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写字楼投资法则:预留持有资金坚持长线运作


www.nsfang.com  来源:www.soufun.com  时间:2010-06-21 09:39:10

“拖欠房租———空置———再出租”是商用物业持有过程中最为经典的“杯具”。尤其是对于中小投资者来说,面临的租客也是中小型公司。若参考2009年一份关于深圳、广州等五城市中小企业生存周期的调研报告,其中引用了各地工商局的注册和注销数据,显示深圳3年以内倒闭的公司占到全部倒闭公司总量的63%以上,平均生命周期为2.55年,所以租客的生存状况尤其是那些刚刚成立不久的小公司的消失概率,完全是可以预计的。

“杯具”通常都是从拖欠房租开始,几经扯皮终于劝离,不可预测的空置期后,再次对外出租,这三个环节无一不是耗时、耗力、耗财的。更有甚者,现在都用笔记本电脑,一夜之间公司蒸发,连电脑都不会剩下一台,满屋子的桌椅板凳,找个收旧货的过来估个价,发现无论如何也超不过500块。对此,专家建议一定要在租赁合同中严格规定交租时间,一旦超时果断解决,拖延只会让你更加被动。

除非租赁市场特别旺盛的片区,通常来说商用物业的空置期远远超过住宅,2-3个月是比较幸运的,不少写字楼投资者都会遇到空置6-12个月的经历,而一位社区铺的投资者则表示由于修地铁,他的商铺也已经空置了1年多。专家建议,为了避免将来因为资金断链而匆忙抛售,一定要预留持有资金,可支持3个月的资金是起码的。

在持有资金方面,各位专业人士也都提醒务必先将物业管理费了解清楚。对于一些号称高端或者成熟的写字楼或商场,动辄20多元/平方米/月的物管费并不罕见,如果持有商用物业面积较大,物业管理费绝对是笔大开支。专家甚至建议如有可能,未来加息之后月供的增加以及将来若开征物业税带来的持有成本再度增加,最好也能提前有所考虑。

其一,与投资住宅一样,也要注意对物业选择的问题。今年,写字楼市场的供应量会相对扩大,平均投资回报率也就不会像今天那样高,但地段,品牌等都会影响收益。因此,你要有一双慧眼。写字楼提供的商务配套资源也决定着产品品质的档次。好的物业管理可以让物业保值增值,相对于住宅而言,全面高效的物业管理能大幅提升写字楼的办公效率,因而对提升写字楼价值至关重要。

其二,写字楼平均价格一直不是特别高,比较稳定,但高端的写字楼在哪办公就是最为关键的,好的地点所带给写字楼投资回报率是可观的,因此,地段问题是投资前首要考虑的,其次,写字楼现在开始有营业执照,以前找个其他的房子都可以,但是现在必须有自己的房子,或者你租房子得经过业主委员会等等,其实有时候挺难。像今年网上购物要求登记什么的,要求的挺好,但是做到很难。而且,自金融危机后,大学生就业的问题很多,当前都是个人创业者比较多,都需要办公场所,也就是说写字楼今后也是可以保值。而且还有一个特点,老百姓投资的并不大,持有这个写字楼租金还贷款都可以。

其三,写字楼的功能也很重要,需要有其他的一些配套,酒店、银行、商贸、文化休闲娱场所,实现功能的多样性。从市场对写字楼的需求来看,写字楼要针对不同企业的需求开发出不同的产品,要有高端的,也要有低端的。当然,目前在高端写字楼需求会比较有限。但无论高低档对于写字楼,都必须要注重内外环境的营造。外部环境主要是要有良好的交通条件。内部主要是物业管理,要有豪华大堂、足够的停车场、配套会所,以及电梯质量、空调等,对保安、消防系统,软环境等方面的要求也比较高。

其四,写字楼属于长线投资,一般而言,以出租为主的写字楼大概10年才能收回投资,但是,在楼市走向越来越不明朗的情况下,写字楼的长期持有显然是更理性的投资方式。而写字楼的回报率是每个投资者都很关心的一个问题,一般计算回报率有两个公式。第一个公式是投资回报率=每平方米年租金/每平方米售价,高租金、低售价是投资的最佳方案。第二个公式是年收益×15年=房产购买价,如果投资的物业,年收益×15年大于物业的购买价,则该物业是收益比较高的。但对于,投资那些可以切成很小块面积进行出售的物业时,要注意,虽然总价上可能会便宜些,但由于进驻物业的公司档次低,流动性大,再加上小业主太多,影响到该物业的物业管理水平。不仅如此,当经济不好的时候,小业主的竞相压价,对客户进行的争夺战同样会影响到你今后的收益。



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