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“有房不住 想住没房”调控应激活存量房市场


www.nsfang.com  来源:解放日报 时间:2010-06-17 09:10:34

一边是大量有住房需求的人买不起房,一边则是大量投资投机者持有多套房、任其空置——住宅市场这种不正常现象,成为困扰楼市健康发展的症结之一。

眼下有观点认为,“30年后,会面临房子过多的问题”,此类“奇谈”却引起热烈反响。从另一个角度看,“房子是不是过多”指的是存量房问题。记者采访发现,部分城市存量房市场潜力巨大,一些城市二手房交易量近年来已接近或超过一手房;而与此同时,大量已售住宅遭遇空置。业内人士提出,楼市调控要强化“调存量”,通过提高持有成本、“精确”打击投机、优化租房环境以及由政府收购房源用作保障房储备等多种手段,激活存量房市场。

房屋市场的“结构性过剩”

有观点认为,现在一些人拥有两套或两套以上的房子,但再过30年就不需要这么多房子了,因为现在的独生子女,其父母已经为他们买好房子,等他们长大了就不需要买房子,到时候,“房子就会是一个问题”。

除去“独生子女因素”,部分人群“房子过剩”的现象的确存在。比如,记者日前在青岛市区环海的东海路上看到,路旁遍布各类高层住宅和低密度别墅。但奇怪的是,不少住宅看起来虽然至少两三年以上的房龄,但均是门窗紧闭,阳台是毛坯模样,空调机位也是空着。晚上,小区内一片黑灯瞎火。显然,不少房屋长期无人居住。一问中介,却得知它们早已售出。

长年研究上海楼市的中国指数研究院副院长陈晟说,住宅空置的现象在上海或多或少都存在,尤其是在高档住宅领域更为突出。他说,他身边有两三套房子的人已很普遍,有些投机者甚至拥有几十套乃至上百套房源,房源全部交给中介打理,有些房屋自己看都没看到过。

在杭州,位于朝晖路上的“深蓝广场”、文二路上的“枫华府第”,都是前两年竣工的知名高档楼盘。尽管地处市区中心,交通便利,环境优美,但是不少房子交付以来一直处于闲置状态。杭州城北供电局的一位电力班长说,电力工人每两个月抄一次电表,这些小区中有约20%的房屋用电量都是“零”,应该是从来没人住过。另据介绍,位于杭州市武林商圈的 “白马公寓”,也有10%-20%的“零用电量”住户。

杭州市民李昌华说:“有房的人不住,想住的人却没房,大量住宅成了投资者的工具,却离本应有的居住功能越来越远,这种现象很不正常。”

“存量房”市场潜力有多大?

“存量房”主要是二手房中的可售、可租房源,其潜力之大从几个一线城市的二手房交易量中可见一斑。中原地产研究中心提供的数据显示,2009年,上海一手住宅的成交面积是2658万平方米,二手住宅成交量是2583万平方米,后者为前者的97%。北京、广州、深圳2009年一手住宅成交量分别为1790万、944万、661万平方米,而二手住宅成交量分别为1853万、1154万和1375万平方米,三大城市二手房市场均已超过一手房。数据还显示,今年一季度,深圳二手住房成交面积为202.12万平方米,是同期新建住宅成交量的2.83倍之多。

调控政策对以“散货”方式交易的存量房市场往往能起到“立竿见影”的效果。比如,在一些打击投机、增加供应政策的作用下,上海“网上房地产”数据显示,5月 28日上海二手住宅挂牌量为114495套,一周以后增加5000余套。至6月7日,增加到124959套。而同期一手住宅的供应却增减不定,5月的新房供应还少于4月。

长期研究楼市的九三学社上海市委副主委黄鸣还指出,开发商经常渲染的“房荒”是对新增房源供求形势的过度渲染,一个成熟的房地产市场是不可能出现“无房可卖”的情况的,因为其存量房的成交量完全可以占据主导,关键是如何 “激活”。一直以来,我国的住房市场结构过度倚重一手房市场,二手房市场培育相对滞后,此种局面应引起重视并逐渐调整。

专家认为,近年来我国的房地产市场调控多着力于直接供应,即通过增加土地供应、督促闲置地块开工、处置捂盘惜售等手段,加大新建房源的供给。但随着一些城市住宅用地资源的日益稀缺,一手房市场调控的空间已越来越小。此外,现实也多次证明,在投资投机性需求旺盛、房屋持有成本低廉的情况下,新增再多房源都可能被投资客买入囊中成为获利“锦上之花”,而难以成为自住者的“雪中之炭”。一些开发商和利益机构则会不断借故“喊渴”,一味呼吁增加土地供应,为炒房者不断提供“投资工具”。

楼市调控需进一步“调存量”

业内人士认为,调控楼市亟待把大量投机者、囤房者“赶”出市场,把存量房“逼”入市场,或出售或出租,发挥其真正的居住功能。

黄鸣建议,“逼存量”的关键是要增加房屋的持有成本,压缩投资投机者的赢利空间。不过,这其中需要注意一个问题:当存量房“换手”后,“接棒者”依然可能是投资投机者。因而专家建议,税收政策和信贷政策应“组合出击”,加快研究出台实施房地产税收政策,同时对多套房实行长期的信贷从紧政策,同时对首套房贷适当放松以避免“殃及无辜”。

陈晟还提出,各地有一些存量房房龄超过10年,银行信贷对此类房源交易一般不提供支持,自主交易存在困难。地方政府可以通过住房保障机构对此进行收储,进行简单改造后用作保障性住房房源储备。

业内人士还建议,进一步规范和整顿二手房市场环境,对经纪公司代理行为和履行职责问题制定明确标准,并加强监督与违规惩处力度;此外,还应完善住房出租的管理制度,完善住房租赁体系;还可以考虑对普通出租住宅予以一定程度免税,节省交易成本,增强出租意愿。

“让我有个家”

蒋新伟和卢俏是浙江杭州一对相恋已久的80后情侣,彼此见过对方的家长后,结婚提上了议事日程。他们频繁出入售楼处、房产中介等,就是为了物色中意的房子,以便在杭州 “拥有一个家”。

4年前,蒋新伟和卢俏大学本科毕业后,从浙江中部的东阳市来到省会杭州。现在他们都在杭州城西工作,两人年收入加起来约10万元。

目前,蒋新伟“蜗居”在杭州城西,租房面积约18平方米,月租金超过1000元;卢俏则住在单位宿舍里。蒋新伟说,2008年杭州房地产曾有过“低谷”,那时城西有座楼盘,每平方米不到8000元;前几天又去看了一下,报价2.8万元。

“购房心理底线被市场价格拉得越来越高,房价已远远超出了我们能承受的范围。”卢俏说。

卢俏说,不是非得有房才能成家,但房子是成家后迟早都要解决的问题。她表示:“收入的增加是赶不上房价上涨的”。



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