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市场低位徘徊 各方静待上海细则


www.nsfang.com  来源:中原地产研究中心 时间:2010-06-07 18:01:56

[提要]上周各地楼市相对平稳,重点城市新房成交量增减互现。鉴于多数城市静待调控实施细则出台,故大多数城市楼市仍处相对僵持阶段。

  上周各地楼市相对平稳,重点城市新房成交量增减互现。鉴于多数城市静待调控实施细则出台,故大多数城市楼市仍处相对僵持阶段。值得关注的是,标杆房企一反以往疯狂吸地之态,拿地开始趋于理性。中原集团研究中心高级经理刘渊认为:调控政策出台已一个半月,各地市场呈现成交量萎缩、价格依旧坚挺之势,原因在于个别重点城市实施细则尚未推出。特别是上海的调控细则备受关注,可望成为各地楼市下一步走向的重要风向标。

  政策静默期总体徘徊

  5月以来,深圳、浙江、广州、重庆等省市相继发布调控细则,同率先公布的“京十二条”相比明显“温和”。而期待已久的上海楼市调控细则迄今仍未出台,这已成为一个重要的“尚未落下的靴子”,正在引起各方越来越大的关注。

  据中原监测9城市上周新房成交量数据显示:9城市总体已处于连续第5周环比下降,但降幅趋小。其中沪、穗、深、津、杭5城市环比小幅增加,其余4城市环比下降。

  

  自4月中旬调控政策出台后,市场短期内急剧下挫至谷底,整个五月份各地新房成交量被腰斩。预计各城市成交量环比降幅约五成,深圳、杭州两市降幅或将达到7~8成;广州、成都两市降幅约为3成。但5月武汉新房市场表现较好,成交量同4月基本持平。刘渊表示:楼市之所以出现如此态势,主要因为市场投机成份较低,加上区域性价格洼地及备案数据滞后等因素所造成。总体来看,经历量缩价稳后现进入短期平稳期,预计这一阶段还将持续一段时间。

  标杆房企拿地趋于理性

  国家税务总局5月26日发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》,可视为落实“国十条”的配套措施之一,亦是2007年发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的进一步强调和细化。

  据中原全国12个被监测城市宅地供应数据显示:上周宅地供应总量达到370公顷,是今年以来周供应量第三高位,较新政前周平均(210公顷)增加76%。主要原因是受到天津高达305公顷土地入市的推动,促使整体供应大幅反弹。但成交情况则与之相反,上周共成交宅地80公顷,较新政前周平均(194公顷)成交下降59%。

  近期,开发商多以联合体形式获取地块,旨在市场调整期规避开发环节的潜在风险。上周上海嘉定江桥地块被宁兴—新中源建设联合体拍下就是明证。同时,开发商在地块的选择和价格预期上更加理性,土地成交溢价率有递减趋势。开发商拿地的位置都比较偏远或面积过小,而发展潜力不大的地块大都流标,上周成渝两地有4幅宅地流标。但地域较好的黄金地块仍然受到开发商的青睐,上周成渝另外两幅优质地块仍被开发商欣然收入囊中。但总体上各地土地成交价亦较高峰期有所回落,以中铁拿下的成都仁和片区1号地块为例,该地溢价57%,折合楼板价5100元/平米,较同区域另2幅于2007年拍卖地块降幅约三成。

  刘渊认为:中央要求从严征收土地税收的决心日益坚定,关于土地增值税清算政策若能得到严格执行,对开发商的收益和现金流都将产生较大影响。估计未来一段时期开发商拿地愈发谨慎,各地土地市场也将愈发趋于理性。



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