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面对有地无市的局面北京有望加速推地


www.nsfang.com  来源:中国房地产报 时间:2010-06-07 18:04:57

[提要]北京市在新政满月时公布了2010年土地供应计划。然而记者调查发现,根据前5个月土地市场实际成交情况,北京要在接下来7个月里完成土地供应计划的剩余部分,任务艰巨。

  北京市在新政满月时公布了2010年土地供应计划。然而记者调查发现,根据前5个月土地市场实际成交情况,北京要在接下来7个月里完成土地供应计划的剩余部分,任务艰巨。

  北京市此前公布,今年北京土地供应总量为6400公顷,新增建设用地控制在3200公顷以内,鼓励和引导利用存量建设用地3200公顷左右。其中住宅用地供应总量为2500公顷,廉租房、公租房、经济适用房、限价房和定向安置房用地占到1250公顷。

  然而实际上根据北京市土地整理储备中心的信息,截至5月31日北京公开出让土地96宗,其中成交住宅类用地26宗,土地面积410.25公顷,仅占2010全年度土地供应计划中住宅供地量的16.41%。而全国范围内其他一线城市前5个月土地市场实际成交量均不乐观。

  此前北京市国土局方面表示打算上半年完成全年供地计划的70%,力争在基本完成全市政策性住房土地供应,并力争在第三季度让所有政策房项目全面开工。而北京要在接下来的7个月里完成全年土地供应计划的剩余部分,下半年或将根据市场情况加快推地。

  有地无市的局面

  从中央调控政策和各地新政细则来看,增加住宅用地的供应量是此次调控新政的重点部分。包括北京在内的一线城市今年住宅用地供应计划或有两个显着特点:一是普遍加大了供地数量,二是优先安排保障性住房用地。此前,北京市宣布今年将推出住宅用地总量2500公顷的供地计划。

  

  国土资源部的信息显示,3月份全国70个城市住宅地价环比下跌20%,唯独北京逆市而上,土地溢价率高居全国第一,达到123%。这也令北京市土地部门在土地供应方面倍感压力。但随后的土地市场却不断出现“有地无市”的局面。

  4月份“供地计划出台前暂停出让”的中央宏观政策影响下,当月住宅用地市场出现零成交。5月份土地市场略有起色,相关数据显示,如果加上正在交易和即将入市的住宅类用地,北京市5月份共计划推出住宅用地近1500公顷,占年度计划供地面积的六成。照此进度,完成全年度供地计划并非难事。

  然而,京城土地市场随后频遇流拍现象。5月7日,北京首次以招标方式出让位于房山、通州、大兴和延庆的4宗住宅用地。其中面积最大的顺义区马坡镇地块由于5家参与竞标的开发商报价全部低于底价而流标。在此之前,北京土地新政试水之举的房山地块在进入现场竞价阶段时,因企业最终报价超过设定上限而流标。

  5月下旬,北京市又接连流拍了数宗商业地块。包括北京丰台区花乡樊家村办公项目用地、朝阳区金盏乡楼梓庄村1-7号商业金融用地和2-4号多功能用地、房山区房山线长阳站9号地多功能项目用地等四宗非住宅类地块最终均因无人报价,宣告流拍。

  根据中国不动产研究中心6月1日发布的分析报告,北京土地市场频遇流拍说明市场正在进一步理性回归。然而另有业内人士分析认为,流拍频起也表示北京土地新政正遭遇多面困局,政策调控已经进入“模糊期”。

  在此期间,不乏开发企业持续观望。所以土地供应计划不减,市场反应却渐趋冷清。而记者曾在上述流拍地块的拍卖现场发现多家深具实力的开发企业,但对方纷纷表示“仅前来看看”。

  结构性矛盾延续

  据相关资料,2009年北京市实际供应土地约6000公顷,今年总体供应量增加了约400公顷。去年住宅用地供应量为1523公顷,今年增加了近1000公顷。无论是政策性住房用地还是商品房用地,2010年供应计划在数量上均有大幅度增加。

  各地先后出台的调控新政尽管在细节上不尽相同,但都更加注重于住宅用地供应的结构性调整,大幅提高保障性住房用地和中小套型商品房用地比例成为共同目标。近期,住建部又与各省市签订了住房保障的“军令状”,以确保今年的保障房建设计划能够顺利实施。

  根据北京市此前的供地计划,各类政策性住房及90平方米以下的中小套型商品房用地供应量不低于住宅用地供应总量的70%。如果北京土地市场住宅用地供应总量按照市国土局公布的2500公顷计算,那么政策住房面积须保障在1750公顷以上。

  中国房地产研究会副会长张元端对记者表示,当前土地市场的调控重点应着眼于土地供应上。而土地供应的结构性矛盾一直没有能够有效解决。北京市保障性住房供地计划如果能够得到切实执行,将有望缓解土地市场这种结构性矛盾。

  据悉,在供地空间布局上,北京市在此前的2010年度供应计划中表示将重点保障通州等重点新城的土地供应。重点新城规划范围内土地供应量约占全市土地供应总量的18%,城南地区土地供应量约占全市土地供应总量的30%,城乡接合部土地供应量约占全市土地供应总量的35%。而根据前5个月土地市场的成交情况来看,大部分推出地块均位于郊区地段。

  根据公开资料,2009年全国土地供应最终仅完成全部计划的一半。而国家今年制定了18万公顷的土地供应计划,以期加大今年土地供给,缓解去年地价飞涨地王频出的局面。

  前5个月,北京乃至全国土地市场住宅用地成交情况均不乐观。尤其5月频繁出现的流拍现象,更加剧了业界对下半年土地供应计划执行进展的担忧。如果北京想要完成年初制定的计划,接下来的几个月需要大规模集中供地。



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