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楼市价格或推动土地增值税改革


www.nsfang.com  来源:信息时报 时间:2010-06-11 09:29:33

        风雨知几何? 影响波及面?

  若形成价格战反而不利楼市成交

  这一场由大型开发商掀起的降价潮,最终将对楼市产生什么影响呢?会否由此导致广州房价开始进入下滑期?

  有市场人士担心,部分开发商的率先降价,在一定程度上会影响到其他楼盘的营销策略,在今年广州楼市供应较为紧缺的情况下,或许会导致部分楼盘选择延迟推盘,或者减缓施工进度、降低新货供应去应对价格的下滑。
对此,韩世同认为,供求关系其实是一种辩证关系,虽然说今年的供应相对减少,但当需求缩减的时候,这一对比就不明显了,甚至会出现反转。

  韩世同担心的是,当所有开发商都选择调整价格的时候,会形成价格战,反而不利于楼盘的销售,“这样会导致消费者产生新一轮的观望,以期待楼盘有进一步的降价。”他分析说,如2008年,广州房价也是处于下调阶段,但整年的市场成交只有500多万平方米,反而在2009年房价再次上涨的时候,市场成交高达900多万平方米,“现阶段的情况与2008年有点像,预计能有550万平方米的成交就已经不错了。”

  还有多少政策?

  房产税治标不治本或调整土地增值税

  自“4·15”新政取得一定效果后,日前有关部门又从税收方式进一步调节。地产人士预测,接下来更不排除提高开发企业的自有资本金比例。

  土地增值税:预征率调整

  日前国家税务总局发出通知,要求改变目前部分地区存在的预征率偏低、与房价快速上涨不匹配的情况。除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%,各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。

  中央财经大学税法专家刘桓认为,这除了有助于解决目前财政收入资金紧张的状况外,对于规范房地产市场也有积极作用。

  房产税:试点后或推广

  日前有消息称,上海开征房产税试点报告正在通过国务院审批。专家表示,如果试点成功,不排除在全国范围实行该税种。但对于即将出台的房产保有税,国务院有关人士称,目前的政策虽然见效快,但不能从根本上解决房价问题。

  这一观点得到了广东工业大学房地产高级经济分析师申格联的同意,他认为,土地出让金作为地方政府的主要税源,与耕地保护政策是背道而驰的,因此,尽快推进土地制度、财政体制、房地产税收制度等方面的制度性改革,才是政府长治久安的根本。

  满堂红研究部高级主任肖文晓也表示,房产税不是解决房价问题的灵丹妙药。目前的高房价,一方面与大量外来人口涌入城市带来住房需求有关,另一方面与现在投资渠道不多有关。前者的要点在于供求关系,而后者则在疏导,鼓励老百姓去投资实业。

  猜想:提高开发商自有资本金

  满堂红研究部高级经理周峰认为,接下来在全国范围内,最有可能出台的是提高开发企业的自有资本金比例,初步估计将从之前的20%提高到25%。

  自有资本金比例的提高,必然导致开发商的现金流难以像之前那样充裕,一手楼价也有可能出现回调。

  应对高楼价:增加供应、提高收入

  中国房地产研究会副会长顾云昌在地产中国论坛上表示,房价僵持时间太长,会给中国经济增加不确定性,而适当松动无论对国家利益还是行业健康发展都有好处。他还建议增加房地产有效供应,加快保障性住房建设。

  申格联则认为,随着针对房价上涨过快的新政陆续出台,房价降价是必然,至少开发商要做一个姿态,否则更严厉的政策还会继续出台。不过他认为,到年底政策应该有所缓和,“其实即便开发商打折或降价的面不断铺开,成交量也不见得上升。人们总期望降到2005年以前的价位,但通胀的因素和银行的避险考虑,都不允许房价跌到2005年的水平。”申格联表示,唯一缩小房价收入比的策略就是提高人均收入和社会福利,目前政府在这方面已有初步动作。



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