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国土部摸底土地"招拍挂"改革试点 政策差别化


www.nsfang.com  来源:21世纪经济网 时间:2010-06-13 09:07:41

土地“招拍挂”制度改革正衔枚疾进。

日前,国土部召集全国的15个城市土地储备中心负责人参与“创新房地产用地有偿使用方式暨完善土地招拍挂制度专题研讨会”,进行经验交流。

一位参加上述会议的地方土地储备中心负责人介绍,此次会议可以看作国土部对地方试点改革土地“招拍挂”制度的一次调研。

据参加了会议的中国社科院城市发展与环境研究中心副主任魏后凯透露,差别化政策已经成为土地“招拍挂”制度改革的核心。

魏后凯称,保障性住房和商品房住宅用地出让要实行差别化政策;工业用地和房地产用地出让要实行差别化政策;房价上涨过快的城市和房价上涨不快的城市也要差别化对待。

今年3月份以来,土地“招拍挂”制度改革工作快速推进,部分城市已经开始试点“招拍挂”制度改革,国土部此次全国性研讨会议召开,在于将各地已经开展的不同做法进行总结、规范,交流各地探索实践情况和创新建议措施。

差别化策略

相比协议转让土地的出让形式,魏后凯认为“招拍挂”制度有利于提高土地出让效率,又能有效防止权利寻租等腐败问题,具有很大的进步性。

但是,随着土地价格飙升,“招拍挂”制度的价高者得原则备受诟病。

魏后凯认为,长期来看,土地价格都是上升的。部分地区因为政府推动等因素而导致地价暴涨,频现“地王”,是一刀切式利用“招拍挂”制度的结果,并不是“招拍挂”制度本身的问题。

魏后凯表示,完善土地出让“招拍挂”制度要进行差别化的政策,区分保障性住房用地和商品房用地。对于保障性住房用地采取协议划拨等方式,以降低企业土地成本负担。同时,要区分工业用地和住宅用地不同情况,采取不同的“招拍挂”出让方法,杜绝一刀切式的方法。

除了差别化政策,如何在稳定地价的基础上扩大房地产用地供应,加快政府土地一级开发能力和土地供应能力,也成为与会代表讨论的焦点。

从2009年开始,地方政府从银行获得了大量的土地储备开发贷款,由政府垄断的土地一级开发开始盛行,政企合作模式的土地一级开发比例降低。

一位参加了上述国土部会议的专家对记者表示,改革和完善“招拍挂”制度,就是要在“招拍挂”这个相对公开透明的制度基础上,打破政府在土地一级开发领域的垄断,加大民营企业介入土地整理开发的力度。

在国务院发布的鼓励民间投资的“新36条”也提出,“鼓励民间资本参与土地整治开发”。

北京大岳咨询总监李伟表示,土地“招拍挂”制度改革的核心是解决高地价的问题,但是不容忽视的一个问题是,目前大部分地方政府土地一级开发都是采取银行贷款或者“招拍挂”的方式确定一级开发承担者。土地“招拍挂”制度改革,要从土地一级开发开始。

6月11日,北京新鸿基盛城置业和美国洛克菲勒成员罗斯洛克公司在北京签约青龙湖国际文化会都项目,计划7年投资500亿元,共同建设253.6万平方米的新城。

李伟表示,这种企业和政府联合开发的形式,有利于土地一级开发快速推动,又能降低政府垄断的土地开发成本,既能保证土地供应,又能解决地价高企的问题。

试点淡化价格竞争

根据国土部的部署,“招拍挂”制度改革试点城市将采取“综合评标”、“一限多竞”等办法实现对高价地的抑制。

记者从上述国土部会议上获悉,目前试点城市将采取“综合评标”、“一限多竞”等办法限制地价取得了一定的成效。不过,参与试点的各个城市做法不尽相同。

上海土地招拍挂出让制度改革的风向标——上海莘庄地铁地块大型综合性地块的招标直接以评标结果决定土地中标人。莘庄地块挂牌文件规定,由评标小组按照招标出让文件确定的评标标准和方法,对投标文件进行评审综合评分,并根据综合评分结果确定中标候选人。价格将不再是竞得地块的决定性因素,而同时,建设规划方案等将成为更加重要的因素。

李伟分析,上海的思路是“一限多竞”。企业除了要竞争地价外,还竞争设计方案、绿化等多项工作指标。

北京土地储备中心则是采用“综合评标”模式。严格考核投标者的资格,设定合理的价格区间,降低价格在投标过程中的决定性作用。

北京市试行“不设评标委员会”的招标方式,引导企业理性参与土地竞买。试点采用“限房价、竞地价”及“限地价、竞政策性住房面积”的方式,抑制地价和房价的过快增长。

魏后凯认为,改革和完善土地出让“招拍挂”制度,应该坚持多样化的原则,允许各地政府按照自己的特点制定相应的土地出让方式。同时,还要坚持规范化的原则,将招拍挂制度中的一些合理因素,从中央层面确定下来,以保证政策的连续性。同时,还要坚持长效化原则,土地“招拍挂”制度改革政策设计当中,要安排一些长期有效的政策,防止政策波动。



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