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房产税N个版本在坊间流传 成又一桩楼市悬案


www.nsfang.com  来源:中国新闻网 时间:2010-06-22 09:15:25

    新国十条出台后,中国楼市量跌价不跌,被视作抑制房价最后杀手锏的房产税是否开征成为最后的悬念。一时间,谣言与辟谣齐飞,忽悠共真相一色。531日,悬案似乎尘埃落定——国务院转批国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》,提到逐步推进房产税改革,被普遍认为房产税开征箭在弦上。

 

    然而,关于房产税为何征、何时征、怎么征,空转7年的物业税怎么办等一系列疑问并没有随之终止。须知,这个关系到每个家庭、每个人的楼市紧箍咒,并不是可以轻易套上的。

  怎么征:N个版本在流传

  房产税并不是一种新的税种,我国早在1986101日起就正式施行的《房产税暂行条例》中明确规定,房产税只针对经营性用房征税,个人拥有的、非营业用的房产免纳房产税。有专家指出,将房产税说成是开征是不合理的,准确地说是房产税的扩征。在目前房地产市场的现状下,正是房产税改革的好时机,基于《房产税暂行条例》进行修订,将房产税覆盖到个人非营业性房产,可在房价疯涨的某些城市先行试点。目前关于房产税扩征已传出数个版本。

  【版本一】

  上海日前已经上报给中央关于房产税的两套方案,一个方案是老人老办法,即在新的房产税没出台前买的房子都不征税,而房产税出台后买的第一套不征、第二套人均70平方米以下不征,第二套人均70平方米以上及第三套以上的征;第二套方案则是新房和老房都征税,第一套和第二套人均70平方米以下不征,但人均70平方米以上及第三套以上的,不管新房还是老房都征收。

  【版本二】

  除上述新老划断方案外,另有四个方案:其一,按照房屋总价的6%。或者8%。征收房产税;其二,按照人均60平方米或者人均70平方米为界限;其三,按照区域划分,以环线、在空间区域征收,不是这个区域的不征;其四,以三套房为界,即针对三套房以及三套以上的。

  【专家分析】

  - 本期嘉宾:

  印堃华 上海财经大学教授、上海市房地产经济学会副会长

  尹伯成 复旦大学房地产研究中心主任

  薛建雄 分析师

  薛建雄:以上几个版本都是收税的方案,但收税为的是解决资源调配不合理问题,上海还需要更多细节方案。目前传出的版本存在着一定漏洞,如果单纯按人头和面积,会存在只买市中心豪宅的现象,所以还需要考虑总价原则。至于从新房算起,还是一二手房全算,可以视市场状况而定。

  尹伯成:无论最终选择哪个版本,最主要的还是应该集中对投机炒房客狠狠打击,课以重税。针对多套房者,无论是存量还是增量都应该征收,套数越多,税赋越多;对于自住的普通百姓,哪怕是住得再好,也不该额外征收。见习记者陈偲

  - 征什么:物业税悄然变身

  今年初,物业税悄然退居二线。风头正劲的房产税取代空转七年的物业税,成为中国房地产市场的焦点。

  两者有区别吗?在一定程度上,所谓房产税就是物业税。实质上它们都是从房地产保有环节征收的税收,作用意义相同。尹伯成对《国际金融报》记者如是表示。不过,在薛建雄看来,两者还是有所不同,物业税跟土地产权挂钩,类似于住房者向土地所有者——国家交土地的租金。房产税则是针对社会上滥用房地产资源、并抑制市场上投资购房需求的税种,类似资源税概念。

  国务院发展研究中心研究员倪红日对媒体表示,2004年在做房地产税改革的课题时,就曾指出物业税的提法不太合适,因为国际上将房地产保有环节的税普遍称作房产税或财产税,即使在香港也不叫物业税,而是差饷而且中国已经有房产税了,出于简化税种的考虑,没有必要新开一个税种。倪红日所说的已有税种是1986年国务院出台的《房产税暂行条例》,征收范围是城镇经营性房产。

  相关专家指出,房产税也好,物业税也罢,都需要在立法过程中有明确和明晰的解释,并从源头上对自住房和经营性房屋进行区分,否则可能导致重复征税,同时,在可能的征税过程中,尽量甄别有效的征税对象。物业税是大方向,但在时间、程序上短期内都很难实现,房产税可以作为短期替代方案,此时开征房产税,最为适宜。

  此外,市场还有质疑指出:征收房产税之后,会不会继续征收物业税,或是两个税种并行征收。分开征收或两税并行都是可操作的,两税并行在操作上可以变为累定税种,类似现在居民工资中的所得税。当然,这需要相关部门从时间点、市场影响等多方面进行斟酌,一旦出现问题再协调也并不难。(见习记者黄烨)

  - 为何征:房价虽降根难治

  尹伯成:房产税对调控房价有很大作用。一旦开征房产税,意味着增加购买后的持有成本,空置的房产将会面临被抛售的境地,最终将投机性炒房者赶出市场,这势必将造成短期内房源增加,供求关系相应变化,短期内可以实现抑制房价涨幅过快。

  薛建雄:房产税最主要的作用是合理调节资源,调节在房地产运行中出现的投资过度导致房价上涨过快的非理性问题,意在让房价回归理性。由于前期房地产被长期投资者过度投资,导致房价上涨过快。房价将会在房产税出台之后,被调整下来,同时,过度投资房产的资金中,大部分资金会朝其他经济领域转移,抛出的大量房源可以满足真实的市场需求。但是由于中国经济长期高增长,房屋投资价值会一直上涨,因此房价长期上涨的趋势是不会改变的。

  印堃华:治标不治本。从长远来看,逐步推进房产税改革的确有利于我国房地产市场持续健康发展。不过,如果把它作为房价的退烧药,可能不一定管用。无论是照房屋总价征收0.6%,还是0.8%,只要房价的上涨速度能够抵消税率,不会有多少投资客去抛售房屋,对调节房价根本起不到作用。

  房价过快上涨由多重因素造成,单靠征税无法有效解决。此外,还要解决流动性过剩、投资渠道狭窄等问题,推进保障房建设,从而解决高房价问题。见习记者 陈偲

  - 何时征:开征还未到时机

  尹伯成:客观来说,征收房产税确实是一件非常复杂的事情。比如,征收范围到底是针对增量房、存量房,还是一并征收,按照怎样的人均面积来征收,如何界定相关标准,这都需要相关部门统筹考虑。所以,房产税暂时不会很快出台。

  但早晚会开征,时间点可能是地方政府将土地卖得差不多,即其不能再全部维系土地财政政策的时候。因为此时,地方政府需要靠房产税来实现一定程度的财政收入。

  薛建雄:从市场行情看,新国十条已经对市场产生了很大的影响,成交出现了大幅度下滑。这是相关部门不得不观察的一项内容,也将成为其作出暂缓征收房产税决定的重要因素。

  今年出台也有可能。一旦今年9月和10月楼市再次出现回暖或报复性反弹,国家相关部门就可能作出开征决定。模式可能是先行先试,即在楼市过火的大城市如上海、北京等地开始征收,如果效果得当、市场运行平稳,再结合整体的经济运行状态,有可能推进到全国范围,但这个过程也是逐步的,并不是一次性的。总的来说,假如开征房产税,也将是相对比较温和的幅度,且速度不会太快。

  印堃华:现在作出开征房产税的决定实在是太早了,并不妥当。首先,我国房价中的税收负担很重,现在需要做的恰恰是减轻相关的税收,而不是增加赋税。其次,此举对我国城市化进程不利,并阻碍我国中产阶层人数的壮大。再次,对先前得到两三套以上的动迁户也不公平。最后,一旦征收房产税,将造成二手房价格的上涨,进而抑制房地产市场中刚性需求的力量。

  征收房产税恰当的时间点是当城市化进程进一步加速,即达到70%左右,中产阶层基本形成,且市场上住房也真正多起来的时候。如果开征,还需要程序上的公平公正,并依照相关的法律来切实进行。见习记者黄烨

  - 怎么办:买方犹豫卖方愁

  说起房产税,消费者是又爱又恨。在上海某银行工作的先生对《国际金融报》记者说,政府应该尽快出台房产税,增加持有环节的成本,使他们不得不放出手中的多套房,从而使房价得到平抑。

  不过,先生也有所担忧,在需求旺盛和房价上涨预期明确的情况下,增加的成本将可能转嫁给购房者,最终可能进一步推高房价,加重消费者赋税。这并非多虑。沪上呈顶房产中介公司的业务员先生就对《国际金融报》记者解释,拿之前二手房营业税免征时限从2年恢复至5年时来说,卖家普遍都将成交价调整为到手价,实际上是将增加的营业税转嫁给买家。恐怕房产税也将步此后尘。

  对于本就被新国十条重重打击的房产中介来说,房产税无疑让他们雪上加霜。记者调查发现,持续零成交,让一些相对较小的房产中介公司被迫关门或裁员。这与20093月和4月新的中介公司大量冒头形成鲜明对比。一位中介人员坦言,日子越来越难过了。卖主坚持不降价,买主持币观望,局面僵持了好几个星期。

  不过,房产税传闻并未影响房产企业坚挺价格的信心。尽管上海和北京等地一些新开楼盘出现了打折降价的情况,但在尹伯成看来,所谓的降价幅度并不大,远未达到市场和消费者所期望的预期。见习记者陈偲 黄烨

  房价过快上涨由多重因素造成,单靠征税无法有效解决。此外,还要解决流动性过剩、投资渠道狭窄等问题,推进保障房建设,从而解决高房价问题。见习记者 陈偲

  - 何时征:开征还未到时机

  尹伯成:客观来说,征收房产税确实是一件非常复杂的事情。比如,征收范围到底是针对增量房、存量房,还是一并征收,按照怎样的人均面积来征收,如何界定相关标准,这都需要相关部门统筹考虑。所以,房产税暂时不会很快出台。

  但早晚会开征,时间点可能是地方政府将土地卖得差不多,即其不能再全部维系土地财政政策的时候。因为此时,地方政府需要靠房产税来实现一定程度的财政收入。

  薛建雄:从市场行情看,新国十条已经对市场产生了很大的影响,成交出现了大幅度下滑。这是相关部门不得不观察的一项内容,也将成为其作出暂缓征收房产税决定的重要因素。

  今年出台也有可能。一旦今年9月和10月楼市再次出现回暖或报复性反弹,国家相关部门就可能作出开征决定。模式可能是先行先试,即在楼市过火的大城市如上海、北京等地开始征收,如果效果得当、市场运行平稳,再结合整体的经济运行状态,有可能推进到全国范围,但这个过程也是逐步的,并不是一次性的。总的来说,假如开征房产税,也将是相对比较温和的幅度,且速度不会太快。

  印堃华:现在作出开征房产税的决定实在是太早了,并不妥当。首先,我国房价中的税收负担很重,现在需要做的恰恰是减轻相关的税收,而不是增加赋税。其次,此举对我国城市化进程不利,并阻碍我国中产阶层人数的壮大。再次,对先前得到两三套以上的动迁户也不公平。最后,一旦征收房产税,将造成二手房价格的上涨,进而抑制房地产市场中刚性需求的力量。

  征收房产税恰当的时间点是当城市化进程进一步加速,即达到70%左右,中产阶层基本形成,且市场上住房也真正多起来的时候。如果开征,还需要程序上的公平公正,并依照相关的法律来切实进行。见习记者黄烨

  - 怎么办:买方犹豫卖方愁

  说起房产税,消费者是又爱又恨。在上海某银行工作的先生对《国际金融报》记者说,政府应该尽快出台房产税,增加持有环节的成本,使他们不得不放出手中的多套房,从而使房价得到平抑。

  不过,先生也有所担忧,在需求旺盛和房价上涨预期明确的情况下,增加的成本将可能转嫁给购房者,最终可能进一步推高房价,加重消费者赋税。这并非多虑。沪上呈顶房产中介公司的业务员先生就对《国际金融报》记者解释,拿之前二手房营业税免征时限从2年恢复至5年时来说,卖家普遍都将成交价调整为到手价,实际上是将增加的营业税转嫁给买家。恐怕房产税也将步此后尘。

  对于本就被新国十条重重打击的房产中介来说,房产税无疑让他们雪上加霜。记者调查发现,持续零成交,让一些相对较小的房产中介公司被迫关门或裁员。这与20093月和4月新的中介公司大量冒头形成鲜明对比。一位中介人员坦言,日子越来越难过了。卖主坚持不降价,买主持币观望,局面僵持了好几个星期。

  不过,房产税传闻并未影响房产企业坚挺价格的信心。尽管上海和北京等地一些新开楼盘出现了打折降价的情况,但在尹伯成看来,所谓的降价幅度并不大,远未达到市场和消费者所期望的预期。见习记者陈偲 黄烨

  - 他山之石:国外这样征税

  在遏制房价方面,理论上政府的非常手段可不少,除了土地增值税(我国已有),还有资本利得税和物业税。资本利得税在屋主卖出房产时一次性征收,税基是屋主买卖间的价差。而物业税是每年征收一次,税基是房屋的市场价值。

  【日本】

  日本政府惯用资本利得税对房地产进行调控。当地产价格上涨时,提高短期持有者的资本利得税以抑制投机,降低长期持有者的资本利得税以增加有效供给。该政策在前三次地产快速上涨期间被证明是有效的,但是到1985年至1990年地产价格第四次快速上涨时,短期投资者的实际资本利得税税率已经高达84.45%(加上其他各种所得税),转让的成本高于持有的税收负担,大部分投资者不再愿意出售地产。特别是在地产被市场长期看好时,惜售心理更加明显,市场出现了供给不足的现象,进而加速了地产价格的上涨。房地产市场出现典型的量缩价涨的形态。

  【韩国】

  韩国房地产历史有两段值得研究。上世纪80年代,居民收入提高以及物价上涨驱动了韩国的地产牛市,而供给不足加速了房价的上涨。1987年,韩国政府开始征收累进制的物业税和闲置土地增值税。由于缺乏公允的地产价格,加之地方政府的利益关系,税基被严重低估,降低了实际税率,更重要的是,对未实现的收入征税,遭到了纳税人的抵制,进而减轻了该税对地产的调控力度。但同期政府大幅增加土地供应的政策减小了房地产供给压力,使房地产泡沫得到有效控制。2006年后,韩国房价再次飞涨。2007年,韩国政府将资本利得税提高到60%,和日本情况类似,结果是交易量减少,韩国楼市不降反升。

  【德国】

  德国稳定的房价水平一直为人称道。1977年至今,德国平均房价仅上涨60%,而同期个人收入已增长3倍。房价的稳定增长很大程度上归因于德国稳定而健全的税收体系。除了传统的物业税以外,德国还要征收交易税(3.5%)、资本利得税(所得税中征收)、遗产税和赠与税等。同时,针对地产投机的法律增加了投机者的风险:德国法律规定,房价超过基准价格20%,出售者面临最高5万欧元的罚款;如果房价超过50%将构成犯罪。(本报综合报道)

  【名词解释】

  所谓房产税,是一种财产税。房产税以房屋为征税对象,按房屋的余值(即房产原值按照规定减去一定比例)或出租房屋的租金收入征收。

  1986915日,国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》,从当年101日开始实施。根据《暂行条例》,房产税只针对经营性用房征税,个人拥有非营业用的房产免纳房产税。其中,按照余值征收(一般是房屋原值的70%)的税率是1.2%(按年征收),而按照租金收入征收的税率是月租金的12%

  过去的房产税指的是对营业性住房征税,而现在针对楼市调控所言的房产税将扩大房产税征税范围,将非营业性房产纳入征收范围。

 



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