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空置8月欠4万 写字楼高管理费让投资客亏大了


www.nsfang.com  来源:新快报 时间:2010-06-07 09:18:46


 ■龙光棕榈水岸  

■样板房 

  拍卖场上的超笋写字楼却是烫手山芋

  ■新快报记者 李琳/ 实习生 屈洁玲

  近日,新快报记者接到市民周小姐的报料,称海珠区写字楼新世纪商贸中心的物管方——广州滨江大厦有限公司,向业主收取每平方米高达25元/月的管理费,周小姐的写字楼每月管理费高达5000元,月租仅6500元。

  拍卖行执“笋货”遇上高物管费

  新世纪商贸中心位于洪德路与滨江西路交界处,是一栋28层白色瓷砖墙体的楼房,该大厦于1996年交付使用,至今有14年的楼龄。站在新世纪商贸中心楼前,周小姐痛心地说:“早知这里的管理费这么贵,当年打死我也不会走进拍卖场!”

  据周小姐向记者介绍,2006年时,她在朋友的介绍下参加了一个拍卖会,新世纪商贸中心这个位于海珠区洪德路的江景写字楼,现场拍出了5500元/平方米的低价,比同区住宅便宜近一半。就冲这个心动价,周小姐也没调查清楚就拍下了一个面积200平方米的单位,“当时加上手续费什么的花了110多万元,觉得捡了个大便宜。因为上一任业主买入时单价是一万多港币,周边的住宅也要一万元左右,写字楼租金比住宅要高,我以为肯定是超笋,买下来不管租还是卖都能赚一大笔。”

  让周小姐始料不及的是,办完交易手续后,收楼时才发现该写字楼的物业管理费竟高达25元/平方米/月。周小姐那套200平方米的写字楼每月的物业管理费是5000元。

  空置8月欠4万元管理费

  记者在现场看到,该写字楼外立面设计一般,走进楼宇内,发现该物业入住时间长,楼龄已有14年,公共空间阴暗陈旧,灯光灰暗,采光通风欠佳,令写字楼整体形象大打折扣,但有中央空调。其物管公司并非专业的写字楼物管服务商,管理质素难与专业公司比。周小姐介绍:“该写字楼没有智能管理系统,最多是乙级水平,但物业公司说有中央空调,所以是甲级写字楼,物管费快赶上超甲级写字楼中信广场的水平。”同比市场上配有中央空调的乙级写字楼,城启 (论坛 新闻)大厦的管理费是18元/平方米/月,信德商务中心的管理费为15元/平方米/月,与新世纪商贸中心相比,这两个写字楼较新,位于传统繁华商圈,综合质素和形象好,但管理费便宜得多。即使是超甲级写字楼中信广场的物管费也只为29元/平方米/月。

  据悉,该写字楼在1994年销售时,开发商自称是“甲级写字楼”。据写字楼市场资深人士朱辉介绍,甲级写字楼除配备中央空调外,还需配备智能管理系统、进口高速电梯等硬件,由专业物管公司管理。从这些业界通用标准看,该项目并不能算甲级写字楼。

  此外,由于洪德路并非繁华商圈,该写字楼一直不好租,周小姐的单位足足空置了8个月,欠下4万元的管理费,她只好降价出租,200平方米的写字楼每月只租6500元,扣去5000元/月的物业管理费和910元/月的租赁税费,周小姐每月实际收益仅590元。“不算后期的装修费和之前的4万元管理费,租不出去每月亏5000元,租出去每月到手590元,这笔投资真是亏大了!”

  原价放盘都卖不掉

  既然无利可图,周小姐决定将写字楼卖掉。“我在地铺放盘价仅6000元/平方米,放了好几个月,一直无人问津。我跟中介说降到原价亏本卖吧,还是卖不掉!”据了解,在该写字楼所在的洪德路与滨江西一带,目前江景一手楼价格已超过2万元/平方米,就算是10年楼龄左右的二手住宅,价格也普遍超过1万元/平方米。

  在附近的地产中介行,提起新世纪商贸中心,经纪们都揺头:“那个盘实在难做。1994年卖的时候还挺抢手,好多香港人过来买,不少人一买就是整层,当年单价要一万多港币!结果因为管理费太高,都很难租出去。这个盘早前的物管费是38元/平方米/月——比中信广场还贵,后来降到25元,还是非常高。听说有个‘香港佬’买了整层写字楼800多平方米,一直租不出去,欠了几百万元物管费,被告上法庭,最后法院拍卖了写字楼来还物管费,业主血本无归,很惨啊。”

  一名熟悉周边市场的经纪徐先生介绍:“我们公司经常接到很多业主放盘,二手价都是五六千元一平方米,看起来超便宜,但人家听说管理费每月要25元,不管是想租的还是想买的,都吓破胆啦,在这边办公的都是小公司,谁会当冤大头?”该经纪表示,就因为管理费奇高,新世纪商贸中心的租售都非常难做,渐渐地,这写字楼就非常冷清了,很多单位长年空置,有些楼层甚至整层都空着。“越冷清越租不起价,90多近100平方米的单位,包管理费每月也就三四千元,二百平方米的包管理费六七千元都不是很好租。业主肯定都是亏的。”

  最后,徐先生说:“这栋写字楼不少业主欠了少则几万元多则几十万元、上百万元的物管费,想有出头天?除非物管公司降一降物管费,不然业主都没活路!”

  支招

  投资写字楼便宜莫贪

  目前广州不少写字楼的价格都比同区住宅低,正常来说租金会高于住宅。正是这貌似“非常着数”的高回报,吸引不少投资客将眼光投向写字楼。业界人士指出,与住宅相比,投资写字楼的回报虽高,其风险也高,最大的风险在于持有成本极高。普通住宅的物管费只有2-3元/平方米/月,写字楼,特别是配置中央空调的写字楼,物管费超过20元/平方米/月。按有关规定,业主收楼后就要开始交物管费,空置期间需负担高额物管费,持有成本极高,这在入市前要计算清楚。

  为减少风险,投资写字楼前一定要先了解清楚写字楼的综合质素是否与价格和物管费标准匹配,还要进一步了解项目是否在成熟商圈中,周边商业氛围是否活跃,周边有什么类型的企业,他们能负担的办公成本,与写字楼的定位是否相衬。不管甲级还是乙级写字楼,项目质素、物管质素都应与周边的市场需求相匹配,才能保障日后成功租赁。如果在非中心商圈的项目,质素、管理一般却配置了中央空调,物管费超高的话,投资时就要慎重了。

  业主可成立

  业委会维权

  就周小姐遇到的情况,记者专门咨询了资深律师刘海军。刘律师表示,鉴于高昂的物业管理费令该物业出租困难,导致业主投资亏本,周小姐可与其他业主联合起来,与物管公司协商降低物业管理费标准,如协商未果,可通过成立业主大会选举、成立业委会,通过业委会重新选聘物管公司。另外,因该物业入住时间长,形象不佳,业主们可联合起来共同出资整修,改善环境,提升写字楼形象,一定程度也可提升租值。

  记者调查

  写字楼物管费无行业指导标准

  就写字楼管理费标准,记者采访了城建兴业地产工商铺部总监朱辉。朱辉表示,关于写字楼物管费标准,市物价局并没有具体的行业指导收费标准,只有行业惯例。甲级、乙级写字楼的划分标准除了是否有中央空调外,还要看物业及管理质素,如是否配置智能管理系统、高档电梯以及知名的管理团队等等。无中央空调的乙级写字楼,通常物管标准是8-10元/平方米/月,由知名管理公司管理的,收费10-15元/平方米;带中央空调的乙级写字楼,通常物管费20元/平方米左右。由知名物管公司或专业团队负责的甲级、超甲级写字楼,物管费收费标准通常是25-30元/平方米,合景国际金融广场是30元/平方米/月,而中信广场、富力 (论坛 新闻)中心和粤海天河城广场等超甲级写字楼,物管费是29元/平方米/月。这些写字楼还实行“一费制”,该费用已包括管理费、空调费、公摊电费、卫生费等费用。

  中原工商铺市场及研究总监刘广浩指出,中央空调的成本非常大,就算是乙级写字楼,如果是按“一费制”标准来收费,按成本计确实至少在20元/平方米/月左右才能维持。

  就这一问题,记者采访了广州市物业管理行业协会会长李卓章,李卓章表示,广州市政府只对普通住宅物管费定出指导价作标准,物价部门每年会对物管费做调查,视需要出台新的物管费指导价基准价和浮动幅度等相关标准。但写字楼方面目前完全是市场价,具体以发展商和业主约定为准。按相关规定,发展商在租售写字楼前都应提前告之物管费标准,如果物管标准已在租售合同里有约定的,以合同约定标准为准;如果租售合同里没有约定物管标准,则物管公司应在取得物价局的收费核准批文后,才能按物价局核准的标准收费。

  记者发现,周小姐提供的写字楼销售合同中,没有关于物管费的约定。周小姐表示,之前已多次向物管处工作人员要求出示物价局核准收费文件,物管公司人员每次都推托,从未出示过相关文件。

  上周一,记者到新世纪商贸中心物管处现场询问物管收费标准时,有如此对话:

  记者:“你们收费这么高有没有物价局批准啊?”

  物管公司工作人员:“这你就不用管啦,我们能收这么高肯定有道理的。”

  记者:“那究竟有没有物价局的批文啊?能不能拿出来看一看?”

  物管公司工作人员:“当然有(批文)了!(批文)在我们老板那里,哪能随便让人看的!”

  有中央空调的乙级写字楼物管费标准

  信德商务中心:15 元/平方米/月

  城启大厦:18 元/平方米/月

  新光商务港:20 元/平方米/月

  羊城国际商贸中心:23 元/平方米/月

  无中央空调的乙级写字楼物管费标准

  柏丽商业中心:6 元/平方米/月

  广东港澳中心:7 元/平方米/月

  和平商务中心:8 元/平方米/月

  天秀大厦:9 元/平方米/月

  越秀城市广场:10 元/平方米/月

  保利中宇广场:12 元/平方米/月



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