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商铺走红 江宁百家湖门面房涨到2.5万/平米


www.nsfang.com  来源:金陵晚报 时间:2010-06-11 09:31:16

         江宁有南京最早、最多的高端别墅,有大量涉外工业园区,有高起点规划的成熟大学城,同时也是目前交通最便捷的区域性商圈。据江宁区政府的统计,2009年江宁的社会消费品零售总额达160亿元,增长20%,今年的目标是再增长17%,市场潜力巨大。

  早期的江宁商业项目,包括东山的中国女人街胜太路附近的同曦假日百货,科学园附近的小商品城,规模都在20万-40万平米左右,模式上多采用招商返租的形式。
但随着江宁的城市化发展已经不能满足需求,今年金鹰、1912等高端商业将崛起,同时向大学城、九龙湖等腹地的新兴住宅片区深入。近日本报记者对江宁三大热点商圈进行探访。

  大学城:

  每天有500名学生过生日

  大学城是目前在售、可租商铺量较大的区域,包括三大集中商业地产项目,及大量新盘的社区底商。

  与南京其他的大学城相比,江宁大学城内的学校分布更加集中,已有15所知名大专院校本部入驻,师生规模达20万人。

  由于这些大学全部是公办高校、本部搬迁,所以各校均规划了行政中心、教学中心和科研中心,大量的教职员工加上楼盘交付、地铁开通后陆续入驻的居民,预计三年内江宁大学城内的人口将达到30万。

  “21世纪中国大学生消费与生活形态研究”(CUS)曾做过的调研结果中,有一个有趣的数字:江宁大学城每天平均有500多名学生过生日。但是,目前商业设施的匮乏给大学城带来了诸多生活上的不便。

  2006年以来,大学城区域纯商业性质地块的出让情况,总计只有区区123.5亩,其中一半以上是位于体育中心旁边、格致路以北、知行路以东的文鼎广场 (论坛 新闻)。它是江宁大学城目前体量最大的商业综合体,总建筑面积6.5万平方米,一期共500余套30-60平方米小体量商铺,由7幢2-3层高的单体楼组成,挑高7米的首层商铺围合成曲折往复的内街体系,2、3层利用“室内透天过廊”串起层高3.5米的小商铺MALL。

  记者了解到,先锋奥特莱斯品牌折扣店已经和文鼎广场正式签约,苏果超市、大生美发、明豪KTV、电玩城、丹阳眼镜城、华仔美发、肯定发艺、琴风沐语、京客奶茶、靓姿化妆品、赛全电脑超市等品牌也已牵手文鼎广场。预计今年9月开街。

  另一大集中商业是江宁大学城商贸中心,其商铺只租不售。对面的乐活时尚街区 (论坛 新闻),约35000平方米,共有300余套商铺,店铺连廊互通,围合布置,3.6-4.2m的建筑层高,以三权分离为商业运营模式商铺面积最小20平方米起卖,均价12000元/平方米。

  东山-河定桥:

  人口最密集的传统商圈

  河定桥商业圈依托东山城区,它辐射周围80多个社区。北部的上元大街是东山镇商业发展的起源地,同时也是东山镇目前的商业中心;上元大街上的大市口广场是东山镇举行商业活动的重要场所,目前两边商店林立,有超市、家电大卖场、百货商场等多种商业业态;与大街东路平行的东山步行街则是东山镇重要的室外休闲步行购物街。2005年以来,以黄金海岸广场、华意泰富、女人街为主的一批商业街迅速发展。

  未来东山、河定桥的商铺供应主要是一些社区底商,以及秦淮国际风情街项目,该项目占地面积171亩,总投资约20亿元,由江宁区东山街道联合江宁三家民营房地产开发商成立的南京恒成置业有限公司打造。分为酒吧、休闲娱乐综合体、精品购物、四星级酒店、酒店式公寓5种物业形态。

  同曦假日百货是江宁第一家大型百货商场,至今开业已有5年,“刚开业那会儿,门口还有拖拉机在跑来跑去,周边居民也比较少,在新区做这样一个商场,当时我们心里都没有底。”一位假日百货的老员工回忆道。

  随着江宁日新月异的发展,假日百货的发展速度也越来越快,前几年的营业额上升幅度还只有30%左右,自2008年下半年开始,增长幅度猛增至60%以上,2009年营业额约3亿元。

  按照同曦地产的储备用地规划,将要启动的项目还有总建筑面积7万平米同曦大都会,规划1-3层为国外知名大型超市、4层为高档娱乐场所、5层为国际影院。总建筑面积8万平米同曦新贵之都,其中1-5层为大型商业、6-28层为精装小户型公寓。总建筑面积20万平米的同曦国际广场,其中7万平米为商业,由大型主题百货和室内步行街,其余13万平米为住宅项目。

  百家湖:

  门面房价已达2.5万元

  6月12日,怡湖华庭项目将开始内部认购商业项目豪旺角,6月13日豪旺角正式开盘。怡湖华庭豪旺角由A、B两栋41套商铺组成,共9094.47平方米。A栋为17套,共3377.22平米,B幢为24套,共5717.25平方米。41套商铺的面积主要以150到300平米为主,也有1000平米以上的。A栋商铺整体均价15000元/平米;B栋商铺整体均价18000元/平米,临街商业销售价约25000元/平米。

  在天元路与宁溧路交界处沿路,有近1公里长的商业店面。这是21世纪国际公寓重点打造的室内商城包括大型超市、国际名品街、特色百货、休闲餐饮、娱乐健身、国际影院等,建成后将成为辐射该区域的大型商业中心,极大地满足了业主及周边居民的生活和休闲需求。其主要门店预计将以自持出租为主。

  此外,凤凰港地块的1912也是富有特色的商铺集中区,由数栋别墅构成,建筑面积约3万多平方米,计划签约30至40户商家。目前,小南国、王品及其旗下品牌西堤牛排、向阳渔港、粤鸿和、富临极品等知名餐饮品牌已进入签约议程。江宁1912租金约在每天每平方米3元左右,明年5至7月开业。

  方格置业执行董事林长志:

  江宁3年后或将超越河西

  江宁原本最有希望成为商业中心的是河定桥,因为江宁东山老城区是人口最为密集的区域,也就是说江宁的人口集中区偏北,这里汇集了大量成熟的社区,河定桥正好是这里的中心地带,而现在由于河定桥商业开发并不成功,再开发的土地余地不大,成为整个新城区商业中心的可能性几乎没有了。

  取而代之的是百家湖,它的优势在于地铁一号线南延线、未来的三号线双地铁轨道汇集于此,是百家湖、科学园、九龙湖三大住宅片区的交界处。

  南京如果再造一个新城的话,必是江宁。它临近亚洲最大的火车站,拥有机场,3条高速路,未来还将有3条轨道交通。它现在还有大片未开发的土地,以及早期的工业区搬迁后腾出的可再开发用地。所以现在的江宁表面上比河西落后,但只需要3年左右,就很有可能超过河西。

  商业地产是不管周边住宅的定位的,百家湖周边的别墅也好、高价公寓也好,对凤凰港商业地块没有什么太大的影响,它做的是整个江宁的生意,它只需要看江宁的总人口变化。当然,这样也会从住宅这个源头上去考虑,越不方便的郊区,入住影响就越大。而入住率的提高,一是业主的工作是否就近;二是交通,现在对入住者来说,交通距离并不重要,重要的是时间,江宁地铁开通无疑就缩短了交通时间。三是生活配套。

  江宁拥有土地的老牌开发商,大都在思维上仍以住宅开发的模式为主,拿着黄金地段的土地,不是期待高价转让,就是将商业加以分割出售,所以这些年来,女人街、同曦假日百货、托乐嘉街区 (论坛 新闻)等商业项目都经过了曲折的过程,现在也没有真正做出来。江宁现阶段的商业仍以满足日常生活所需为主,大型的苏果超市、河定桥欧尚等生意很火红,但这些大卖场不会影响到零售商业,江宁商业的未来还看以金鹰和1912为龙头的百家湖板块。



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