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房产调控下地方政府资金链恐最先暴露问题


www.nsfang.com  来源:中国房地产报 时间:2010-06-07 18:04:05

[提要]摆脱土地财政路径依赖,急需“破冰”思维与勇气;保障房建设是有效拉动经济增长的引擎,也是房地产业回归良性发展的“抓手”,不能再次错失弥补“欠账”的有利时机。

  摆脱土地财政路径依赖,急需“破冰”思维与勇气;保障房建设是有效拉动经济增长的引擎,也是房地产业回归良性发展的“抓手”,不能再次错失弥补“欠账”的有利时机。

  此轮房地产调控或有被“客观”架空的危险。

  新政出台一月有余,一些地方的细则仍在谨慎酝酿,待字闺中;业已出台的地方细则又多被指“温和有余,严厉不足”。各地房价尚没有明显松动的迹象。

  一些意料之外的变化,让房地产调控面临更为复杂的处境。欧债危机令中国经济出口前景蒙上阴影,国内消费不会短期跳涨,经济增长将再度倚仗投资。

  同时,欧债危机也让中国政府重新审视巨额地方债务的风险。统计数据称,截至2010年一季度末,地方政府负债总额超过8万亿元。房地产高级经济师章林晓直言,此轮调控下,最先出现资金链问题的将是地方政府,而非开发商。事实上,一些实力房企面对此轮调控的确并不紧张,历经2008年楼市低谷,不少实力房企已在风险意识、财务安全管控等方面大有长进。相反,在刺激政策下财务急速扩张的地方政府,一旦因调控而造成土地收入大幅下滑,可能将带来系统性金融风险。

  但是,这些内外因素是否就能成为地方政府“温和”架空调控的理由?在保增长、保投资与调控高房价之间,地方政府是否还在存在更加符合多方利益的选择?

  

  房地产行业绝非仅指商品房开发,房地产的投资绝非仅是商品房的投资,跳出固有的“高房价、高地价、高收益”的地方经济发展模式,其实道路并不唯一。

  地方细则“温和”为主

  “新国十条”后,北京、深圳、广州、浙江、重庆、海南等地陆续出台了新政细则。除了率先出台的北京新政相对严厉之外,其他各地细则大多被冠以“温和”的评价。

  盛传已久的“限购”等措施,并未如期出现在深圳细则中;重庆高调宣称的“住房特别消费税”也没有在其细则中露面;广州将二套房、三套房的认定与首付比例由银行自行决定;三亚的二套房首付定在了40%,低于中央政策标准;浙江等地的细则更多是“新国十条”中常规内容的重复。

  而此前,房价涨幅颇高的杭州、上海等城市,细则更是一直处于研讨、酝酿之中,久未面世。

  “房价上涨过快的城市当然要实施更加严厉的调控措施,但有些地方房价上涨并不是很快,泡沫很小,甚至没有泡沫,他们就会根据当地的一些情况做出反应。”中国房地产研究会副会长顾云昌接受记者采访时表示,各地情况不一,细则规范理应体现“有保有压”。

  某地方房管部门负责人也对记者直言:“北京发烧,但不能全国跟着吃药。”

  业内人士也认同,如果一些城市在土地供给、房产秩序等方面一直都比较到位,房价并未出现明显泡沫,的确无需出台过于严厉的政策进行打压。

  承认区域性差异并没有问题,但问题在于,促使“新国十条”出台的“部分房价上涨过快城市”却以“地区差异”搪塞调控的落地。细则或流于表面,或延迟出台。

  “土地财政”路径的惯性依赖

  在一些学者看来,地方“温和”细则的更深层次原因在于,地方政府不愿看到调控导致楼市下行,因为它们对于土地财政的依赖已经成为惯性。“就像吸鸦片一样,上瘾了。”耶鲁大学金融学教授陈志武曾对记者如此形容,然而继续延用既有的模式对经济发展短期有效,中长期则危害极大。

  在大多数城市,土地出让金与房地产业的税费,已经成为地方政府财政的主要来源。甚至在一些一线城市已占到了半数以上。

  在刺激政策后,地方政府已深陷欲罢不能的投资怪圈。依靠银行信贷进行投资扩张,依靠土地抵押获得信贷,投资开发后再以土地收益偿还债务,地方政府陷入“土地财政”的路径依赖而不能自拔。

  “一方面,地方经济增长需要房地产投资拉动;另一方面,一些已经上马的城建项目、土地开发等也需要持续的资金投入。”北京高策房地产顾问公司董事长李国平告诉记者,地方政府是无法接受因严厉调控而导致地价下跌、土地收入减少的。

  中央党校研究室副主任、北京科技大学博士生导师周天勇认为,在“GDP崇拜”下,地方政府辖区内资源要素动员能力都会随着政治周期而循环,所以,对“高房价、高地价”已经上瘾的发展模式,会左右地方政府的调控决策。

  “躲得过的”和“躲不过的”

  地方政府为避免因房地产投资不足而导致经济下滑,采取的“温和”调控,规避了“新国十条”中一些非硬性规定,如第三套房限制贷款,异地购房限制等。

  但是,“新国十条”中还有一些措施是地方政府“躲不过的”,比如加大保障房的投资建设力度。

  早有学者指出,如果担心因房地产调控影响到房地产投资,进而影响相关产业发展速度,大可不必。完全可以大规模启动保障性住房建设,这样并不会减少房地产的投资,同时对于建筑材料的需求也不会减少。

  5月,住房和城乡建设部与各地政府签订了2010年住房保障工作目标责任书,签约各省区市要完成保障性住房和棚户区改造住房580万套。

  “如果因为房地产调控严厉而担心影响经济增长,那么真正推进保障房建设,房地产投资就不会下降很多。”中信证券(600030,股吧)首席宏观经济学家诸建芳表示,这属于本次调控准备的组合政策。

  并且,本次“新国十条”明确,住房和城乡建设部在住房保障方面有考核、约谈、问责地方政府的权力。分析人士称,将保障房建设上升至政治意味的高度,有助于弥补市场化房地产投资的回落,有效降低房地产调控的负面影响。

  李国平对此评价称,中央政府的调控思路已经开始向正确的方向调整,而地方政府亟需跟上,并敢于舍弃短期利益。

  上述分析人士指出,真正的以房地产业拉动经济增长,绝非仅仅依靠市场化的“高投资、高房价”单一模式,还需要半市场化的、保障性的住房投资,真正形成加大供应,满足真实需求的格局。如此,既能保证房地产对经济的贡献,同时还能满足民生诉求。

  只有这样,才是房地产调控的真正意图,建立可持续的健康发展的模式,而非打压高房价、打压房地产业。



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