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投资写字楼六法则:做足功课 比住宅谨慎十倍


www.nsfang.com  来源:现代快报 时间:2010-06-12 09:51:18

    ■市场调查

  天量写字楼潜伏

  记者调查发现,虽然目前在售的写字楼项目并不多,但潜伏在各个板块的写字楼体量却非常庞大。

  南京早期最高端的写字楼均聚集于新街口,目前新街口逐渐进行东沿西扩的整体商圈扩容,使得写字楼商务区甚至扩展到大行宫、管家桥、珠江路一带。

  这一区域除了金鹰国际、商贸大厦、置地广场、国际金融中心、珠江1号、东宇大厦、华新大厦等原有项目,未来包括新百商场三期、金陵饭店二期、金鹰国际二期、苏宁淮海路项目、苏宁破布营项目等在内的办公楼体量非常庞大,区域内累计办公体量将达到92.8万平方米。

  老城区内唯一能与新街口相媲美的商务区是鼓楼-山西路板块。随着绿地广场)的标志性崛起,与龙吟广场、中环国际广场南京国际广场形成聚合之势,未来该区域的累计体量将达到45.9万平方米。

  而更巨大的潜在写字楼体量,潜伏在河西。在奥体,除已交付的嘉业国际城、宋都奥体名座联强国际大厦、中泰国际广场等,南京新地中心华新丽华商业广场、金奥大厦、雨润国际广场等项目近期均将上市。此外,CBD二期还有香港新鸿基、美国富顿以及一批总部基地办公项目。而在新江东,苏宁睿城内有总体量接近40万平方米左右的慧谷办公项目,万达广场有31万平方米左右的办公写字楼,最快今年底或明年初将推出7栋写字楼。据统计,整个河西写字楼体量合计约有228.5万平方米。

  ■投资建议

  租金涨跌有异

  “在一个健康的房地产市场上,相近地段的办公物业售价要比住宅项目高出30%左右。但南京长期存在写字楼售价卖不过住宅的现象。由此可以看出,写字楼物业价格相对稳定。但正因为这是一个价格倒挂、供应量大的市场,下手前更要做足功课。”金轮国际广场 (论坛 新闻)营销总监黄栋提醒到,同一条街上相邻的两家办公物业,租金涨跌趋势也会不相同。

  目前新街口金鹰国际大厦、商贸大厦、置地广场等甲级写字楼的租金在3-5元/平方米/天。各项配置目前达到南京最高的绿地广场·紫峰大厦,租金甚至达到7-8元/平方米/天。河西CBD一期一批办公楼的租金在1.6-2元/天/平方米。

  “投资住宅主要看中房价上涨空间,商铺则有房价上涨、租金回报和运营收益多方面空间参考,投资写字楼,则把租金回报放在首位。这取决于租金水平和买入时的价值。一般租金回报率在6%-8%以上比较理想。”

  记者粗略计算,以嘉业国际城为例,按照2007年8000元的单价,目前2元/天/平方米的租金计算,年租金回报率=(日租金/价格)×年=(2/8000)×365=9%,但如果按照目前二手房市场1.5万元的单价计算,年租金回报率则为4.8%,显然2007年时出手的业主投资行为相对更成功。不过,春节以来,不同写字楼的租金走势出现分化。

  投资须做足功课

  即便在新街口,核心地段的两栋写字楼,一步之隔,受益却相差几万步。

  正洪街广场边上的商贸大厦,是南京早期甲级写字楼的代表,配以5A智能化的配置,成为国际知名跨国公司、外企办事处、国内上市公司等名企业聚集地;而同地段的东宇大厦、盘谷亚泰,内部环境甚至有些脏乱,多年来租金一直在低位徘徊。

  管家桥上的华夏大厦销售时,几乎出现了南京最早的售楼处、第一批售楼先生,个个西装、白手套服务客户,物业也以美元为单位全球销售,但从出现规划到后期管理等各方面原因,现在的华夏没落了,同一批的华新大厦、华荣大厦也是代表。“因此,并非定位高、营销好就值得投资。”

  “住宅是一种‘生活资料’,而写字楼是一种‘生产资料’。住宅如果租不掉,可以自己住,但写字楼租不出去的时候,它只能闲置在那里,这样不但不会产生其他利润,反而会消耗资金。因此投资风险比较大。”黄栋提醒,投资办公物业,须做足功课。

  投资写字楼的六大法则

  法则一:年租金回报率

  年回报率=(每平方米每天的租金/每平方米的售价)×365天。一般,如果写字楼的年租金回报率达到8%-10%,可投资购买。如果超过10%,投资前景最好。

  法则二:有价值区域

  有价值的写字楼一定处于CBD,而位置偏远价格便宜的物业虽然成本低,反而风险更大。仅就南京而言,传统CBD新街口,新兴CBD奥体中心,以及鼓楼-山西路、新江东板块都值得考虑。

  法则三:交通配置

  这里指包括公交车、地铁、停车位等各方面交通配置。一般企业中、高层对道路畅通、停车位配备要求较高,普通职员则对地铁、公交线路等公共交通依赖。因此,地铁边的写字楼,一般可投资性较高。

  法则四:硬件配置

  不同档级的写字楼在硬件配备上标准不同。但无论硬件配置标准如何,纯写字楼的层高、隔间设置、大堂和走廊宽度高度及装修、电梯数量、茶水间、洗手间等公共设施决定了办公环境是否舒适,从而影响后期的租金走向。

  法则五:物业管理

  优质物业会为写字楼运营时租金增分,反之则减分。目前南京甲级写字楼多选择国际性的物管公司。

  法则六:假想出租

  一般甲级写字楼单位面积段以200平方米以上居多,普通写字楼最小有60-100平方米。投资写字楼时,能假想出未来出租对象、租金水平等则为最高境界。



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