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三信号显示房价拐点出现 政策方仍有“弹药”


www.nsfang.com  来源:焦点 时间:2010-06-13 09:16:39

房市调控雷声不断,房价下跌看似雨点不大,实则暗潮涌动。近期出现的一系列信息尤其让房价拐点显现,房价大规模调整的步伐近了。

首先是房价先行指标纷纷回落。尽管表面上看,房价下降仍不明显,统计局数据显示,5月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%。但房价的几个敏感的先行指标已经出现了明显回落。

例如住房成交量一般领先于房价6个月左右。5月份,商品房销售面积回落至2009年5月份的水平,同比下降3%,环比降16%。70个大中城市房价同比涨12.4%,拐点可能出现;环比涨0.2%,是去年4月来最低涨幅。成交量在去年底已出现拐点,并且5月下降加快,呈现同比负增长,这导致房价拐点或已悄然降临,也就是房地产下行周期开始。

再如二手房价格表现一般领先于一手房一到三个月的时间,甚至更长。最新公布的5月份北京二手房运行数据,5月二手住宅成交均价为12661元/平方米,比4月下降2577元/平方米,为去年以来最大降幅。二手房对市场的反应更加敏感,会提前反映市场的冷暖,因此一手房也将进入大规模降价周期。

其次,政策方仍有弹药。近日住建部官员王珏林表示,“本次调控不同于以往的几次调控,不会半途而废”。他称,“中央已经对此次楼市调控有可能带来的影响做好了充分准备。今年GDP的目标是8%,一季度GDP已达到11.9%。4万亿的投资是分两年进行的,去年投了一半,今年还有一半,投资和消费的带动效应今年将继续发挥作用。从这能看出,中央已经为调控预留了很大的空间。”从这里可以看出的是,上方为房价的下跌同样准备了足够空间。

第三,开发商护盘行为开始松动。寒流初来的时候,开发商往往是政策目标的“反方”,他们往往进行集体性的政策博弈,例如暂时结成同盟“生扛”,不降房价。但随着成交萎缩,“生扛”的代价会越来越大。目前全国一线城市的“库存住房”指标再度突破20万套“大关”,据统计2008年市场大规模的价格调整恰恰发生在一线城市库存总量在28万-30万套的区间。生扛的结果意味着现金流断流和房子窝在手里的风险,与其被动降价,不如争取主动,开发商多头联盟的松动,会使开发商也反过来变成降价的推动者。有意思的是,一向主张高房价是大势所趋的“任大炮”开始建议开发商控制房价了。任志强透露他不久前在中城联盟内部建议房企“响应政府调控政策的号召倡议,在房价上涨过快、房价过高的城市适度地控制房价”。微观层的转向再次证明拐点出现。



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