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新房价拐点或在6月 土地财政压力未来两月呈现


www.nsfang.com  来源:21世纪经济报道 时间:2010-06-12 09:30:14


楼市新政第一波:6月迎来房价拐点?

  6月10日,国家统计局公布1-5月份全国房地产市场运行情况数据。
其中具有房价风向标意义的70个大中城市房价变化情况,引人注意。

  5月份全国70个城市房屋价格环比出现下跌的城市达到了12个,北京首度环比下降0.1%,深圳环比下降0.3%,广州环比下降0.4%,上海环比持平。

  上海房地产研究院综合研究部部长杨红旭说,这一新变化对下半年房价走势具有标志性意义。

  4月份,全国70个大中城市当中,仅有三亚房价环比下降了0.1%。到5月份房价环比下降名单扩大到12个,而且"北上广深"等一线城市房价环比均没有录得上涨。

  "5月份房价之所以呈现反转,是因为房地产新政发挥效果。"杨红旭分析说,随着万科、绿地等一线房地产公司开始加入降价行列,6月房价还将呈现明显下降趋势。而对于地方政府来说,虽然目前还"扛得住",但是房地产投资规模将触顶,开发商购置土地愿望开始下降,地方政府土地财政压力将在1-2个月后呈现。

  新房价格拐点或在6月

  5月份全国70个大中城市中,房价环比下跌的城市有12个,环比持平的城市有9个。即使环比仍有涨幅的城市,加权平均之后所得出70个大中城市5月份房价的平均上涨幅度仅有0.2%。

  从同比的数据来看,由于2009年同期房屋价格基数较低,仍然出现了12.4%的同比增幅,但是,增幅缩小0.4个百分点。

  不过,相比同时出现下跌态势的房屋价格指数和二手房价格指数来说,5月份仍旧表现坚挺的是新建住宅价格指数。

  5月份,全国新房价格同比上涨了15.1%,环比上涨了0.4%。

  杨红旭表示,4月份成为这轮房价同比增幅的高点,5月份首次出现回落。今年剩余月份,这一增幅将持续回落;预期6月份新房价格将首次出现拐点,而全国房屋价格也将首次出现整体性下跌。下半年,房价将会维持下跌态势。

  杨红旭介绍说,1-5月,房地产开发企业本年资金来源27288亿元,同比增长57.2%,增幅较1-4月减少2.7个百分点。房地产开发企业资金来源数据自今年1-2月增幅触顶之后,持续回落。

刚刚以1.26亿元收购下中石油一房地产项目的厦门中骏置业,因为成为首个接盘央企退出房地产业务的开发商,而成为市场的焦点。中骏置业常务副总裁李维对记者说,开发商"不差钱"仅仅是一个时差上的概念,国内和香港上市的重点房地产企业,虽然手里都有百亿元的现金,同时账上也欠几十亿到上百亿元的土地账款。每年7-8月份是缴纳土地出让金的高峰,预计房地产企业资金链届时将高度紧张。

  杨红旭认为,开发商资金链趋于紧张,将是6月份新房价格出现下降的重要推动因素。开发企业资金面将由宽松向紧张慢慢演变,预计下半年资金将出现一定程度的紧张局面,随着恒大、万科、绿地等地产巨头纷纷开始促销,开发商降价现象将越来越普遍。

  土地财政压力未来两月呈现

  担任多个城市土地开发顾问的大岳咨询公司总监李伟对记者表示,"新国十条"出台以来,大部分地方土地成交量从4月中下旬开始减少。

  房地产调控是本轮宏观调控的重要组成部分,其目的之一就是扭转地方依靠房地产投资和土地财政支持的粗放增长方式。而随着房价下降和开发商资金链趋紧,地方土地出让量开始下降,由此带来的地方财收压力有多大?

  李伟认为,由于房地产调控首先是传导到开发商,其次才是地方政府,一般调控滞后为两个月的时间。因此6月份地方政府才会初步感到一些压力,从5月份数据来看,地方土地财政压力不大。

  根据国家统计局公布的5月份数据,虽然房价和房屋交易量都在大幅度下降,但是,房地产投资和购置土地面积两个数据,在5月份仍呈现快速上涨。

  1-5月,全国房地产开发投资13917亿元,同比增长38.2%,较1-4月份幅扩大2个百分点。5月份房地产投资规模为3985亿元,环比增长2%,还在继续扩大。

  而影响地方政府土地财政的另一重要因素,土地购置面积和购置款5月份仍继续增长。今年1-5月,全国房地产开发企业完成土地购置面积12943万平方米,同比增长31.1%,较1-4月提高3.7个百分点,土地购置费2931亿元,同比增长89.7%,较1-4月提高23.7个百分点。

  从数字来看,似乎土地财政尚未受到房地产调控的影响。

  但是,杨红旭认为,5月份全国完成房地产开发投资3985亿元,比4月增加648亿元,继续高于2009年3019亿元的月度均值,主要原因有二:一是受去年以来的上升惯性影响,二是今年国家计划新建300万套保障性住房,280万套棚户区改造住房,这类投资将弥补商品房投资增长的不足。

  杨红旭认为,当前房地产投资规模继续处于历史高位。受严厉调控政策的影响,接下来,开发商的投资热情将会逐步降温,预期这一增幅很快就会触顶。

  李伟表示,如果土地购置面积和购置款从6月份开始下降,则地方土地财政压力将在7-8月份开始显现。每年7-8月份是土地款缴纳的集中期,也是地方财政支出安排比较多的月份。地方土地出让收入与地方财政支出之间的结构性矛盾,将在未来2个月呈现。

  河北某市副市长也对记者表示,今年该市安排了很多基础设施建设项目,想利用宽松的货币政策,多安排项目落地,而配套资金和基础设施建设资金都是来自土地出让金。如果土地出让金大规模下降,将影响下半年地方经济增长形势。



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