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中科院教授穆荣平:30年后房子太多是个问题


www.nsfang.com  来源:信息时报 时间:2010-06-12 09:24:48

“利用网络等新技术将优质服务延伸到每一个角落,实现公共服务均等化。”来穗出席今天“广州讲坛”的嘉宾、中国科学院科技政策与管理科学研究所所长穆荣平昨接受媒体采访、畅谈广州建设创新型城市时表示,建设创新型城市也包括社会领域的创新,政府可以利用网络等新技术实现教育、医疗等公共资源的均衡分配。

去年底,广州市被国家发改委批准开展创建国家创新型城市试点;今年5月15日,广州被授予“国家创新型试点城市”牌匾,标志着广州迈向了国家创新型试点城市的行列。

网络可以解决资源不均

“通过点播就可以解决教育资源分配不均。”穆荣平指出,现在的家长和学生为进好学校接受好的教师的教育,可谓挤破头,但通过网络可解决这个普遍存在的问题。同样,看病也可以通过点播实现。穆荣平指出,通过点播,社区医生可将其不能解决的问题通过点播交由最好的医生解决,“病人(看最好的医生)要跑一天,但点播10分钟就可解决。”

“写字楼以后需求不大”

“大部分人是租房而不是买房。”穆荣平坦承,民生的需求有时会成为建设创新型城市的障碍。穆荣平指出,现在的中国人几乎是人人都想拥有一套房子,现实更是一些人拥有两套或两套以上的房子。但再过30年就不需要这么多房子了,因为现在的独生子,其父母已经为他们买好房子,等他们大了就不需要买房子,到时候,“房子会成为一个问题。”

穆荣平同时指出,现在大建写字楼也是一个误区,因为随着科技的发展,写字楼以后需求不大。科技发展到一定程度时,墙就是一个屏幕,大家可以在家、咖啡厅、酒吧办公,开大会就“找一个会议室”。因此,现在应多盖会议室、酒吧、咖啡厅。

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农行高级专员:恶炒风感染中国 别指望房子养老 上海证券报

中国住宅市场很怪,一个个没有土地所有权的住房居然能在短短几年间上涨几倍。北京很多真正的穷人这两年都“被百万富翁”了,原因就是房子。一套房改时作价两万多元的房子,现在价值两百万。住宅性商品房能够被市场爆炒,原因很多,但最基本的原因可能有三条,一是流动性泛滥,负利率时代过长;二是土地使用权变革预期——绝大多数炒房人都认为,住宅建筑的土地使用权会在到期后延期;三是全世界主要国家的房地产市场都具有金融属性,尤其是美国,不仅可以炒房子,还可以炒房地产债券。这股恶炒风感染了中国。

当住宅被赋予金融商品属性之后,当巨大的流动性无处宣泄时,房地产市场必然成为爆炒的对象,如果货币政策信贷政策一起向房地产市场倾斜,房地产的金融属性会发挥的淋漓尽致。

虚拟金融市场是不讲“价值观”的,它只认市场,只认市场给出的价格,哪怕这个价格已经远远地背离了它的价值。房地产完全由市场定价的现实就是三部曲:排着队追涨——一起观望——然后疯狂抛售。

有人到今天仍然不明白房地产是什么?它是消费品还是特殊商品,它是社会保障还是投资品。众说纷纭,谁都有理。

郎咸平说,1998年开始考虑住房制度改革时制定的房地产政策是:商品房占10%,分配性住房占90%,结果到2002年大面积推行房改时忽然变成商品房占90%,分配性住房占10%,这个颠倒是房地产乱象的祸根。其实他错了。如果按商品房占10%,分配性住房占90%来设计房改,根本不可能有房地产市场,更不可能有今天中国人的财富观。原因很简单,如果仅仅10%的富人拥有自己的住房,90%的房子都没有产权,房地产市场的流动性将极差,甚至不会出现市场,老百姓也不会将住房与养老储蓄相连。

因为房价高涨,老百姓怨声载道,于是,主张打压房地产的声音一定会占据上风。打压不奏效,还要打压,直到将经济彻底歇火。于是可以判断,短线房地产市场将极度降温,并且很可能导致中国经济整体降温。但中长期导致房地产市场火爆的本质性原因很难解决。当经济降温导致很多行业都不景气时,另一方面的声音又将越来越响。于是,房价又回来了。如此循环往复。

但房价终将暴跌,可能根本等不到中国人口数量下降。原因是什么?物业税。地方政府在这个事情上一定会从消极变为积极,原因就是土地越来越少了,政府的“财神爷”用不了多久就不会是土地。当土地越来越少时,征收物业税就成为唯一的选项。

中国的住宅没有土地的产权,这是硬伤,一定会有人拿这个硬伤做文章。因此我告诫大家:炒房地产,也要短线,可不能指望住房能够养老。

延伸阅读:调控最高境界:房价低于物价涨幅 中国证券报

地产价格调控的措施,主要不是打下去房价,而是让价格涨势逐步放缓,甚至低于物价涨幅,这才能出现多赢的局面。其它物价上升了,地产没有涨,就是跌。这种无形的跌法是最高境界,它既保护了有房屋者的基本利益,又可以让投机房地产者失去继续投机的动力,还为政府腾出手来进行保障性住房提供了政策和资金的空间。

抑制地产投机,让老百姓安居乐业,当然是好事。如果按照当前的说法,房价上升过快超过了居民收入增速。这里实际上存在一个大家都明白的问题:老百姓收入在第一次分配中的占比增长太慢。房价上升过快,又与货币发行增长过快有关。假设从1998年开始计算,中国的货币发行增长了6倍,主要城市房价增长5倍,居民收入增长2.2倍,而国家税收增长近7倍。从中我们看到,房价的“泡沫”有两个方面原因:一是2009年钱发得太多太快了,居民反通胀的本能会找地产进行投资,地产指数与M2之间形成了亲密的关系;二是居民收入增长在一次分配中太低了,国家税收增长太快,出现了收入/房价比的泡沫。

因此,挤地产价格的泡沫,可能有几种方案:

一是在不提高居民收入的整体水平条件下将房屋价格打下去,即硬挤泡沫,从而导致国民经济受损害,进而引发居民的财产性收入缩水,财富出现负效应,消费乘数下降,消费增长下降,原来想通过刺激消费保持经济增长的政策效应受到挤压,经济复苏的势头由于地产投资下降、消费对经济推动的效应下降,在国际经济复苏还脆弱的条件下,必然出现与调控地产的目标相反的效果。这是一种国家、企业、居民利益受损的坏方案,如果硬要实施,可能会为国际资本借人民币升值的东风而抄“底”。

二是在保持地产价格基本稳定或者略有下降的状态下,通过提高中低阶层的收入水平,同时为中低收入者提供廉租房屋,从而改变收入/房价比(衡量泡沫的主要指标),即软挤泡沫。在这里,我们建议要实施社会主义的地产政策,即对中低收入者实施大范围的社会主义公平条件下的住房政策,比如在销售环节政府回购等条件的经济适用房、比如廉租房屋面向低收入、大学毕业生、民工等开放。另外,对于商品住房,按市场经济原则,由供求决定价格,如果价格涨得高,相关的税收也多,收来的税可以补充“社会主义”廉租房的费用。

因此,我们建议,对于地产的泡沫,不妨使用一下将气球中充实塑胶的办法,使之成为篮球,即保护多数中低收入者的“居住权”,又适度收取市场经济中商品房屋中的税收为建设“社会主义”经济适用房和廉租房的费用,从而达到照顾各方,实现平衡的中庸之道。

社会主义与市场经济相结合的地产调控的中庸之道是可以保持经济稳定增长的同时,实现收入分配的和谐之道,如果能够这样做,则是大家的福气,其中的关键有三:即提高中低收入者的收入、向中低收入者提供房屋、从土地出让开始对相关环节“均衡”征税,抑制地方、开发商和投机者对地产业的过度“依赖”。不过,政策要早定,否则会带来市场成本过大的可能。

2010年夏天诡异的房产税反复不定信息已经搞得地产业及相关行业不得安宁,加上土地增值税可能对地产商利润增长的负面作用,如果在夏秋间再提高利率,地产业在2010年虎年可真正遇到了“白虎星”了。中国的地产业与美国不同,基本底线是有20%的首付,因此,有些经济学家就预测,中国地产业跌20%没有风险,因为风险还没有传递到银行。这种想法是以牺牲有房阶层的利益保护银行利益为思考的出发点,无房者还可能得不到福利性的保障性住房。如果真正出现平均20%的跌幅,何时止跌,可不是银行说了算,更不是经济学家说了算,也不是政策能够随时左右的,其最大的可能是造成政策调控下的中国式“金融危机”。中国式“金融危机”不是居民买房屋不还钱,而是在现有分灶吃饭的财政体制下,地方政府由于地产价格出现“拐点”,储备的土地无人问津则导致地方债务危机,这是一种低于主权债务的次债危机。据说地方融资平台一共欠了银行近7万亿债务,如果现在要求清偿,有些地方政府可能出现资不抵债。

因此,地产价格调控的措施,主要不是打下去房屋价格,而是让价格涨势逐步放缓,甚至低于物价涨幅,才能出现多赢的局面。什么叫地产价格的跌?其它物价上升了,地产没有涨,就是跌。这种无形的跌法,只有真正高境界的政策调控才能实现,它既保护了有房屋者的基本利益,又可以让投机房地产者失去继续投机的动力,从而将一种疯狂的地产投资心理逐步抚平,还为政府腾出手来进行保障性住房提供了政策和资金的空间。

如何才能让地产价格逐步趋向相对温和的状态呢?降低地产投资中的金融杠杆水平和提高地产保有的成本。中国地产出现十年以上牛市行情,主要原因是土地垄断制度、金融改革、财政制度、汇率制度和地产改革和居民文化心理共同形成的。要改变地产价格形成的机制,需要对五大支柱进行重构或者改革。在现有宪法体系下,在公有制度基础上的地方政府对城市国有土地的垄断格局不可能改变,而且随着“征地”制度的实施,不断扩展地方政府的控制“国有”土地的边界能力,只要地产不出现危机,这个过程就会持续下去。

按揭贷款可能是中国金融史上最成功的“拿来主义”,它揭开了中国老百姓新的金融消费意识,实现了在住房商品化过程中的提前消费,也为地产投资或投机者提供了金融杠杆,从而释放了五倍的购买能力。当这种购买能力在中国居民高储蓄而负消费乘数下,对于商业银行是无风险高收益的优质信贷。这种优质信贷的持续增长加上中国经济处于低物价与高增长相结合的理想状态时,中国的商业银行出现了世界银行史上少有的年收益增长30%-50%的奇迹,四大国有银行很快速地成为世界上名列前茅的大银行。美国起始的金融危机本可以结束中国银行业的盛宴,但四万亿投资,又让银行从政府手中抢到了“无风险”信贷项目,因为银行相信地方政府不会真正破产。

在分灶吃饭条件下,地方政府为了平衡预算,除了地方财政收入外,还得通过卖地和借债度日。如果在银监会风险控制要求强化条件下,地方政府无法获得往日可以融到的资金,其弥补资金缺口的前景仍然寄托于地产业稳定条件下的土地财政收入。2010年夏天在地产宏观调控从严下,还不断出现新地王,就是这种复杂背景下的必然现象。地王的出现,预示着未来地产价格上升的势头,地产价格上升,又将与当前宏观调控的政策趋向相悖。要解决这个悖论,就得从财政体制上下功夫,特别是在全国性的保障制度和医疗改革全面推开的时候,中央财政多承担些地方在居民保障(社会保障、医疗保障和保障性住房)上的负担,以扭转地方政府对卖地获取预算外财政收入的依赖性。



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