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沪银行收悉"二套房新政"参贷人可获首套房优惠


www.nsfang.com  来源:每日经济新闻 时间:2010-06-08 09:08:44

核心提示:购房者如果此前购买第一套房时是参贷人,再购房仍可享受一套房的房贷优惠。

上周五,住建部、央行、银监会三部委联合发布 《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》(简称《通知》),规范了二套房认定标准,对申请个人商业性住房贷款的二套房认定遵循 “以家庭为单位,认房又认贷”原则。

值得注意的是,对于不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民住房贷款,管理层似乎又“网开一面”,由之前强调的非本地居民暂停房贷变为贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行。

不过在某些银行,购房者如果此前购买第一套房时是参贷人,再购房仍可享受一套房的房贷优惠。

受此次新政影响,各银行对二套房认定标准“各自为政”的现状将被彻底改变。分析人士指出,此次新政在房屋登记信息系统完善的一线城市可操作性较强,覆盖80%以上有能力购房的人群,预计6月交易量环比会继续下调5%~10%。

银行已获口头或书面通知

本周一 (6月7日),《每日经济新闻》从沪上银行和房贷中介处了解到,各大银行已经口头或者书面通知到各营业网点,统一了二套房的认定标准和异地购房政策。

沪上房贷中介凯盛经略 (上海)投资管理有限公司副总经理赵炜表示,凯盛经略已收到部分银行的口头通知,“对于那些审批通过且已过户的单子仍按老政策执行,而那些在审批中的单子均按各银行新政执行。”

记者以购房者身份调查发现,目前北京多家银行房贷业务人员已经开始执行新规。民生银行西城区某支行房贷业务经理对 《每日经济新闻》表示,房贷政策几经调整,分支行都会相应制定调整细则,以便业务人员更好地执行。

渣打银行上海中山公园支行的一位业务员表示,“根据4月份公布的房贷新政,银行往往看重客户以往的贷款记录,而现在除了贷款以外,银行更着重考察客户此前是否上过房产证,实行认房又认贷的原则。”

此外,包括星展在内的外资银行则表示,本周一(6月7日),银行除了根据新政调整了房贷政策,对于政策空白之处,也作了相应的补充规定。

除了按照新规的标准认定二套房外,沪上多家银行还规定:“如果因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的,借款人应向银行提交家庭住房实有套数书面诚信保证。银行查实诚信保证不实的,将其记作不良记录。”

对于认定为第二套住房的贷款,银行方面表示,将执行贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍的政策。

不过也有例外的情况。某大型商业银行信贷部门人士对记者表示,购房者此前购买的第一套房作为参贷人(与主贷人相应),如果对第二套房办理贷款,银行视情况仍然能按一套房给予7.5~8折的利率优惠,首付可以为4成。

异地购房视为二套房贷

《通知》还明确要求,对不能提供一年以上当地纳税证明或社保缴纳证明的非本地居民住房贷款,贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行。

对此,民生银行一位业务员表示,“之前我们对不能提供一年以上完税证明的外地居民是已停止放贷。新通知出台了,异地购房现在是按二套房的差别化住房信贷政策执行,较之前的停贷松动了一些。”

招行对于此类情况的处理方式大致相同。该行朝阳区某支行一个贷专员表示,异地购房贷款按最新规定执行,即使征信系统上该贷款人没有购房记录,也是按第二套房贷政策执行。

沪上工行一位房贷业务员告诉《每日经济新闻》,非上海户籍的购房者只有办理了居住证才能成功申请到贷款,“居住证是硬性规定,只有借此银行才能确定客户不是临时员工,否则贷款买房只是空谈。”

星展房贷部门有关负责人表示,“非本地居民申请住房贷款,借款人必须提供1年以上当地纳税证明或社保缴纳证明,且银行将加强面测、面谈,充分了解客户拥有的住房数量。”

同时,星展银行、汇丰银行等已暂停受理贷款购买第三套(含)以上住房的申请。

认房原则目前难操作

多家房贷业务人员向记者表示,房屋登记信息系统未与银行联网,仍是二套房贷政策执行的一大“拦路虎”。

《通知》规定:由房地产主管部门通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询,并出具书面查询结果。如不具备查询条件的,借款人应向银行提交家庭住房实有套数书面诚信保证,查实诚信保证不实的,应将其记作不良记录。

“我们此前一般是按照客户是否有过贷款来认定其是否为第二套房。”建行西城区某支行一个贷业务经理指出,在实际操作中,由于银行通过房屋登记系统查询相关信息仍存在较多困难,因此,在认定二套房时更多是依据申贷人在银行是否有过房贷记录。

他还表示,由于房子的套数需经房产管理部门的房屋登记系统查询才能认定,一些银行的联网系统并不成熟,房地产登记信息系统也尚未实现全国联网,“认房原则”并不能适用所有地区,而通过既“认房”又“认贷”的方式可以更好地执行二套房贷政策。

《通知》明确,各地要把城市房屋登记信息系统建设作为一项重要工作抓紧抓好。数据不完备的城市,要进一步完善系统;尚未建立房屋登记系统的城市,要加快建设。2010年年底前各设区城市要基本建立房屋登记信息系统。

相关阅读:沪上银行对二套房申请自觉从紧 异地购房不给贷款 东方早报

从本周开始,各家银行对于二套房的认定将陆续由原先以家庭为单位单一的“认贷”变为以家庭为单位“既认房又认贷”原则。

与此同时,上海一些银行已经“密不透风”地对“二套房”申请从紧——对照贷款申请人的户口本,一一到央行征信记录以及房屋登记信息系统里查询其家庭成员名下的房产数目。此外,尽管上海房地产细则犹抱琵琶半遮面迟迟不出,中国银行、招商银行、民生银行等却明确提出“异地限购”,外地人士申办房贷必须在上海居住满1年的要求。

“既认房又认贷”

或本周起执行

包括国有大行、股份制银行以及城市商业银行在内的多家分支行信贷员均向早报记者表示,截至昨日,银行在认定二套房时,执行的仍然是单一“认贷”原则。

“由于之前包括‘新国十条’在内的所有文件中都没有明确二套房需按照‘既认房又认贷’原则,所以各银行在实际操作中一般都是按照单一‘认贷’原则。”昨日,一位国有大行个人信贷部负责人向早报记者透露。

可见的是,此前坊间“既认房又认贷”的说法最初仅源自银监会某位官员接受记者采访时的口头表述。

但是随着《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》(简称“《二套房标准》”)的执行,这一现象或许将在本周开始陆续改变。“在接到总行新文件之后,审批贷款都将按照新规严格核查二套房。”招商银行某支行信贷员昨日告诉早报记者,由于审核时间通常需要三周左右,因此,即便已向银行提供贷款申请,但目前尚未审批通过的,一旦分支行接到总行细则,都有可能按照新规审核。

值得一提的是,与坊间传闻中“认房”“全国联网”查询不同,《通知》已明确“在拟购房所在地房屋登记信息系统中”以家庭单位查询,即认房原则仅限于同城查询。

对于“既认房又认贷”实行起来的可操作性和执行性,上述国有大行信贷人士称“要视各家银行总行的文件细则而定”,但他同时表示,由于此次是住建部、央行和银监会三部委联合发文,足以看出国家严控房地产市场的决心,所以执行起来“问题应该不会很大”。

不过,业内人士指出,就目前情况而言,由于各地房屋登记信息系统尚未实现全国联网,认房原则仅限于同城更具可操作性,但这必然会弱化打击房地产投机的力度。

认房原则

仅限于同城

昨日,多家银行信贷部人士向早报记者表示,各银行分支行的信贷政策一般是按总行标准执行。鉴于住房和城乡建设部、中国人民银行和中国银监会三部委联合发出的《二套房标准》上周五才正式发文,按照流程,最快各银行总行会在今日将细则下发给各分支行,此后,新规才会在具体操作中被执行。

上述人士表示,按照《二套房标准》,目前认房原则仅限于同城,即购房人在异地拥有住房仍可在本地申请商业性住房贷款,但是对于不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请商业性住房贷款将视为第二套(及以上)看待。

这也意味着,相比之前国务院4月出台的“新国十条”而言,在异地购房上政策已有所松动。按照“新国十条”的要求,“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。”这在当时被业界一致理解为对投机“炒房客”的最严厉打击。

银行自觉从紧

异地购房贷款

尽管如此,沪上银行对非本地居民申办房贷提出限制的态度却是十分肯定。

“如果不能提供1年以上的纳税证明或社会保险缴纳证明,不予以办理贷款。”民生银行相关负责人昨天明确表示。此外,农业银行、中国银行、交通银行(6.24,-0.15,-2.35%)、建设银行(4.79,-0.07,-1.44%)、招商银行同样明确,非本地居民需提供1年以上纳税或社保证明通过审查后才能申请贷款。

业内人士指出,在受理贷款申请,非本地居民被要求递交异地购房情况相关材料,其中,外籍人士也被要求对其在境内购房情况提供相关证明材料。

对于异地购房政策的松绑,有业内人士质疑,这意味着楼市政策正在松动,但也有观点认为,政策微调更多的是考虑到异地购房者真实的自住购房需要,因为按照二套房首付50%以及利率1.1倍的标准,对于投机客而言已是较高的成本。

此外,不少银行目前对于异地购房的政策还是按照“新国十条”的要求从严把控的,即对异地购房暂停发放贷款。“相信总行即将下发新规在异地购房政策上也会随之放宽。”建设银行某分行信贷人士表示。

◎ 银行动向

部分银行执行最严标准

“不单单是央行征信记录,房产交易中心我们也会在客户授权下去查询,综合两处记录,对照户口本上的名字一个一个地查。”农业银行某网点负责人昨日称,正在按照最为严格的标准受理房贷申请,这一标准已经执行了一段时间。

不只是一两家银行开始执行“认房又认贷”的最新认定标准。交通银行、民生银行的个贷经理昨日也对早报记者表示,受理房贷申请会同时查询央行和房产交易中心的两处记录,按从紧标准认定“二套房”。

同一银行认定标准存分歧

不过早报记者注意到,即便是同一家银行,旗下不同网点对于“二套房”的认定松紧不一。以某股份制银行为例,其徐汇支行的房贷认定标准是同时查询央行征信系统和房产交易中心的“认房又认贷”,而位于静安区的网点却仅以央行征信系统中的贷款记录为准。

针对同一银行对“二套房”界定标准不一,业内分析人士昨天指出:“二套房并没有明确的界定标准,没有下过文,各个分行按当地市场和同业情况定。”

上述人士称,6月4日新出台的“二套房”认定标准,真正落实到银行执行层面需要时间。

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评论:二套房认定标准极为严厉 彰显调控决心 新京报

6月4日,住建部、央行和银监会发出通知,就商业性个人住房贷款中第二套住房的认定标准进行了明确的规范。按照通知的界定,在二套房的认定上,实行以家庭为单位,以“认房”为主,同时又辅之“认贷”的最严厉的二套房标准认定政策。

言之“最严”是在二套房的认定上,2007年曾出台过相应的标准,但2007年实行“认贷不认房”的原则,该原则的缺陷是显而易见的,炒房者对每一套住房都可以通过全款支付之后,然后用房产做抵押,再去银行以其他名义贷款炒房,而在银行看来,他并不存在房贷。

而目前的标准,其严厉程度体现在:

首先,克服了之前“认贷不认房”的漏洞,秉行以“认房”为主的标准,如果在所在地房屋登记系统或者交易系统证明已经有一套住房的,借款人首次申请利用贷款购买住房,算第二套房。

其次,为了进一步堵住制度的漏洞,在“认房”的同时,又增加了两个特殊的标准:一是“认贷”,即借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房,又申请贷款购买住房的,不管贷款有无还清,都执行二套政策,严厉程度,前所未有;二是通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查,确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的,也执行二套政策。

这样,通过“认房又认贷”的严厉标准,等于给二套房贷政策的执行力构筑了一道坚强的制度篱笆,既可以防止执行中的跑冒滴漏,又可以监督各个银行为了私利而乱设标准,各行其是。其实,在这个政策出台之前,由于缺乏统一的认定标准,一方面给各大银行如何执行造成了很大的难度,另一方面,一些银行为了多拉客户,利用标准的缺失的空子打政策的擦边球,有可能最终使二套房贷流于形式,这是已有历史之鉴的。特别是,由于近期宏观环境的变化,导致一些人对国家房地产政策能否继续严格执行出现了一些曲解,以开发商为主的利益集团更是不遗余力的淡化政策的威力,让民众对房地产新政的命运极为担忧。

因此,三部委联合出台二套房贷的认定标准,一方面给银行执行提供了明确的依据,另一方面,以最严厉的认定标准继续强化了政策的预期,在时下房地产泡沫依然是威胁中国经济和社会的心腹大患的情况下,高层非常明白,一旦因为一点风吹草动就轻易放弃初见成效的政策,很可能再次迎来房价的报复性反弹,使调控政策功亏一篑,给中国经济和社会埋下更大的隐患。而信贷政策作为“10号文“的灵魂,其有无威力的关键则在于是否严格执行二套房贷。因此,标准的出台,无论是对于银行操作层面,还是对于呵护调控的成果,捍卫政策的公信力都大有裨益,是政府对民众和开发商的一次明确的“喊话”。

特别需要指出的是,二套房贷政策针对的只是房地产的过度消费和投机、投资行为,对于民众的住房需求,并不像开发商曲解的形成打压。二套认定标准虽然严厉,但其中不乏开放和温情,比如,对于没有本地户口的常住人口的购房需求,仍然持鼓励态度。按照通知规定,不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的,才按第二套政策执行,而对于能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的,按本地居民认定标准执行。

当然,认定标准严格了,关键的还在于执行,银行,房屋登记和交易的管理部门,甚至民政部门,都应该强化信息的完整和互通,堵住各种钻政策空子的跑冒滴漏行为,才能使严格的认定标准真正发挥威力。

【相关阅读】

关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知

各省、自治区、直辖市、计划单列市和省会(首府)城市住房城乡建设厅(建委、房地局),人民银行上海总部,各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行,各银监局,各国有商业银行、股份制商业银行,中国邮政储蓄银行:

为贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号),规范商业性个人住房贷款中贷款申请人(以下简称借款人)第二套住房认定标准,现就有关事项通知如下:

一、商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数,应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

二、应借款人的申请或授权,直辖市、计划单列市、省会(首府)城市及其他具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询,并出具书面查询结果。

如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的,借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。贷款人查实诚信保证不实的,应将其记作不良记录。

三、有下列情形之一的,贷款人应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策:

(一)借款人首次申请利用贷款购买住房,如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统,下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的;

(二)借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房,又申请贷款购买住房的;

(三)贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查,确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。

四、对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的,贷款人按本通知第三条执行差别化住房信贷政策。

对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的,贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行;商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定,对其暂停发放住房贷款。

五、各地要把城市房屋登记信息系统建设作为落实国发〔2010〕10号文件的一项重要工作抓紧抓好。数据不完备的城市,要进一步完善系统;尚未建立房屋登记系统的城市,要加快建设。2010年年底前各设区城市要基本建立房屋登记信息系统。

要加强住房信息查询管理工作。房地产主管部门应严格按照《房屋权属登记信息查询暂行办法》(建住房〔2006〕244号)及《房屋登记簿管理试行办法》(建住房〔2008〕84号)进行查询,并出具书面查询结果。对提供虚假查询信息的,按有关规定严肃处理。

中华人民共和国住房和城乡建设部

中国人民银行

中国银行业监督管理委员会

二〇一〇年五月二十六日



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