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法院进驻房交会买房心里更有底


www.nsfang.com  来源:新文化网 时间:2010-06-22 09:39:30

        房交会期间,长春市中级人民法院民一庭受宋利菲院长、金运珍副院长指派,由杨东庭长带队,亲赴房交会现场,为群众提供义务法律咨询,为购房者把好“买房关”,这也是长春市中级人民法院首次走进房交会。

  在长春市住房保障和房地产管理局展位处,长春市中级人民法院设立了一个醒目的宣传点,为前来购房的百姓提供法律支持和解答。仅房交会开幕当天上午,就有多达千余人次前来咨询,其中还有一位聋哑人,用纸笔与工作人员沟通关于房屋买卖纠纷的问题。这次法律宣传,关注民生,倾听百姓疾苦,主动提供服务,是真正的“人民法官为人民”。

  义务法律咨询 让买房不再难

  今年房交会上,长春市中级人民法院针对百姓在房产交易中容易遇到的问题,特意制作了《2010年房地产交易法律宣传手册》,针对百姓关心的问题集中进行解答,为此本报邀请了邱刚律师对于《手册》中市民关注度较高的问题进行解读。

  问:开发商一房多卖,房屋权属如何确定?

  《手册》解答:出卖人将商品房数次出卖所签订的合同,只要不存在《合同法》第五十二条规定的无效形式,均应认定为有效合同。不能履行的,依法承担违约责任。在此情形下,先办理商品房登记手续的买受人取得商品房的所有权;未进行房屋产权登记但开发商已交付的,已经合法取得商品房的买受人取得商品房的所有权,但出卖人和买受人之间恶意串通的除外;既未登记,又未合法占有商品房的,依法支持买卖合同成立时间在先的买受人履行合同的请求。

  律师解读:该条规定说明了,当开发商一房多卖,而且房屋买卖合同均为有效的情况下,谁能取得房屋所有权。通常购房者一定认为谁先买的,那么房屋就应该归谁所有,但这是不对的。中院的解读告诉购房者,当一房多卖时,应当以先办理产权证的为准,即谁先办理了房屋所有权证,那么谁就拥有了该房屋的所有权;如果均没有办理产权证的,无特殊情况,谁先收取了房屋,谁就拥有了房屋的所有权;如果房屋既没有办理产权,也没有交付的,才以购买房屋的时间顺序,确定最先购买的购房者为房屋所有权人。

  问:在商品房买卖合同纠纷中存在多项违约行为,开发商如何承担违约责任?

  《手册》解答:商品房买卖合同纠纷中,涉及逾期完善水、电、气等配套设施、逾期交付、逾期办证等多项违约行为的,应根据违约行为的性质和相互关系,综合适用违约责任。除当事人有明确约定的以外,在逾期交付的期限内承担了该项违约责任的,不另行承担逾期办证和逾期完善水、电、气等配套设施的违约责任。有单项违约责任条款和总括性违约责任条款的,总括性违约责任条款只在重大违约时适用,并不得同时适用单项违约责任条款。

  律师解读:该条规定说明了,当开发商违约时应该如何承担违约责任。通常开发商签署的合同中,即规定了出现明确的违约情形时承担违约责任的数额,如:“开发商延期交房的,以合同金额为基数每延期一日承担万分之三的违约金”;同时也规定了总括性的违约责任承担方式,如:“本合同双方应恪尽职守不得违约,一方违约的,应按合同总金额的20%承担违约金”。通常购房者会以为,开发商延迟交房了,既应当承担日万分之三的违约金,又应当承担20%的违约金,两者相加是购房者应该获得的赔偿。但是,这种理解是错误的,如果开发商延迟交房,仅承担一项日万分之三的违约金,而总括性20%的违约金条款则应该在“开发商反悔不卖”这样重大违约情形发生时才适用。

  问:婚前个人按揭购房,婚后以夫妻财产支付按揭款项的房屋权属如何认定?

  《手册》解答:根据《中华人民共和国婚姻法》的规定,一方的婚前财产为夫妻一方的财产;根据《中华人民共和国物权法》规定,不动产以登记确定所有权人。因此,对于婚前个人按揭取得的房屋,权属证书登记在一方名下的,应当认定为该方的婚前个人财产。至于婚后双方以夫妻财产支付按揭款的行为,应当认定为“夫妻关系存续期间,共同偿还债务行为”,不能因此而导致房屋所有权的转移。

  律师解读:该条规定说明了,婚前一方个人出资购买房屋,婚后共同偿还了贷款的,离婚时应该如何分配该房产的情形。目前,在离婚案件中,此种纠纷越来越多,呈上升趋势,在司法实践中也确实带来了很多难处。但是目前无论是理论界还是实务界均已达成了共识:即,只要是婚前一方个人出资购买的房屋,登记在了一方名下,无论双方共同还贷多少年,还了多少钱,均应确定为一方的婚前个人财产。但是,这里的“共同偿还债务”还应做进一步更明确的解释,这里指“共同偿还债务”,并非“偿还共同债务”,所以,在离婚时,应考虑该具体问题,公平合理的处分夫妻共同财产。本报记者 胡楠



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