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万科下半年或放缓新项目开工


www.nsfang.com  来源:深圳商报 时间:2010-06-22 09:35:36

          商品房销售量的下滑并未阻碍5月份新房开工量的回升。而有消息称,以万科(000002,股吧)为代表的开发商目前在国内各区域的大部分新开工项目已经停工。对此,万科方面予以了否认,但表示随着商品房存量的不断上升和政策预期持续收紧,下半年不排除降低开工量的可能。

   地产投资增速尚未立即下滑

  “5月份成交量下降了很多,但大部分开发商不会考虑调整开工量。”万科一位内部人士在接受采访中向记者表示,目前公司并未在全国范围调整开工计划。

         事实上,房地产开发投资增速并未在调控政策的影响下立即下滑。国家统计局公布的5月份全国房地产市场行情数据显示,今年1至5月,国内完成房地产开发投资增速仍保持38%以上的较高水平,增幅比前4个月提高两个百分点。从商品房新开工面积看,今年2至5月,商品房新开工面积连续4个月出现增长,自2月份的14914万平方米上升至5月份的61500万平方米;并且同比增速明显加快,由37.5%升至72.4%。

  “一方面是5月份商品房销售和竣工增速双双回落,另一方面是当月房地产开发完成投资近4000亿元,相比4月份增长近两成,暂时结束了4月份投资下滑的情况。”万联证券行业研究员黄鹏认为,土地购置面积及土地购置费的快速增长,意味着开发商对房地产市场长期走势仍保持乐观态度。

  “商品房库存去年以来一直在减少,今年一季度降至历史低位。”万科上述人士坦承,尽管5月份以来新房成交量下降很多,但城市新房供应仍在增加,大部分开发商开工的多少主要取决于库存,部分资金链较为紧张的开发商才可能缩减开工量。

  开发商资金来源收紧

  随着调控政策的深入,销售的下滑已经导致开发商资金面加速扩张的局面出现逆转。据巨灵财经统计,房地产企业资金来源同比增速自今年2月份创出69.5%的高点以来持续下滑,5月份增速已下滑超过12个百分点。尤其是个人按揭贷款、定金及预收款和其他资金来源等三项的同比增速下滑幅度均超过40个百分点,其中个人按揭贷款增速下滑80个百分点。不仅如此,2至5月外商直接投资和开发商利用外资总额双双下滑,其中5月份利用外资额为169亿元,同比下滑近25%。

  “市场调整还不算久,如果下半年成交量较低的话,可能考虑降低开工量。”上述万科该人士向记者表示,公司不会根据某个月的销售来决定开工量的升降,通常会按季度来制定开工计划,而大部分开发商都还没到这一阶段。即使销售量下降之后也会有一个过渡期。

  对于资金趋紧是否与近期严征土地增值税的规定有关,受访的地产上市公司均表示,土地增值税的清算须在新房成交之后,因此无论是否竣工,都不影响税收的征收和缴纳。

  开发商放缓开工或成常态

  黄鹏认为,总体看房地产景气周期已出现拐点,房屋销售量环比大幅下降短期还将持续。而受贷款增速及销售下滑影响,房地产开发企业资金来源增速继续下降,由于房地产开发企业资金压力逐渐加大,降价促销将成为普遍现象。

  一位近期与万科有过接触的机构人士则表示,与国外地产公司资金主要来源于长期债权融资不同,国内开发商约四成资金来源于销售回款,两成来源于银行贷款,而这两项又与行业景气高度相关,因此2011年和2012年的供应状况仍不宜盲目乐观,随着今年调控政策出台,市场景气变化之后,开发商可能迫于资金压力而放缓开工和施工节奏,住房供应将逐步下降,到2011和2012年不排除市场又将出现供应不足的状况。万科已经采取了谨慎的策略,未来将根据销售情况合理把握开工和建设节奏,并始终把促进销售放在首位。

  记者还了解到,各地保障房建设加快,将一定程度上缓解市场销售低迷对房地产投资增长的不利影响。万科也在采访中透露,保障房虽然不会涉及公司主营方向变化,但综合考虑利润率等各方面会积极介入,公司也在探索公司的工厂化生产在保障房领域的应用。

  而不少机构在对房地产行业的投资策略中指出,随着房价涨幅见顶回落,房价涨幅过快的现象初步得到遏制,未来调控政策将进入观察期,预期暂时不会出台新的更加严厉的调控措施。同时,由于去年销售情况良好,房地产行业中报业绩仍可看好。



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