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陈宝存:楼市最佳购买时点在10月份之前


www.nsfang.com  来源:搜狐博客 时间:2010-06-12 09:33:01

 国十条新政实施近两月,效果已经初步显现。但是,这是在政策严重吃紧的局面下的暂时现象,房价上涨的市场因素不可能改变。那么持续观望试图抄深底的人,一定会失望而归。

  购买力到底有多大?从市场数据中看不到,但是强劲的购买力只是被政策所压制。而以我们的国情对执行能力的削减很快就要浮出水面。任何政策的制定,不适应我们的变通能力,最终都不会真正起作用。
 
而对市场的情况存在的分歧,最终表现在具体政策的执行上。而各商业银行自身的对风险的把控能力与放贷压力,高层不可低估。并不是只有银监会才懂市场,而真实了解市场的,恰恰不可能是银监会。

  综合5月份的经济数据,我认为继续打压楼市的政策,基本会在三季度结束,那么压抑的购买力释放,启动在第四季度起始的10月份。而楼市购买的最佳机会只能在10月份之前。

  有关房价的数据显示:一二手房均有回落。幅度上不大,僵持局面仍将持续,关键还是看政策,这是第一点。未来7、8、9三个月,尚存进一步回落的机会。房价继续僵持也就是这三个月。

  财政收支数据显示:5月份,全国财政收入7917.66亿元,比去年同月增加1348.19亿元,增长20.5%。但是,

  但5月份收入与前4个月相比,收入增幅回落13.6个百分点。1-5月累计,全国财政支出25692.21亿元,比去年同期增加3195.23亿元,增长14.2%。其中,中央本级支出5361.93亿元,增长16.7%;地方本级支出20330.28亿元,增长13.6%。

  继续持续,收支平衡必然被打破,所以财政压力是今后中央与地方面临的最大压力。那么,继续出台更大效力的打压政策,势必影响房企的投资信心,对而成交量的持续低迷与土地投资的回落,中央和地方财政是很难承受这个压力的。继续维持一季度的政策打压尚存空间,但是政策继续加码的可能性不大。

  据中国银行总行人士分析:从目前来看,随着食品价格的下降,下半年CPI过快增长的局面在放缓,新涨价因素在减少。而考虑到加息对实体经济的负面影响,下半年货币政策不应该再继续收紧,在经济走势没有比较明朗的情况下,央行需谨慎使用加息工具。信贷政策面临压力还有一点,就是信贷总量7.5万亿。

  中国央行11日发布2010年5月金融统计数据报告,5月人民币贷款增加6394亿元,同比少增275亿元。5月末,本外币贷款余额46.81万亿元,同比增长23.2%,当月本外币贷款增加6306亿元,同比少增1436亿元。人民币贷款余额43.99万亿元,同比增长21.5%,比上月低0.5个百分点。

  而CPI同比涨3.1%,PPI同比涨7.1%。对此交通银行首席经济学家连平表示,CPI数据基本符合市场预期,物价温和上涨,现实不存在通胀。

  接下来应该关注的是通缩而不是通胀。而全面收紧的楼市政策,也不存在一直执行下去的空间。

  稍好的形势在于房企对后市的信心还是十足的。与08年完全不一样的是,重点房企的拿地步伐没有止步的迹象。

  《中国证券报》报道:在经历了4、5月的低潮期后,上市公司重燃拿地热潮。保利地产(600048)11日公告,公司及控股子公司于近期在上海、广州、成都等地接连斩获了9宗地块,土地出让金额共计55.95亿元。

  今年以来,保利地产已斥资214.71亿元拿下位于北京、上海、广州、天津等地的数宗地块。

  《每日经济新闻》报道:“鉴于对行业发展前景不乐观,2009年5月前的16个月内,富力竟未收购一块土地。但2009年5月房市反弹后,富力知错就改,开始重兵进入。比如今年4月29日,富力以70.5亿元拍得津南区地块,创造了天津总价的新地王。”

  土地成交回归平稳的前提是房企的投资信心。而楼价未来的平稳,又来源于土地成交量的高度提升。那么,10年与08年的明显不同也表现在此。保证房企的理性投资,也是保障房建设目标实现与否的关键。

  希望出现的局面是,市场的理性购买与政策的理性回归。



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