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地产商:房价下半年面临压力 定价随行就市


www.nsfang.com  来源:中国证券报 时间:2010-06-08 09:57:17

在6月7日招商地产召开的股东大会上,招商地产董事长孙承铭表示,国家此次房地产调控政策比较集中,会对房地产市场产生一定影响,今年下半年至明年上半年房地产价格可能面临一定压力。

定价随行就市

对于招商地产的在售楼盘,孙承铭表示,目前没有降价计划,至于下半年所推楼盘如何定价销售,应当随行就市,顺应市场变化。

身为央企,招商地产表示,继续贯彻不拿地王、不捂盘的方针,同时支持保障性住房建设,目前招商地产在北京和深圳已经各有一个包含保障性住房的项目。

有股东问及招商地产今年130亿元的销售计划,招商地产财务总监黄培坤表示,130亿元的销售计划暂时没有调整,不过上半年属于淡季,要看下半年的销售情况来定。

黄培坤还谈到即将进行的土地增值税清算问题,认为对招商地产没有影响,因为招商地产已经在年报中进行了计提,随时准备交纳。不过对上市公司现金流还是有一定影响。

针对当前地产市场涌现的降价苗头,中国证券报记者7日致电金地集团,相关人士表示,目前金地集团全国在售项目不多,主要是上海、广州、东莞、沈阳和西安的一些在售项目,但这些项目都是前期已经开盘,持续在售的,价格不太可能出现调整。

降价由暗转明

6月4日,万科位于深圳市龙岗区的清林径项目由于开盘价格下调,当晚就售罄,成为今年以来深圳首个“日光盘”。

据悉,万科清林径6月4日才拿到预售证,当天下午立刻开盘,当晚就全部卖完。万科清林径新推出的37号楼以中小户型为主,面积区间约85-132平方米,共170多套,起价8000多元/平方米、均价10000元/平方米,送精装。同时由于赠送面积较大,相当于85平方米的加上赠送面积,实际可达120平方米,吸引了众多购房者。

而根据以往数据,万科清林径上一期的高层项目均价为1.3万/平方米。价格下降是其旺销主要原因。

在万科之前,在香港上市的佳兆业集团已经以八折促销拉开深圳楼市降价大幕,旗下三个项目——金翠园、上品雅园和茗萃园均推出特价房。

金翠园由之前的均价2.8万元降到了2.3万元至2.4万元,最便宜的跌破2万元。上品雅园的60套特价房含精装修均价1.2万元/平方米,比此前1.5万元至1.6万元/平方米的均价降了3000多元/平方米。茗萃园推出20套特价房,均价7200元/平方米,比此前的9300元/平方米降了2000元/平方米。

佳兆业进行促销的110套特价房,5月底即宣告售完,合计回笼资金接近3亿元。

深圳房地产分析人士表示,目前深圳在售新盘只要价格下调一定幅度,就能旺销,其实自住需求依然旺盛。开发商也在陆续推出促销试探市场的需求,从最开始的隐蔽促销优惠,变成了实实在在的降价.

相关阅读:上海房价应该跌多少才合理? 证券时报

最近2个月来,房价的问题已经从老百姓的“家长里短”上升为影响中国未来经济发展趋势的“重磅炸弹”,总体的感觉是:“政策不断、房价没跌、股市狂泻”。

这几天“房产保有税”即将出台的传言四起,尤其是上海的房地产调控细则迟迟不能出台,导致传出N个版本的“房产税”征收方案,搞得人心惶惶,开发商们也是坐立不安。

人们的关注点始终围绕着“房产税”到底会不会执行?如果执行的话,究竟会用哪种方案?但实际上在政府相关部门正式公布前,这个问题永远不会有正确的答案,可是只要一发布,大家也就立刻清楚了,实在没必要纠结在这个问题中苦恼。

其实,我们不如换一个话题来讨论也许更有意义,那就是:究竟房价应该跌多少?跌到什么程度就合理了呢?笔者尝试用一些简单的数据来分析这个问题,方法未必权威,见仁见智、仅供参考。

就拿上海地区作为典型来分析,分析之前,我收集了以下一些统计局或官方已公布的数据:

2009年上海人均可支配收入28838元,那么按照三口之家计算的话,每户家庭年收入约为86514元;

2009年上海市常住人口总数为1921.32万人;

2009年上海市居民储蓄存款余额14357.65亿元;

2009年上海城镇居民人均住房面积为34平方米。;

目前上海商品房空置率超过35%;

2010年5月上海的平均成交单价为22282元/平方米。

第一步:我们需要计算到底上海居民有多少住房需求。

研究这个问题,我们需要先剔除人均住房面积中闲置的面积,那么上海真实人均住房面积=34×=22.1平方米;如果将欧洲人均住房面积作为需求平衡点的话,也就是说上海地区人均住房面积增长需求为40-22.1=17.9平方米,按三口之家计算,也就是说,上海每户家庭还需要再增加53.7平方米。

第二步:我们需要分析上海家庭平均可以拿来买房的资金有多少。

首先,我们来计算一下每户家庭可能有的存款金额,若按一家三口计算,平均家庭存款额=14357.65亿元/1921.32万人×3=22.42万。其次,我们需要分析每户家庭可以承受的住房贷款额度,我们假设家庭收入来自于父母,那么父母平均月收入=86514元/12/2=3604.75元/月/人,假设四金个人缴纳部分及个调税按照收入的20%计算,那么实际到账收入为2883.8元/月/人,假如可以拿出30%作为还款的话,两个人合计每月可还供1730.28元,按此标准可申请公积金贷款50万元左右。因此,我们可以认为上海每户家庭可以拿来购买住房的资金=22.42+50=72.42万元。

第三步:计算上海居民购买住房的需求平衡点。

若每户家庭需要再购买53.7平方米的住宅,而每户家庭可以为之付出的资金为72.42万元,也就是说每户家庭可以承担的房价=72.42/53.7=13486元/平方米,假如统计局公布的这些数据都是真实的,而我的分析方法合理的话,理论上来说,当上海市区平均住房销售价格降到13500元/平方米时,也就是上海房价在目前的基础上跌40%,所有的“刚性需求”将得以释放。

上述计算只考虑了“刚性需求”而没有计算住房的“投资需求”,若将“投资需求”以及市场非理性因素考虑在内,个人认为若“住房保有税”近期开征,那么未来一段时间内上海房价下跌30%-50%是可能的,而合理的下跌区间应该在20%-30%。



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