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上海中介转投商铺写字楼 市场租赁不乐观


www.nsfang.com  来源:每日经济新闻 时间:2010-06-07 09:20:47

   楼市新政后,销售商铺成为了上海很多中介公司的“救命稻草”,但对投资者来说商铺的投资风险很可能超出他们的承受能力。

  昨日(6月3日),有商户向《每日经济新闻》记者表示,有上海第一高楼之称的环球金融中心因为整体租赁市场欠佳,他已拖欠该地标楼盘商铺租金八个月之久。商户还称,该商场B1层的出租率只有20%。

  环球金融中心的商铺租赁遭冷遇,并不是个案。上海中原地产工商铺部经理曹强表示,上海商铺市场整体租赁需求正在衰退。因为商铺租赁市场的萎缩,以商铺租赁闻名业内的中原地产工商铺部,目前的主业已由租赁改为买卖。

  商场B1层入驻率仅20%?

  “当时他们允诺的80%入驻率根本没有兑现,现在的入驻率只有近20%。”刚于近日因纠纷在派出所做完笔录的商户代表郭先生向《每日经济新闻》记者表示。

  郭先生称,其商铺是一家设于中心B1层的蛋糕店,面积大约在80平方米左右。该店于一年前正式入驻,当时的投资金额为150万元,如今成本非但没有收回,每个月包括租金支出在内,正以15万元/月的速度在亏损。自开业到目前,已造成350余元的总损失。

  环球金融中心自开业以来的月租金保持稳定,郭先生每月支出的租金为5万余元。按照80平方米计算,现在中心每平方米的月租在600元左右。

  郭先生表示,商铺签订的合约为3年。在开业至今的一年多时间里,虽然因为国际经济危机,收益可能没有预期的好,这可以理解,但中心方面在经营管理和造成损失之后的弥补措施方面也没有做好。

  “B1层曾设有一个出入口,这使人流量较为充足。那时,虽然店面每月仍有亏损,但是我们能理解,并在可接受范围内。只是一年前,这个出入口没有了,被设置到了三楼,B1层的人流量随之大大缩减,大约有70%的客流流失。”郭先生反应。

  记者致电环球金融中心广报处,但并未得到确实的回应。该部门负责人表示,商铺的租赁信息尚在更新中,具体的数字还需经过中心的进一步确认再予以公布。

  写字楼出租率低影响商场客流

  曹强分析,环球金融中心的商铺遇冷的原因,和该广场所在商业圈的写字楼出租率偏低有很大关系。与其他商业圈不同,陆家嘴地区的商铺主要是靠写字楼内的白领客源,而环球金融中心的商铺租金价格又一直居高不下,达到30多元/平方米/天(此价格已和上海成熟地段的商场租金一致),商户无力租赁是很自然的。

  此外,整个商业圈写字楼的出租率非常低。虽然,环球金融中心曾在2008年将租金由原来的22元/平方米/天,下降至10元/平方米/天,但目前的出租率并不高。

  中原地产研究院分析师季峰表示,不仅环球金融中心的写字楼出租率较低,其周边的写字楼也不高,大大影响了商场获得客流的能力。

  除此以外,业内人士分析,商场的经营管理也存在问题。“主要原因可能源于环球金融中心方面。”中国房地产信息集团分析师薛建雄表示,“环球金融中心地段好、定位高,租金也不低,但对于商铺的招租而言,一般都有3~5年的培育期,在管理上要有专业的培养计划。一旦上手定位过高,商铺的风险就很大。”

  薛建雄以徐家汇地段的港汇为例,大型的商业广场、综合商铺群为保证长久的有效经营,一般在开业之初会采取“低租”的手法,有时甚至免租。在确保高人流的基础上,在3年逐渐对商铺进行层次的细化,进而进行人流结构的细化。

  商铺租赁需求或进入衰退期

  在2008年以前,上海商铺租赁市场是卖方市场,类似陆家嘴这样的钻石地段往往一铺难求。一些商铺经纪人曾向《每日经济新闻》表示,很多商户想要租赁上海市中心黄金地段的商铺,不仅品牌要满足业主方设定的门槛,有可能还要给出让商铺的业主或者二房东巨额的转让费和回扣。

  但是,现在这样的局面已经消失。曹强表示,由于需要租赁商铺的只有一两家企业,而且相互间不会为争夺某个商铺而拼得你死我活,所以房东选择商户的余地大大降低,对于商户品牌的条件也大大降低,一般只要租金达到业主的心理价位就会出租。



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