加大对“豆腐渣”工程的打击力度等。有理由相信,在本轮调控政策得到严格落实情况下,开发商的销售策略将进一步分化,具有较高性价比的产品将得到市场青睐。



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