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深圳超高层项目陆续建成 写字楼地标时代来临


www.nsfang.com  来源:深圳新闻网-深圳特区报 时间:2010-06-07 09:17:14

   六年内深圳超高层

  写字楼批量建成

  作为改革开放的前沿,深圳现已发展成为举世闻名的国际化大都市。2005年5月《深圳综合配套改革试验总体方案》获批,“深港地区”获得了国务院批复的“五大中心”:全球性的“金融中心”、“物流中心”、“贸易中心”、“创新中心”和“国际文化创意产业中心”。
这是深圳继1980年8月被全国人大常委会批准设置经济特区后,又一重大发展机遇期。

  回顾特区的发展历史,特区的建设者们创造了一项项骄人的成绩,而其中超高层写字楼物业的发展,也见证了深圳特区的发展历程。

  深圳第一栋有代表性意义的超高层写字楼为80年代建设的国贸大厦。国贸大厦共53层,高160米,以三天一层楼的速度建成,创造了中国建筑史上的新纪录。国贸大厦也是中国建成最早的综合性超高层楼宇,当时有“中华第一高楼”的美誉,是深圳接待国内外游客的重要景点,国贸大厦可称之为“深圳经济特区的窗口”,也是“中国改革开放的象征”。

  国贸大厦这个“深圳第一”并没有保持太久,很快就被上个世纪90年代后期深圳建成的新标志性建筑――全球10大高楼之一的地王大厦所超越。大厦总高度384米,于1997年投入使用,建成时曾是亚洲第一高楼,也是全国第一栋钢结构高层建筑,目前仍位居中国十大高楼之列。从大厦建成到现在,似乎大家都喜欢用具有标志性形象的地王大厦来代表深圳,在宣传深圳这座城市的时候,也总会见到地王大厦的身影。

  2005年以后,市场的目光逐步转到福田中心区这个正在快速发展的新兴城市商务核心区,区内涌现出一批以国际标准产品硬件为核心竞争力的超高层写字楼。这些写字楼虽然没有刷新新的建筑高度,但这些写字楼产品硬件的高端配置,却得到了市场客户的认可,福田中心区也快速发展成为深圳的新商务核心区。

  福田中心区内具代表性写字楼建筑有国际商会中心、诺德中心、卓越时代广场和新世界中心等,这些写字楼采用了多种先进的设备设施,如高速电梯、网络地板、6类布线、VAV空调系统、LOW-E玻璃幕墙等。这些设备设施的使用,大大提升了写字楼使用的舒适性和环保性。如:高速电梯缩短了乘客的等待时间;网络地板保证了办公空间的完整性;6类布线更好的满足了客户长远发展的需求;先进的空调系统则提升了室内空气的清新度;而LOW-E玻璃幕墙能更有效的利用自然可见光,同时还能有效阻挡紫外线和红外线,从而大大降低大楼的能耗。

  预计在未来6年内,深圳将有大量的超高层高品质写字楼项目将陆续建成。其中分布最集中的是福田中心区,将有包括平安IFC在内的众多总部式高品质写字楼项目陆续建成,而这些高品质的写字楼物业的建成,不但使深圳写字楼的建筑高度提了上去,也使得深圳的城市面貌和写字楼物业的产品品质也提升到一个新的高度,也与深港“五大中心”的城市定位相吻合,可以有效吸引全球各行业优秀企业的进驻,从而不断优化深圳的产业结构,提升深圳的城市竞争力。戴德梁行(深圳)

  论今

  写字楼加快更新换代步伐

  经济快速发展,商务日益演变,写字楼更新换代的步伐也在不断提速。由传统到现代,由低端到高端,由单一到多元,如今深圳商务写字楼市场已经变得多姿多彩。然而,一切都是瞬息,一切都会过去,希望在于未来。因此,沿着历史轨迹窥探未来趋势似乎更有意义。

  空间布局 三足鼎立

  沿着深南大道一路西行,如同穿越时空隧道一般,便可以对深圳写字楼市场的前世今生有个初步了解。整体而言,深圳写字楼市场呈现三足鼎立的格局。其中,罗湖代表过去,南山代表未来,福田如日中天。这一点通过鳞次栉比的高楼大厦和入驻企业的数量质量能够清楚地反映出来。今年年初,在深圳认定的180家总部企业中,福田区以93家的数量占据绝对优势。此外,福田有各类金融机构总部100多家,同样占据全市的半壁江山。

  不过,双中心的定位和城市更新的启动,让南山与罗湖商务写字楼市场的发展也充满了期待,只是期待的内容有所不同而已。南山的前海中心作为深港合作先锋城区和未来珠三角的“曼哈顿”,因为其巨大的发展空间而给人以无限的想象空间。其开发建设一旦启动,深圳写字楼市场的发展必将跨越更高的平台。至于罗湖,与新兴的市场不同,无法进行“外延式”发展,只能依靠“内涵式”发展,在未来的竞争中能否避免被边缘化的命运,关键在于能否找到成功的更新模式,这同样也是一种发展趋势的引领。

  低碳建筑 绿色办公

  在商务写字楼的发展过程中,人们提出了诸多的衡量指标。其实,无非想传递一个信息――产品具有很高的综合价值。然而,产品价值又主要体现在如下两个层面:一个是技术层面,比如信息化、智能化等;一个是理念层面,比如生态化、人性化等。二者相辅相成相得益彰,本来无所谓孰轻孰重。但是,由于技术日新月异,容易引人注目,进而引领时尚,所以技术层面做的相对充分,理念层面做的相对不足。目前,全国乃至全球都在倡导低碳建筑和绿色办公,这既符合科学发展的精神,也顺应了人性化的终极目标。

  国际能源机构发布的《世界能源评估报告》显示,中国二氧化碳排放量已超过美国位居世界首位。以至于中国自主提出到2020年的二氧化碳排放强度降低40%-45%的目标。此外,我国单位GDP能耗不仅高于欧美和日本,而且高于世界平均水平。其中,建筑能耗又格外突出。在我国能耗结构中,建筑占据了大约1/4;用电结构中,建筑也占据了大约1/4。现有的建筑面积中,95%为高能耗建筑,每年新建建筑面积中也有80%为高耗能建筑。因此,低碳建筑必将成为写字楼未来的发展趋势。

  不仅如此,伴随着低碳建筑的是绿色办公,这可以极大地提高工作效率。因为在生态化的环境中办公,有益于身体健康,有助于心情舒畅,进而有利于潜能的自我挖掘和情绪的自我管理。美国能源资金会的研究结果表明,在绿色建筑20年的生命周期内,因工作效率提高而产生的无形经济效益占总经济效益的75%左右;节能减排等产生的有形经济效益只占到25%左右;净收益超过投资的10倍。与此同时,美国绿色生态建筑机构也证实,在节能生态建筑环境中工作,工作效率可以提高10%左右。

  后劲很足 前景光明

  2009年楼市火爆发展,以至于部分城市出现了“商住倒挂”的现象。其中深圳也出现过类似情况。如果说住宅价格迅猛上涨并保持高位是合理的,那么商业和写字楼的价格便有所低估;如果说这是不合理的,那么商业和写字楼的价格至少没有失去理性。总而言之,写字楼板块即使不存在“补涨”的可能,起码也不存在“回调”的压力。此外,近期国家出台了新的调控政策,与住宅市场受到较大冲击相比,写字楼板块仍在平稳运行。

  就长远来看,福田中心经过最近几年的迅速发展,凝聚力和辐射力与日俱增,规模效应也在日益显现。与此同时,前海中心――未来珠三角的“曼哈顿”呼之欲出,虽然无法一蹴而就,但是对深圳写字楼市场的发展而言,任何时候都是巨大的信心支撑。而且深圳在区域写字楼市场的竞争中也有特殊优势。一方面,政治特区香港和经济特区深圳的合作拓展了商务空间;另一方面,创业板的开启也会衍生更多的商务资源。

  总而言之,深圳商务写字楼市场的发展已经渐入佳境。未来期间,只要深港合作顺利,空间布局得当,迎合时代潮流,深挖产品品质,那么深圳商务写字楼市场的发展前景仍将被持续好看。

  (置业国际)

  顾后

  沉淀出来的写字楼“地标”

  近期房地产政策收紧,导致商品住宅成交一度进入低迷。然而,工商物业并没有受到新政明显的影响。根据世联地产对新政后深圳写字楼成交量的监测,写字楼市场整体稳定,甚至新政之后有增长之势。长期的积累、沉淀、经验、教训使得深圳写字楼市场的发展态势逐步明晰。

  短期波动与长期稳定

  早在20世纪80年代末期至90年代初期,深圳写字楼开始起步,从早期出让的写字楼用地来看,大部分为行政办公用地,商品写字楼很少。伴随着深圳经济的快速发展,20世纪的90年代中期是深圳市写字楼的迅速发展期,并达到巅峰状态。随后的亚洲金融风暴给深圳写字楼市场降了一次温,写字楼市场出现了第一次较大波动。

  相对于快速发展的经济,波动是短暂的,2001年以后深圳写字楼供应量稳步放大,整体市场呈现不断繁荣的态势,福田中心区高楼林立。高增长带来的过热现象最终导致2007年国家宏观调控政策的出台,加之2008年全球金融危机的冲击,致使许不少具备销售条件的项目延期入市,写字楼发展进程趋缓。

  2009年上半年,国家一系列刺激政策的出台使房地产市场较2008年的低迷发生了根本性的转变。从第二季度开始,房地产价格、成交量迅速上涨,在这一轮的房地产行情之中,不论是住宅市场还是商务、商业市场,投资投机资金、避险资金成都为了重要的推动力量。

  从深圳写字楼发展历程来看,尽管有短期经济因素和政策因素导致的波动,但总体发展较为平稳。深圳写字楼空置率水平也一直保持在较低的水平,这与深圳经济的稳定快速发展是密不可分的。

  多点开花和区域升级

  经历了2005年的快速发展、2007年的疯狂,2008年的深度调整、2009年全面复兴和2010年的稳步发展,深圳写字楼市场更加成熟起来。“多点开花、区域细分升级”的格局表现得更为明显,逐步形成“福田中心”和“前海中心”两大中心。深圳写字楼市场发轫于福田中心,由罗湖、福田中心区沿深南大道一路向西发展,代表着深圳写字楼市场发展的最高成就,引领着深圳写字楼的发展方向。前海中心写字楼市场呈现多元发展的局面,差异化明显。后海国际金融/超级总部区、前海生产型总部区、蛇口工业总部区、科技园高科技产业区、散点式的侨城北个性化产品供应区域以及“大沙河创新走廊”新一代创新基地都将促进南山多元化产品格局进一步发展和凸显。

  深港“中心”的大利好

  2009年“深港地区”顺利获得了国务院批复的“四大中心”:全球性的 “物流中心”、“贸易中心”、“创新中心”和“国际文化创意产业中心”。“四大中心”将带动深圳城市地位的提高和写字楼需求的增长。据长期市场经验的积累,“物流”、“贸易”、“创新”、“国际文化创意”等行业高度契合深圳写字楼的购买客户行业归属,为港人在深圳购置办公物业带来极大可能。随着深圳城市地位的不断提升、产业结构的逐步升级,极大刺激了深圳相关企业的发展。加之深港一体化不断推进,深圳写字楼市场发展逐步趋于成熟,出于价格的吸引,港资企业的办公需求将向深圳延展,特别是罗湖、皇岗口岸、西部通道等深港联通必经要道。

  单一产权和西进运动

  积累和沉淀使得深圳写字楼市场逐步与国际接轨,单一产权物业为市场主流的趋势日益显现,未来租赁型物业,尤其是福田中心区租赁型物业相对于销售型物业占写字楼市场总供应比例相应提高。从发展前景来看,福田中心将朝着更为高端和成熟的方向发展并逐步由可售型物业时代转换到租赁型物业或单一物权时代,相比而言前海中心写字楼市场未来具有更大的空间。深圳写字楼市场格局不断的西进中,南山旧工业厂房改造、宝安新生核心等深圳湾区域的市场将逐渐爆发。由于地缘位置、政策扶持上的优势,在“深港一体合资共建”的政策下,前海中心写字楼市场将有更大的畅想空间。不久的将来,可售型物业集中区域将从福田中心转移至前海中心。

  写字楼地标时代来临

  在深圳商务时代急速发展、地标建筑比比皆是的今天,很少有真正的地标深入公众的内心。日本建筑大师黑川纪章说:“我们已经不能仅仅从建筑的高度、从人们的视觉效果上来理解地标建筑了,这样的时代正在成为过去……”。地标建筑的意义在于,它是可以与人们心灵共鸣、标注在人们记忆中的建筑。现如今,罗湖、福田和南山的区域新地标建筑正进行得轰轰烈烈,正因为如此的声势与规模、如此的壮观与经典,新地标建筑综合体被永久载入深圳发展历史中。优秀的、功能合理的地标建筑是深圳经济文明和建筑文明的象征,也是深圳形象的一张“名片”。



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