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消息称上海提交“宽、严”两套房产税方案


www.nsfang.com  来源:广州日报 时间:2010-06-09 09:10:06

 消息称上海提交两套房产税方案


  本报讯(记者刘放)“房地产市场未来的走势主要看传说中的上海房产税。”复旦大学金融与资本市场研究中心主任谢百三教授昨天在南京举行的“中国经济与房地产趋势”论坛上称。


  他透露,上海最近已经给中央上报了关于房产税的两套方案,A方案比较温和,B方案比较严厉。A方案是“老人老办法”,即在新的房产税没出台前买的房子都不征税,不管三套还是四套,而房产税出台后买的第一套不征、第二套人均70平方米以下不征,第二套人均70平方米以上及第三套以上的征。他认为,“这个方案的好处是,方方面面的利益没有触及,新买的也起码有两套不征税,对房地产的冲击会小一点。但缺点也在于没有触及既得利益者。”


  B方案则是新房和老房都征税,第一套和第二套人均70平方米以下不征,但人均70平方米以上及第三套以上的,不管是新房还是老房都要征。谢百三认为,“这套方案比较严厉,如果实施这套方案,一定有炒房人不顾一切卖房子。”


  银行房贷压力测试显示风险可控 有业内人士称测试结果过于乐观


  房贷压力测试结果显示,目前房地产贷款风险基本可控,多数银行在房价下跌三成的假设情景下,银行信贷质量恶化程度并未超过警戒水平。但也有观点认为压力测试未考虑房地产对宏观经济的联动影响,测试结论偏于乐观。


  一直以来,在监管机构主导下的银行压力测试给人的感觉颇为神秘。记者得到的一份房贷压力测试的内部报告显示,压力测试是在三种假设情景下对商业银行个人住房贷款、开发贷款、土地储备贷款以及房地产上下游贷款质量的迁徙情况进行检测。具体分为,轻度压力环境,即利率上浮27个基点,房价下跌10%;中度压力环境,即利率上升54个基点,房价下跌20%;重度压力环境,利率跳升108个基点,房价下跌三成。


  银行压力测试采用“专家判断”法,基本步骤为设定压力情景——分析借款人现金流,财务成本变动时,第一还款来源影响程度——分析抵押物变现收入覆盖贷款本息情况——综合评估判断借款人足额偿还贷款本息能力——判断对五级分类结果变动。


  消息人士透露,对个人住房贷款的测试,商业银行需要根据住房重估价格、借款人及其家庭收入支出情况等参数值,由分行按照当地的房市变动、借款人行为特征等具体因素进行测算。“要考虑在三种不同压力情景下,上升的贷款利率对借款人贷款月均还款额的影响,重新计算存量借款人的偿债能力,由银行根据经验值确定安全警戒线。”

房价跌三成以上 不良贷款率将跳升


  测试结果


  记者从多家银行风控部门了解到,在轻度和中度的测试环境下,房价和利率的变动对银行房地产贷款的质量影响不大,而如果房价跌幅达到三成,同时利率上升108个基点,“这将为银行的资产质量带来一定的麻烦”。


  上海银监局最新披露的数据显示,沪主要中外资银行以2010年3月31日信贷数据为基准,对房地产相关贷款进行了压力测试。总体来看,压力情景下对银行业经营整体影响较小,即使房价下跌30%,银行贷款不良率也仅从1.04%升至1.41%。此外,在轻度、中度和重度压力情景下,个人住房贷款不良率将从0.36%的基准水平,分别升至0.58%、0.74%和1.58%。


  某家股份制银行高层对记者表示,虽然在轻度和中度压力环境下,银行风险质量得到了很好的控制,但是压力测试结果显示,在房价下调30%、基准利率上浮108个基点的重度环境下,商业银行的房地产贷款不良率会出现较大幅度跃升。


  不过,有专家指出,目前我们所采用的压力测试方法仅考虑房地产价格下降对房地产企业及个人违约率的影响,而实际由于房地产与宏观经济的高度相关性,房地产价格的波动几乎会对所有经济部门造成影响,但由于目前暂时缺乏对该部分影响的量化手段,故暂未考虑房地产价格下降对非房地产类经济部门造成的负面影响。这种情况可能会在一定程度上使压力测试的结论偏于乐观。

 单个项目排查尚不足以判定系统性风险


  记者观察


  近期,在监管部门的要求下,商业银行开始紧锣密鼓地进行压力测试和风险排查,尽管各方面表示,房价下跌30%不足惧,地方政府融资平台也整体风险可控。不过值得注意的是,目前银行对地方政府融资平台和涉房贷款的风险排查和压力测试是分别进行的。而事实上,由于两者都与房地产纠结不清,一旦房地产市场出现较大幅度的下跌,各个板块相互联动带来的系统性风险,就绝不是目前简单的单个项目排查可以评估出来的。


  根据央行公布的数据,一季度,主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产人民币贷款新增8457亿元,季末余额比上年末高6.2个百分点。由此可以推算,截至1季度末,房地产贷款高达14.486万亿元,在45.37万亿元的本外币各项贷款余额中,占比高达31.9%左右。房价如果出现较大幅度的下跌,这部分贷款将直接受到影响。


  此外,至2009年末,金融机构的地方政府融资平台贷款余额为7.38万亿元,由于前两年上马的一些项目还需提供后续贷款,这个数目还在继续增长。由于目前不少地方政府的财政收入过半以上来自“土地财政”,地方政府融资平台的还款能力也与房地产市场紧密相关,如果房价下跌,这部分贷款风险也将凸现。


  如果再加上房地产上下游企业的一些贷款项目,目前银行无疑已经被房地产捆绑住。


  考虑到房地产市场在中国经济中的龙头作用,以及房价下跌可能在各行各业中带来的联动效果,采取隔离的方法来测试房价下跌的风险是远远不够的。


  事实上,目前银行自身已经严格控制房地产和地方政府融资平台的新增贷款项目。


  另外,目前不少银行向市场发售信托贷款类的理财产品,有些产品投向房地产市场,因此,投资者在购买理财产品时要谨防被房地产贷款套住。

延伸阅读:

 

  上海将率先出台房产税:起征点人均70平

 

  起征点人均70平方米 税率6‰


  上海版房产新政将率先出台房产税


  记者 李佳鹏 王涛 北京报道


  一石激起千层浪。


  5月31日房产税话题再度成为业内外关注的焦点。据中国政府网消息,国务院同意发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》。《意见》中明确提出,逐步推进房产税改革。这令房产税开征的预期再度升温。另据知情人士向《经济参考报》透露,上海版楼市调控细则近期有望公布,万众瞩目的房产税条款很可能包含其中。


  上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭接受《经济参考报》记者采访时说,此次《意见》明确指出“房产税”,那么界定就比较明确 了 , 无 论 是 物 业 税 还 是 房 地 产税,虽然叫法不一,但大多指的是房产持有环节的税种,目前而言就很明确了。即今年还是要研究调整房产税。


  记者就业内人士透露上海将出台地方调控细则的情况咨询杨红旭的看法,杨红旭说,“近期上海有可能出台地方调控细则,房产税有可能在细则中有所体现。”如果这样,上海就成为全国第一个推出调整后的房产税的城市。但这还是短期的、临时性的措施,为了抑制投机需求、稳定房价,就像北京“限购”一样,是国家允许的一些地方临时性地出台的一些限制投资需求的规定,这与调控方针一脉相承。


  杨红旭分析认为,上海极有可能先对增量住宅征税,绝大部分自住性住宅(比如规定人均70平方米以内免征,就可以保护原有一套小二房,现新购一套大三房的改善性需求者),暂且都会免征,而且税率也会比较低,6‰左右比较合适。

另据知情人士透露,房产税还可能会面向非本地户口和取得上海居住证未满一定年限的购房者征收。


  杨红旭告诉记者,在国家没有全面调整的情况下,地方还是可以试点的。一来房产税是地方税种,二来房产税原本就属国务院的行政性条例,地方政府只需要报请国家批准就可以进行试点。这同时也意味着物业税这一税种今年很难出台,在这种情况下是要对房产税进行调整,对相关税基、税率扩大到住房领域。


  中国房地产学会副会长陈国强接受《经济参考报》记者采访时也表示,房产税这一调控手段可谓是千呼万唤,各方前期研究、酝酿了很长一段时间,“逐步推进房产税改革”说明中央对此已经有了明确的表态,此时在个别城市推出房产税可谓是顺理成章。


  针对了解到的这些情况,《经济参考报》记者向上海市房管局办公室相关人士进行了求证。该人士没有对记者提供的消息表示意见,而是对记者说:“如果有这方面的信息会通过一定的途径对外发布。”


  陈国强认为,这一轮调控手段中税收手段可谓是从“引而不发”到“呼之欲出”。此前业内外对重庆的房产特别消费税格外关注,但在重庆公布的具体调控政策中并没有看到相关的规定,而北京、深圳、广州等热点城市的楼市调控细则均已公布,也并不包含此项条款。因此,业内外对于上海会否出台相关的房产税条款尤为关注。“无论覆盖面如何、税率如何都将对投资、投机需求产生很好的抑制,有助于地方政府摆脱对‘土地财政’的过分依赖,有利于房地产市场的健康发展。”陈国强补充说。


  不过,也有部分税收专家对房产税开征的实际效果持谨慎的态度。“扩大房产税征收范围,在短期内也许对遏制房价的过快上涨有点用处,但从中长期来看,作用就要大打折扣了。”中国社科院财贸所研究员杨志勇接受《经济参考报》记者采访时说。


  首都经贸大学税收研究所执行所长丁芸也认为,利用税收手段来调控房市,增加持有房屋的成本,肯定会对市场带来影响。然而,房产税等相关税收所起的作用是有限的,可能更多的是心理上的作用,不能过高估计税收在房市调控中的作用。


  杨志勇提醒说,如果真的要出台个人自用住宅的房产税,重复征税问题必须考虑。房地产开发交易环节,个人住宅实际上已经承担了大量与基础设施和公共服务配套相关的税费。“对个人住宅征收房产税影响面大,必须考虑其社会影响,新税源的开辟不能不谨慎。特别是近年来,‘被高档化’的楼盘不少,即使是很低的税率,居民个人是否有相应支付能力也是一个问题。”


  北京工商大学经济学院财政税收研究中心主任李友元指出,税收涉及社会、经济生活的方方面面,在某个环节征收的税收不可能停留在某个环节或阶段,必然会扩展到其他阶段,影响到经济中的各个环节,所以,开征新税种或政策的调整都应该慎重又慎重。



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