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市场调查:各地写字楼投资信心恢复 市场已回暖


www.nsfang.com  来源:搜房网综合整理 时间:2010-06-07 09:21:34

写字楼是实体经济“晴雨表”。在历经近两年的持续下滑后,国内四大一线城市的写字楼的租售均出现了触底回升的迹象,意味着实体经济也走在回暖的路上。这与去年住宅与写字楼行情出现严重倒挂的现象呈现出一个“有趣的轮回”:去年住宅火爆,写字楼冷清;今年,当住宅市场出现浓重观望气氛时,写字楼已走出低谷,进入上升通道。

不可否认,最近写字楼市场的回升,有住宅投资客将资金转移到写字楼市场的因素,但是,现实存在的写字楼租赁客户的增长,以及在2008年因金融危机收缩的企业们,都开始走出危机的阴影重新选择扩张,办公楼面积的扩充成为最有力的证明。如果实体经济的回暖势头得到保持,因住宅市场调整对经济增长产生的影响或许可以被抵消,这也将成为此轮调控能否持续更长时间的决定性因素。

投资客转战商业地产深圳写字楼价格创2007年以来新高

楼市新政剑指住宅市场投资性需求,部分市场资金开始被迫把目光投向商业地产,深圳写字楼市场成交活跃,上门量相对于楼市调控之前整体增加约一倍。业内人士认为,在宏观经济走势良好和住宅市场低迷背景下,写字楼租金也将会稳步上扬。

住宅市场成交低迷,部分中介也将业务转向商业地产代理。

写字楼价格创新高

根据美联物业不久前发布的报告,4月份美联物业(深圳)写字楼蓝筹租金指数为127.71,蓝筹样本的平均租金为133.37元/平方米/月,环比涨2.69%,同比涨33.56%。一季度GDP按可比价格计算,同比增长11.9%,比上年同期加快5.7个百分点,显示出宏观经济良好态势有力刺激了写字楼市场租赁需求的释放。

美联物业三级市场总经理江少杰在接受采访时表示,4月份深圳写字楼价格创下2007年1月有记录以来的新高,达到平方米32211元。

美联物业租赁交易统计显示,在3月租赁交易面积是2月2倍的情况下,4月深圳写字楼租赁交易面积继续增加,环比增长15.27%,而未来租赁交易量及平均租金均会继续看涨。

根据第一太平戴维斯向本报提供的深圳写字楼市场报告,一季度深圳甲级写字楼租金环比上涨5.4%至每平方米每月135.1元。在无新增供应的情况下,本季度全市平均售价上升6.5%至29250元/平方米。其中,来自内资金融企业的需求依旧强烈,全市第一季度空置率环比下跌0.8个百分点至约为10.2%

只租不售成为2009年以来深圳写字楼市场重要的发展趋势,租赁市场的回升促使开发商选择持有写字楼物业以期长期可观的回报。世联地产工商事业部总经理张栩哲向本报表示,深圳从今年开始进入一个单一产权时代,只租不售恰恰反映了市场主体对写字楼未来价值的判断。

张栩哲说,以往每年春节刚结束后的3月份,写字楼都不会有很大的成交量,但今年春节后的第一周却出现了十几笔400平方米以上二手楼的大面积成交状况,成交价格也相对偏高,这种状况堪称前所未有。

根据世联地产的统计,目前深圳写字楼上门量相对于楼市调控之前整体增加约一倍。张栩哲表示:“此前每周正常上门也就十几批客户,现在每周上门量增加至30至40批,体现了写字楼的市场关注度在大幅提高。”(第一财经日报)

根据搜房网数据监控中心对北京300余个在租在售活跃楼盘中的90个热点楼盘进行的抽样调查,今年3月至5月间,90个项目中,有90%的项目租售价格提升,其中有约27%的项目租售价格涨幅超过两成,租价最高涨幅达到60%。

而第一太平戴维斯针对一季度北京甲级写字楼市场的监控也显示,其平均有效租金连续第二个季度上涨。由于没有新的供应以及净吸纳良好,一些地区因需求尤为旺盛而供给不足,导致今年一季度租金上涨了3.4%,达到每平方米每月人民币157.8元。

“租金上涨反映了在过去三个季度市场连续回暖,以及经济持续复苏下,实体经济业主对市场的信心也在逐渐恢复,而他们的实际业务也确实有了新的起色。”秦晓梅表示。

“而所有的一切变化都基于实体经济的恢复。”温书阅分析认为,正是实体经济的恢复带动了相关产业的发展,导致企业规模不断上升,其对于办公面积的需求也不断提高,因而写字楼市场的出租率不断上升,空置率持续下降,租金水平不断上扬。

“在未来三到五年,随着实体经济的不断发展,这种趋势会愈演愈烈。”温书阅判断,除非再出现全球性的金融危机,否则在实体经济的带动之下,写字楼市场大起大落的可能性几乎不存在。

根据搜房网数据监控中心的统计,今年三月到五月,北京东部地区即朝阳、通州两区的商业地产项目涨幅最为迅猛,显示出强大的上升态势。两区共有39个项目租售价格上涨,其中有17个项目涨幅超过20%,最大涨幅达到60%。

统计中,京城北部地区共抽取十个海淀区热点商用楼盘,所有项目的租售价格都有所上涨,最高涨幅达到19%。虽然涨幅较东部的朝阳、通州略小,但参考北部相对稳定的市场环境,这样的涨幅也着实可观。



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