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新政下中小开发商最多撑6—8个月 整合潮暗涌


www.nsfang.com  来源:东方早报 时间:2010-06-10 11:48:11

调控之下资金压力加重改变价格策略迫在眉睫。‘史上最严厉’调控新政出台近两个月,全国楼市成交惨淡,资金压力之下,一轮中小房企之间的整合已悄然发生。分析人士称,楼市持续低迷,资金回笼困难,小型开发商最多撑6到8个月。

整合潮流

本轮房地产调控始于4月中旬。

5月6日,恒大率先推出全国项目八五折销售,并取得不俗的战绩。

恒大总裁夏海钧表示,降价是为扩张做准备,“我们会在未来以二三线城市作为重要市场,在这些区域进行并购。”

恒大目前尚未出手。不过,早报记者了解到,一股整合潮流正在中小房企之间发生。

6月2日,中体产业发布公告称,因受房地产调控政策影响,同意公司控股子公司上海奥林匹克置业投资有限公司将其持有的上海康都置业有限公司100%股权转让给山西省抚州市宏基置业有限公司,转让价格为73657万元。

中体产业表示:“股权转让主要是考虑到今年国家对地产行业空前严厉的宏观调控措施,以及全国范围内闲置土地清查登记、落实处罚政策的逐步到位。”

也有房企迫于后市预期的压力选择退出。

6月1日,重庆路桥公告称,将公司所持有的重庆天江坤宸置业有限公司股权信托受益权转让给重庆市奇尚房地产开发有限公司,转让价格最终确定为71800万元。

重庆路桥表示:“公司不是专业从事房地产开发的企业,在房地产开发方面经验上有所欠缺。”

还有房企趁市场调整之机收购其他小型房企以实现扩张。

5月31日,嘉凯城集团发布公告称,该公司全资子公司上海中凯企业集团有限公司近日以人民币1.42亿元取得上海交大南洋房地产(集团)有限公司持有的上海源丰投资发展有限公司18.89%的股权,股份转让完成后,中凯集团将持有源丰投资67.89%的股权。

还有房企因资金压力最终选择退出项目开发。

5月28日,亿城股份发布公告称,为了提高公司资产流动性,董事会于2009年1月15日通过,北京亿城与苏州翠城解除关于苏州胥口项目的合作协议,并向政府部门提交胥口项目的解约申请。

此外,应国资委要求,非主营房地产业务的央企也在退出。

在上海联合产权交易中心,中石油集团正在以1.13亿元挂牌转让旗下的一处名为“上海中国石化大厦置业发展公司”的物业股权。

据了解,该物业由中石油宁夏化工厂持股48%,核心资产为地处浦东大道1525号的石化大厦1-6层裙房及部分办公用房,合计建筑面积为1.31万平方米。

新政效力

业内人士对早报记者表示,每一轮楼市调控都是房企之间整合重组的高发时期。一些小型房企由于资金链承受能力有限,最终选择出售项目或者退出房地产市场,也有一些有实力的房企通过收购和重组扩大规模。

薛建雄指出,房地产业是资金密集型行业,很多企业都在“以小博大”,近年来房价的持续上涨也给这些企业提供了空间。但是很多企业并没有抗风险的能力,一旦遇到市场调整,资金方面就会出现危机,只能转让项目。

“再过一段时间,整合现象将更加明显,届时卖家死心,买家抄底。”薛建雄强调,“楼市调控愈演愈烈,无论是行业标杆房企还是中小型房企,都面临销售、开发、融资等方面的严峻挑战。”

数据显示,5月份以来,京沪深穗四城市周成交跌破百万平方米大关,平均为77万平方米,比4月份的平均水平萎缩了37%。同时,一线城市的可售面积萎缩量超过35%。5月24日至5月30日,北京、上海、广州、深圳等多个城市成交面积环比下跌,个别城市成交跌幅环比达51.13%,价格也呈现下滑的态势。

对于房企而言,成交惨淡意味着资金压力进一步加大,年初所预想的销售目标正变得越来越模糊。在一季度尚算理想的业绩之后,各个房地产企业正面对新政出台以来的最大困境:在4、5月并不好看的市场数据面前,二季度整体业绩很可能将陷入更大的泥沼。

不难发现,号称“史上最严厉新政”的效果,比预期的来得更快、更猛烈。在这种情形下,房企的资金压力进一步加重。是否迅速变阵,改变价格策略,已成为一些开发商迫在眉睫的选择。

近日就有消息称,由于成交低迷,行业龙头万科在北京、苏州、广州等地的部分楼盘已经进行价格调整,而这一次的调整将是“更大规模的价格调整”。

让人记忆犹新的是,在上一轮楼市调整的2008年初,万科就曾率先降价销售,取得先机。

有研究报告指出,在中国房地产行业经历高速成长后,地产公司之间在开发运营能力上的差距将逐步缩小,资金与资源的整合将成为决胜未来的关键要素。目前相当一部分房地产上市公司执行的是“亦步亦趋式”的发展模式。

该报告强调,在整个房地产市场处于高速发展阶段,这些企业在较长时期内会获得高额回报,一旦市场进入下行阶段,或者进入相对平稳阶段,这些企业在高速发展中没有及时解决的高运营成本、盲目决策、组织结构重叠低效等弊病就会显现出来,企业将呈现疲态。

后市堪忧

值得注意的是,虽然一些房企趁机通过整合扩大自己的版图,但在新政面前,不确定因素依然存在,其后续发展能力同样受到严峻的考验,压力甚至要远远大于标杆房企。

受调控新政的影响,12家计划借壳A股上市的房企已暂停有关活动。业内人士认为,目前正处于房地产调控的敏感时期,即使是符合条件的房地产企业借壳,监管部门也不会轻易放行。

早报记者了解到,去年嘉凯城、信达地产、鲁商置业、顺发恒业、荣安地产等房企通过借壳成功上市,这也让它们2009年在销售收入、融资能力方面取得极大发展。

此外,自去年IPO重启以来,共有8只内房股成功跻身港交所,分别为恒盛、宝龙、禹洲、恒大、明发、龙湖、花样年和佳兆业,统计数据显示,2009年8家内房股共募集资金约358亿港元。

步入2010年,楼市新政调控之下资本市场收紧,新上市房企发展遇到前所未有的挑战。4月中旬调控新政出台,信贷和资本市场全面收紧。地产公司的上市直接融资、再融资和重组几乎全线暂停,各项申请都在等待国土部与证监会协商审核意见。

光大证券分析师翁非玉对早报记者表示,无论是新上市房企还是其他房企,今年再融资扩张都受到限制。不过,有些新上市房企在2007年、2008年为了上市高价新增土地储备,现在的市况之下,其开工变得艰难。



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