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京写字楼5月环比价涨12.7% 南城入驻率达90%


www.nsfang.com  来源:北京商报 时间:2010-06-10 12:04:52

   受“国十条”和北京市密集出台的楼市调控政策影响,5月份北京住宅市场出现“价量齐跌”的现象,对商业地产而言,由于没有受到政策调控,仍然延续前期利好政策影响。受商业地产调控政策“空白”和严厉的住宅市场政策的影响,在5月份“商住倒挂”现象出现一定程度的缓解。北京市商业地产成交量延续了4月份的上升趋势,继续保持成交量稳步上升。
同时,5月份商业地产租售均价与新政前相比均有所提升。

  记者从中国不动产研究中心发布的数据获悉,在今年5月份,北京部分商业地产项目价格和租金均出现了大幅度上涨,售价上涨范围从几千元到上万元不等,环比上涨12.7%;大量项目租金也有所上升,涨幅平均在1元/平方米/天-2元/平方米/天。市场人士预计,随着住宅政策影响的深入,在随后的几个月,资金进入商业地产领域的速度将加快,将会引起市场对于商业地产开发和投资的高潮。

  京城写字楼90%提价

  在经历了2008年世界性的金融危机影响后,经过2009年一年的盘整,北京市写字楼市场进入了快速的上升期,无论售价还是租金水平在最近一段时间内均出现了较快上涨。社科院金融研究所金融发展室主任易宪容认为,国内商业地产项目今年肯定会很好。一是资金会发生比较大的扭转。过去资金炒住宅,现在政策收紧,会有一部分资金流入商业地产;二是去年住宅市场快速发展,住宅市场的快速提升是商业地产发展的基础。只要是住宅发展快的地方,商业地产也会随之快速增长。

  据中国不动产对北京300余个租赁活跃楼盘中的90个热点楼盘的监测显示,在今年的3-5月,有90%项目的租金进行了调价,其中有约27%的项目租价涨幅超过两成,最高租金涨幅达到了60%。特别是新政出台后,北京大量项目的租金价格上升趋势明显,涨幅平均在1元/平方米/天-2元/平方米/天之间。

  在写字楼租金上涨的同时,5月份北京市商业地产租售价格存在普遍上涨趋势。

  记者了解到,今年4月,伴随着政策对住宅市场调整力度的加强,大量资金进入商业地产领域就已经非常明显。今年4月份,北京市写字楼无论成交和供应量均出现了100%的增长。进入5月份,由于近期出台的房地产政策只是针对住宅市场,而商业地产调控“免疫”,导致商业地产在5月份延续4月份上涨的成交趋势。4月份,写字楼成交均价达到22173元/平方米;5月份,由于房地产新政出台,导致大部分写字楼成交均价上涨,成交均价达到2.5万元/平方米左右,环比涨幅达到了12.7%。

  商业用地依然没有走出“低谷”

  尽管北京市写字楼市场出现了量价齐升的态势,但是在5月份北京土地市场上,商业用地特别是多功能用地成交惨淡,并有5宗土地流拍。业内人士表示,这主要由于近期北京市政府对于商业项目出台的限制政策。5月19日,北京市住建委、市发改委、市规划委、市国土局联合发布《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》。其中明确,在5月31日后签订土地出让合同的酒店项目,一律禁止分层、分单元销售。同时,5月份北京市住建委严肃表明态度,土地项目不能随意更改用地性质,并且有可能传导到商业地产,所以一时间开发商拿地更为谨慎。

  记者从北京市国土局的公开资料获悉,今年5月份,北京共有12宗商办与住宅用地性质的用地。其中成交了3块商业用地,均位于顺义区板桥创意天承产业基地。北京联富置业有限责任公司一家竞得两幅地块,分别为G2-07地块和G1-01、G1-02地块。其中,G2-07规划建筑面积41878平方米,最终成交价为1.71亿万元,折合楼面价4083元/平方米;而该地块起始价为4554万元,溢价率达275%。G1-01、G1-02地块成交价为1.9亿万元,折合楼面价3548元/平方米,溢价率为128%。G1-03地块由北京旺晟房地产开发有限公司以9200万元竞得,折合楼面价4633元/平方米,溢价率为198%。由成交用地的地点可知,顺义区商业用地在5月份受到追捧。

  但是有5宗商业用地流拍,这表明北京市土地市场在5月份明显趋冷,尤其是商业用地。业内人士认为,目前商业地产市场在售项目多为此前积压项目,由于商业地产项目回笼资金漫长,因此对于新增土地的扩张速度较慢,目前北京市场还处于一个消化期。

  但值得欣慰的是,最近包括万科、龙湖、远洋等开发商均加大对商业地产的投入。公开数据显示,北京市6月计划开盘项目总数在减少,约有32个,而计划入市的商住楼项目多达9个。商住楼明显加快入市步伐,抢跑政策“真空期”。由此可见,在新政出台后的5月份内,资本转投商业地产的迹象已经非常明显。因此可以预计将来市场对于商业用地的需求会逐步增加。

  租金低南城写字楼入驻率达90%

  自从去年底南城计划对外公布后,北京市南城发展提速,但是由于此前一直跟北京其他区域有着历史上的差距,价格洼地一直存在。今年以来该区域的广安门、新世界商圈、丽泽商务区的写字楼市场表现得异常活跃。都市广宇的调查报告显示,目前这些区域的写字楼出租率高达90%以上。

  在广安门区域,多为内资企业自主开发项目,如港中旅大厦、高新大厦、机械大厦、信息大厦、中设大厦等。这些项目建成年限较为久远,各种配套设施相对落后,多为乙级写字楼,租金报价也相对低廉,平均价位为3.2元/天/平方米。其中,高新大厦报价3.6元/天/平方米,机械大厦报价2.7元/天/平方米,信息大厦3.2元/天/平方米,中设大厦3.2元/天/平方米。低廉的价格相对完善的配套设施,使得这些项目的入驻率基本维持在80%-95%的范围内。

  在崇文门区域内,最有代表性的是商圈地标项目新世界中心和区域内近两年入市的国瑞大厦。这两个项目同属甲级写字楼,地理位置仅有一街之隔,在租金报价上由于配套设施新旧差异等原因,造成了一定差异,新世界中心租金报价4.3元/平方米/天,国瑞城大厦5元/平方米/天,其他项目租金报价持平或略低,正仁大厦4.3元/平方米/天,新城文化大厦4元/平方米/天、京文大厦为乙级项目租金报价在2.7元/平方米/天。空置率方面,老项目空置面积所剩无几,其中新世界中心、新成文化大厦空置率仅在5%左右,正仁大厦、京文大厦目前处于满租的状况。相对较新的国瑞城由于招租时间短、租金报价高的劣势,空置率在60%左右。

  丽泽区域内现有写字楼项目多在丽泽桥至菜户营桥区域内,没有形成写字楼集群,在丽泽路南北零星分布,且多为乙级项目,入市时间相对久远,体量小,租金水平在3.0元/天/平米左右,与2009年同期租金水平相比,有0.2-0.3元的增幅,但租金的上涨并没有带来空置率的上扬,空置率持续保持在非常低的水平,入驻群体稳定。比较有代表性的项目有美克大厦、望园大厦、华胜写字楼、亚视大厦、航丰园大厦等,其中望园大厦、华胜写字楼、航丰园大厦出现了满租的情况,美克大厦和亚视大厦也保持在95%左右的入驻率。



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