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房地产信托基金青睐廉租房 天津有望8月获批


www.nsfang.com  来源:上海金融报 时间:2010-06-22 09:34:09

       国内首个房地产信托基金(REITs)的出台可谓一波三折,就在人们认为上海摘得头筹"十拿九稳"之际,事情似乎又有了变化。日前,媒体竞相披露称,天津的房地产投资信托基金计划将在8月"首发",并且其投资对象也将从商业地产变为廉租房。对于此种调整,业界议论纷纷,不过多数人士认为在政府连续多次要求加大保障性住房供应的背景下,用金融创新模式为保障性住房建设融资似乎更符合当前的情势。

首单或聚焦廉租房有媒体透露,天津REITs试点的审批在相关部门认可下进展神速,有望在8月份正式获批,而所募集的资金将用作当地住房廉租房建设。

  事实上,自REITs试点发行的消息传出后,首个REITs"花落谁家"一直牵动市场目光。此前,各方人士一致认为上海浦东新区将拔得头筹,而当地四大国企旗下的商业地产将成为首批投资对象。

  今年两会期间,全国政协委员、上海银监局局长阎庆民曾透露,上海将在上半年推出第一单REITs。而该投资将囊括陆家嘴集团、张江集团、外高桥以及金桥集团四大国企。

  据悉,此前上报国务院的央行版和证监会版REITs均涵盖商业地产、廉租房和工业地产等多种业态,首批试点的北京、上海、天津的方案则各有侧重。如北京偏重商业地产;上海则以商业地产为资产池对象,主要以浦东地区的商用持有型物业的租金为回报,运作资产的主体为外高桥、陆家嘴等商用地产运营商;天津以保障性住房为投资对象,主体为政府直接持有产权的廉租住房,以廉租住房的租金作为回报,同时以财政资金补贴或进行担保,确保其金融产品的收益率。由于上海的工业地产和商业地产都有相对比较成熟的企业,此前业界一致认为浦东将发

  REITs第一单。不过今年的房地产行业形势显然有了较大改变。4月14日,国家出台了针对房地产企业的调控政策,如果在这种情况下,再将首单REITs投放于商业地产,已经不合时宜。而去年以来,保障性用房的资金缺口一直很大,截至2009年末,有近50%的地方廉租房资金来源未定,此时出台廉租房的金融创新正是时候。

  商业地产仍被看好专家表示,REITs主要是一个成熟的融资平台。对象是廉租房,就是帮政府融资;对象是商业地产,就是帮企业融资。按照国际惯例,廉租房REITs的收益可以达到7%到8%,不过这都是在有成熟的廉租房市场和廉租房运营企业的前提下才能实现。

  在美国,REITs的标的资产基本上都是优质的商业地产项目,市值高达数千亿美元。一些产权清晰、结构简单的商业地产有稳定的租金收入,因此最适合做REITs产品。但在中国这些配套产业链都不完善,是否能达到国际收益标准还不是很清楚。有种种因素的制约,即便首单REITs投向廉租房,接下来的REITs仍可能将商业地产作为重点。

  德勤的一份针对中国的房地产投资研究报告称,REITs既可增强房地产商的融资渠道和资金流动性,又可拓宽房地产投资渠道。对散户投资者而言,除了可让他们在房地产投资中分得一杯羹外,REITs的股份或单位可在证券交易所自由买卖,因此散户投资者很容易就能退出投资,而相关房地产不会受到任何影响。



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