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写字楼观察:楼市商住倒挂难解 几家欢喜几家愁


www.nsfang.com  来源:房地产门户搜房网 时间:2010-06-13 09:10:53

编者按:近日,虹口、卢湾、长宁等几个内环内区域有多幢写字楼以拍卖的方式挂牌出售。从拍卖底价的报价来看,远远低于同区域住宅水平。数据显示从2006年开始,沪上乃至全国大中城市住宅市场的成交均价涨幅开始逐步加快,并超越了产权式写字楼的价格涨幅。业内专家认为“商住倒挂”现象相当显著。本期写字楼观察,将全面为您解读商住倒挂的现状、形成缘由以及未来发展趋势等诸多问题。

商业地产的尴尬

上海商业市场的冰火两重天

日前,有新闻报道指出,虹口、卢湾、长宁等几个内环内区域有多幢写字楼以拍卖的方式挂牌出售。从拍卖底价的报价来看,虹口区欧阳路57号一栋大楼底价叫价仅1.7万元/平方米,相当于其对面住宅楼盘溧阳华府4万元/平方米售价的40%。而卢湾区丽园路、长宁区定西路的几幢商办楼报出的底价也不到2万元/平方米,亦远低于周边住宅二手房3万-4万元/平方米的市场价。相比与住宅市场的火热,商业地产这样的行情实在令人唏嘘。

业内人士详解尴尬局面成因

在搜房近期举办的大话地产栏目中,各路业界精英也对商住倒挂现象说出了自己的看法。

昆山嘉斯茂企划部经理钱启铭:“我觉得商住倒挂的这个现象给人的感觉实际上是因为住宅市场发展的太快了,他可能投资价格上涨的速度是令人非常吃惊的。我们商业地产是依托商业发展的。我有一个朋友投资一个办公楼,他跟我诉苦说,我从09年一年,徐家汇的房价涨了1-2万,我的写字楼才上涨了3000块,他问我为什么?我说2万块钱住宅里面大部分泡沫,而你涨的是实实在在的。”

亚森投资(中国)有限公司副总王晓军:商业地产核心价值并不是建筑本身,从建筑本身来说,他的价值是倒挂的,但是他的价值是在运营过程当中逐步的体现,好的运营项目一定是高于住宅的,南京路的铺面,七浦路的商场,包括新天地、正大广场这样的好的购物中心,他一定是好于住宅的。

兆威投资管理咨询公司企业发展部总监李喆:为什么我们目前有奇怪的商住倒挂的现象呢?我觉得是有两个方面的原因。第一,中国的钱很多,大家的投资渠道少,以前很多钱就投了住宅,就会把住宅的价格带的非常高,商业在杠杆率,包括不熟悉炒的人相对少一些,他的价格相对更加合理一些,住宅有一些虚高,就造成了商住倒挂。这是第一个原因。第二个原因地产的价值,尤其是商业地产价值,比如说办公楼或者是商业,在整个项目生命周期当中,商业地产有70%的价值是在盖好以后才可以体现出来的。因为之前中国无论是开发商还是最终买的投资人,会有一个不太成熟的做法就是喜欢快进快出。这种现象就会涉及到后面的经营管理,你后面70%的价值就无法把握。

新政能否缓解商住倒挂?

中国步行商业街工作委员会主任韩健徽认为:“在住宅快速发展的情况下,其实早在2007年‘商住倒挂’的现象就已出现,2009年表现突出。目前来看,近期的住宅新政出台后,可能确实存在一些资金流向商业地产的迹象。虽然针对商业地产还没有出台一些实质性的调控政策,从理论上看是好的投资出口,但从操作上来讲,有难度,风险大,投资者不应跟风。”

目前上海人均商业用房面积到底有多少?按照户籍人口计算,目前上海的人均商业面积超过3平方米,如果按照常住人口计算,也达到人均2.5平方米。参照西方发达国家情况,一般千人拥有商业网点为12-14个,拥有营业面积为800平方米,人均占有的购物商业面积约1.2平方米,美国人均拥有购物面积较多达2平方米左右。目前,上海的人均商业面积已经超过2.5平方米,这已经超过香港地区,堪比东京、纽约。已有专家指出,商业设施投资过热,最终将导致市场竞争更激烈。不过,我们也应该清醒的看到,在这人均超标的商业面积中,到底有多少商业项目仍旧保持着健康的发展,又有多少项目胎死腹中,几年前的松江新城的教训不得不引起人们足够的重视。

通过上海近期嘉定以及虹桥两区的土地推介,或许能窥出各中意趣。6月1日,嘉定区连推11幅商业地块。开发商兴趣寥寥,在不到一小时就草草收场;而虹桥商务区核心区一期的3幅商办地块的推介会,却吸引了30多家开发商到场,仅现场提问就长达一个多小时,可见,开发商在拿地上的谨慎。只有具备了良好区域规划以及位置交通、建设条件、空间布局等各方面的条件以后,才可能出手商业地产。

何时才是真正的春天?

商业地产实际上是实体经济的风向标,在住宅泡沫拥挤的今天。如果真要让商业地产迎来春天,应该积极促进实体经济的恢复。全国工商联全国房地产经理人联盟秘书长杨乐渝认为,要想迎来商业地产的春天,首先要松绑相关的金融管制,比如,土地增值税、契税等税收政策,首付比例、贷款利率等信贷政策。

给个人投资者的建议

虽然投资商业地产有赚钱机会,但是对个人投资者来说,入场机会却不多。个人进入商业地产投资,面临几个难处,诸如:贷款门槛偏高,金融优惠太少;商铺写字楼面积大,总价高;租金收益偏低,日常维护成本偏高;面向个人的REITS短期内推出有困难等问题。如果只是考虑资金避险,还是慎入为好。同时妄图快进快出,也是不成熟的。



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