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房东为下家税费埋单,买家用"出手价"增大议价空间


www.nsfang.com  来源:新闻晨报 时间:2010-06-11 09:32:12

        曾风行一时的“到手价”概念已逐渐被“出手价”取代。以往二手房市场行情火爆时,房东处于主动地位,往往会提出将自己所应缴纳的交易税费转嫁给下家支付,即挂牌价等于到手价。自5月份以来,市场主动权转移到买方,购房者在议价时开始提出“净出手价”的要求。为求迅速成交,少数房东接受了这一交易方式。

  业内人士分析说,从房东把税费转嫁给下家的“到手价”,到目前下家让上家承担自己税费的“出手价”,两者之间,买房人可以省下约超过10%的支出。
 
据悉,目前提出“出手价”的买房人现在渐成趋势,而房东的接受度尚不高。

  购房者对总成本大砍价

  “出手价”比挂牌价低10%-20%

  “4月上半月时,很多上家的税费还都是转嫁给下家,但新政出台后,行情‘变天’了,牛气的一方现在已经换成了购房者。”和笔者谈起近期的一个成交案例,闸北区某中介经纪人小陈不无感慨。

  5月下旬,小陈所在的门店迎来一个出手诚意较强的购房者。该购房者的目标房源是一套挂牌价300万元的大三房。经买卖双方讨价还价后,该房源最终确定以280万元成交。但下定金之前,买家又提出一个附加条件,即由交易产生的一切税费均由卖家承担。房东由于急需资金周转,为求尽快卖出物业,只得答应了买家的要求。

  据了解,除部分购房者议价后再提出税费转嫁外,更多的买家则选择了一步到位的谈判方法。据中原地产锦绣华城一店经理韦艾华介绍,目前,绝大多数购房者在议价时都会直接提出“净出手价”的概念。所谓“净出手价”是指购房者购买一套房源所付的一切购房成本,除此之外买家不再支付任何购房费用。

  业内人士分析,和“房东到手价等于变相涨价”类似的是,目前,购房者提出的“出手价”也是一种变相的大幅议价。合富置业新镇分行经理俞娟表示,目前,绝大多数购房者的预期的“出手价”都比房源的挂牌价低10%-20%,再加上税费转嫁的因素,使得购房成本大幅降低。如21世纪不动产闸北大宁分行经理胡余宝透露,近期门店内成交了一套房源。该房源挂牌价230万元,税费上、下家自理。但购房者提出,自己最多能支付200万元的购房成本。最终,此房以200万元的价格成交,一切交易税费包括契税均由上家承担。折合下来,此房购房总成本下跌幅度超过了15%。

  此外,汉宇地产近期成交了一套房源,该房源3月底挂牌价为400万元房东到手价。4月中旬,房东将交易方式调整为总价400万元,上下家税费自理。5月初,一购房者看中此房。但该购房者不愿缴纳自己应付税费,考虑之后,房东答应将房价调整为400万元的购房者出手价。从表面上看来,此房的价格并没有松动,但由于房东需要支付一切交易税费,所以400万元的售房款房东实际到手不足360万元。从房东净到手价到购房者净出手价的转变,使得房价变相下跌了10%以上。

  急售型房东接受“出手价”

  少数房东主动提出承担下家税费

  相关人士透露,目前能够接受购房者“出手价”要求的房东总体较少,且大多属于急售型。据汉宇地产相关人士透露,此类房东主要有2类。

  一类是急需要资金周转的房东。如因二套房首付提高被迫中断交易,急需卖房筹足首付款的置换型房东,或是生意资金周转出现困难的投资型房东。

  另一类是看跌后市的投资型房东。这类房东认为,今年政策调控的力度比往年都要大,因此推断房价未来将会出现大幅下跌。由于这部分房东大多在2008年甚至更早以前买房,按照2009年上海房价的涨幅,即便目前接受15%的议价空间,房东实际到手的利润依然非常丰厚,因此愿替下家支付税费。

  此外,为了提高房源的竞争力,以求迅速成交,少数房东还主动提出承担下家税费。21世纪不动产徐汇曼哈顿分行经理王轶透露,近期,门店房源的挂牌价格没有出现明显下降,但多数房东都可接受议价。为了突出房源的性价比,一些急售型房东除明确表示可接受议价外,还明确愿意替下家支付税费,以此来吸引购房者的注意。

  值得注意的是,一些主动提出承担下家税费的房东接受的议价空间较小,且不排除先提高挂牌价格后再接受承担下家税费的可能性。因此业内人士建议,购房者选房时应将总体购房成本仔细比较。另外,为了减少税费支出,一些同意承担下家税费的房东会提出做低房价,签署“阴阳合同”的要求。业内人士提醒,目前,购房贷款审批流程和房价评估要求趋严,签署“阴阳合同”很可能导致贷款受阻进而产生交易纠纷。为保护自己的合法权益,确保交易顺利进行,购房者应依法签订二手房买卖合同。

  买卖双方心理价差明显

  “出手价”短期难成市场主流

  2009年二手房市场行情火爆,上家税费转嫁下家也成为市场普遍现象。4月下半月至今,二手房市场成交量持续低迷,5月全市二手房成交量更是陷入历史低谷,市场观望气氛依旧浓厚。那么,购房者“出手价”现象是否也将会成为一种市场常态呢?

  对此,中原地产锦绣华城一店经理韦艾华表示,虽然绝大多数购房者都产生了“出手价”的意识,且都会努力地和房东讨价还价,但从目前来看,以“出手价”顺利成交的案例仍然是少数。其原因归根结底在于,购房者预期的“出手价”和大多数业主预期的“到手价”之间存在较大差距。

  福美来不动产顾村店相关人士透露,尽管当前二手房市场行情低迷,且二套房界定细则从严,但房东的心态依然较为稳定,主动提出降价的房东总体较少,能够接受的议价空间也普遍在5%。相比之下,购房者动辄提出的20%议价空间明显超出了大多数房东的接受范围。在房东没有形成降价统一心理的情况下,购房者“出手价”也就难以成为市场主流现象。

  另有相关人士指出,即便未来市场低迷行情持续,房东心态松动,也很有可能选择直接降价,不太会采取接受“出手价”这种变相的降价方式。“毕竟,挂牌价的降低对购房者的心理触动作用才是最直接的。”该人士表示。



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