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商业用地频频流拍 供需失衡加剧商业风险倍增


www.nsfang.com  来源:中国房地产报 时间:2010-06-17 09:23:34

住宅无疑是此轮以价格为核心的地产调控中的主角,然而,商业地产能否独善其身甚至借势上扬?

近期,北京商业用地频频遇冷流拍,被视为“调控避风港”的商业地产也开始感到丝丝寒意。这一效应的蔓延将对北京商业地产市场产生怎样的影响?严控“商改住”后,北京商业供过于求的局面是否会愈演愈烈?商业格局将有着怎样的变化,其中的“危”与“机”在哪里?

时近盛夏,北京商业地产市场却开始感到丝丝凉意。近日,北京商业用地的出让频频遇冷流拍,这为商业地产的市场前景再次蒙上了一层迷雾。

此前,商业地产一直被很多人视为“调控避风港”,其中以“商改住”产品为代表,其受调控影响较小。但北京叫停“酒改住”的政策却打破了这一局面,受到政策影响,一些房地产企业对于商业用地的吸纳和商业地产的投入已放慢脚步。

与此同时,2010年以来,北京很多纯商业项目的空置率一直居高不下,写字楼、商铺的消化速度并未出现较大增长,部分商业的空置率反而大幅攀升。高企的空置率也在一定程度上有可能成为压倒商业市场的一根稻草。

供需失衡加剧

住宅市场火爆时,很多人选择住宅做投资产品,除了投资回报率高外,其风险性是较小的,因为中国的住宅市场,始终存在供小于求的现状。这也是短时期内无法改变的,这决定了住宅产品的保值增值特性。当然,前提是在没有严厉政策调控的情况下。

而商业地产则相反,商业地产本身存在供大于求的现实。商业地产的种类也较为复杂,投资风险也难以把控。因此,做过商业地产投资的人对此都会较为谨慎。

那么在当前住宅调控、商业地产相对利好的情况下,很多投资者开始转向商业地产。据北京中原三级市场研究部总监张大伟介绍,随着各地的细则纷纷出台,成交萎缩将成为持续状态,而商业地产则乘此机会走出了独立行情,成为新政的最大受益者。在首付、利率、回报率等方面,目前投资商业地产明显优于住宅市场。而在通胀预期影响下,更多的投资者将投资眼光转向商业地产。

而事实上,商业地产的供需失衡状态仍然存在,甚至越发明显。单从土地供应来看,根据北京市土地整理储备中心的数据显示,2008年纯商业金融用地成交为18块,而到了2009年,这一数字已经翻番,达到43块。这其中不包括其他用地中所包涵的商业用地,比如住宅商业综合地块等等。而2010年,截至目前,不到半年的时间,总共成交的94块土地中,已有15块纯商业金融用地出让。

另外,截至6月3日上午的土地出让公告中可以看到,共有11块经营性用地出让,而仅商业金融地块就占了5块,住宅用地仅有3块。其他均为多功能用地。目前为止还无人报价。

从以上数据可以看到,目前商业用地土地供应仍然处于供应旺盛阶段。如果将商业地产再细分,仅写字楼项目,来自中原地产的数据显示,4月写字楼供求量均出现大幅度放大。一线城市4月写字楼新增供应面积约50.09万平方米,环比大幅度增长181.90%;销售面积62.70万平方米,环比增长72.43%,供求比是1:0.8。其中新增供应量最大的是北京,环比增幅均超过100%,供应面积分别为13.1万平方米;写字楼市场空置率方面,北京空置率则大幅度上升;准甲级写字楼北京升幅为24.41%。

而在商铺方面,戴德梁行华北区董事张家鹏表示,目前仅在一线城市有这种资金转向商业地产的情况,但量不大。在租赁商铺这一块供是大于求的,很多商铺的招商很困难。而销售商铺方面供求矛盾不是很明显。

“2008年开始陆续有很多新的商业项目陆续开业,因此,商业地产高层面临了很大的经营压力,就连王府井的某些大型商场都经营不好,竞争压力更大了。”张家鹏还表示,一个商业项目经营如何从表面是不能判断的,即便是人流多,但由于前期投入以及后续经营等各方面原因造成其营业额达不到。也是经营不好。

显然,不论何种业态,北京商业地产供大于求的总体局面已日益明显。而叫停“酒改住”的政策,将堵住商业市场的分流路径,虽然这一产品形态所占市场份额不足1%,但无疑也会在未来继续增加商业的供应量。

伴随着供大于求趋势的日益加剧,张家鹏预计,未来商业地产投资量应该是下降的,应该更加理性。但并不是长期,只是阶段性的,直到被市场慢慢消化。

商业风险倍增

商业地产从2002年开始,经历了几个起伏波段,在2007~2008年发展迅猛,此后一年,住宅市场开始异军突起,大大超过了商业地产,商住倒挂的现象非常突出。

中国步行商业街工作委员会主任韩健徽认为,目前,商业地产供应量加大,商业地产与商业发展形成错位。应该是商业发展推动商业地产的发展,由此满足商业地产的需求,而商业业态发展却存在着现实中的滞后。

“在住宅快速发展的情况下,其实早在2007年‘商住倒挂’的现象就已出现,2009年表现突出。目前来看,近期的住宅新政出台后,可能确实存在一些资金流向商业地产的迹象。虽然针对商业地产还没有出台一些实质性的调控政策,从理论上看是好的投资出口,但从操作上来讲,有难度,风险大,投资者不应跟风。”韩健徽表示,投资者应该注意,投资商业与投资住宅有所不同。投资商业地产有“四高”的特点,即高投入、高风险、高回报、高难度。从投资角度讲,门槛比较高。

中国名商发展促进会副秘书长孙峥认为,以商业地产开发为主营业务的开发商一般有很强的管理团队,有自己的运营模式。无论从开发的产品、定位以及经营等方面成功几率都高一些。越大的公司越重视商业地产的自持管理。比如万达、中粮、凯德等以商业地产为常态业务,做得很好。

而一些不以商业地产为主项的,又有商业部分的这类开发企业,一般是找商业公司代理。其实这种企业也想有自己的团队,但毕竟商业不是主项,因此,管理不到位,经营不成功。因为其不了解商业运营规律,商业与住宅的操作手法不一样。

但阶段性的委托商业公司运作也有弊端。一般商业公司只重视眼前利益,短期内拼足,品牌效应不到位。

“社区配套商业,一般开发者会选择两种形式,一种是卖掉,自持资金,由小业主自己经营;另一种是持有,获得长期租金收益。从目前趋势来看,开发商自持的比例越来越大,看到了自持经营的好处。”孙峥认为,一些偏远区域的大型商业之所以经营困难,是因为其规模已超出了需求范围,消费群体难以支撑,商家不愿去,导致经营难。

对于一些将商业分割并直接卖掉,交给小业主自己经营的产品,对于投资者是有风险的,因为,没有统一的管理,业态不停地更换,甚至有一些不做经营,长时间闲置,会造成资源的浪费,还有可能出现商铺闹事、效益不好、经营不善等情况。这应该引起投资者及开发商的重视。

在孙峥看来,未来商业地产将向主流商业业态广泛、城市化进度快、区域规划好以及城乡接合部等区域方向发展。做为商业地产开发商,未来的商业产品形式一定是定位区别于现有商业的产品,必须体现其差异化,才能在市场立足。投资者在选择投资产品时也应注意这一点。

另外,政策因素也是不得不考虑的。中原地产预计,后期政策有可能将会更多涉及商业地产。最近因为宏观调控对住宅的影响,很多投资者开始将目光瞄准不受影响的商业地产领域,但北京市一系列针对商业地产的政策表明,相关部门已意识到这一趋向,调控开始蔓延至商业地产。



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