上海写字楼租售中心
 
免费咨询:400-601-8997
| 设为首页 | 加入收藏
首页 | 精品楼盘 | 写字楼出租 | 写字楼出售 | 创意园 | 商务中心 | 住宅 | 新闻动态 | 成交案例 | 业主放盘 | 诚聘精英
 楼市热点 | 写字楼资讯 | 财经热点 | 小 贴 士 | 娱乐新闻 | 成交案例 | 法律法规 | 文本下载 | 行业新闻 | 
 首页写字楼资讯 》 新政后从商住倒挂看商业地产价值回归

新政后从商住倒挂看商业地产价值回归


www.nsfang.com  来源:中国新闻网 时间:2010-06-07 09:14:17

受新一轮楼市调控政策的影响,住宅成交显著降低。DTZ戴德梁行华东区董事总经理陆逢兆指出,“住宅市场遭到调控,大量资金急需寻找新的投资渠道时,正值复苏的商业地产引发机构投资者和开发商的关注,未来升值潜力值得期待。”

目前国内一线城市,例如上海,很多商业物业的价格比同地段的住宅低很多,出现商住倒挂的现象。这在国外的核心商业城市非常少见。例如今年一季度转手的新天地白金大厦,售价约为6万元/平方米,而同区位的住宅物业售价则在8-10万元/平方米。国内此轮出现的商住倒挂现象一方面来自于内地商业地产尚在发展过程中,另一方面也因为国际金融风暴背景下的特殊时期所造成。陆逢兆预期:“伴随着全球经济复苏以及上海作为未来国际金融中心的持续发展,更多资金将会流入商业地产,必然扭转形势,最终实现商业地产价值的回归。”

金融危机和救市政策双重作用下的商住倒挂

针对商住倒挂的现象,陆逢兆指出,“以商铺和写字楼来说,目前上海处于核心地段的顶级商业物业如恒隆广场、国金中心等都较周边住宅有更高价值,不存在商住倒挂现象,而普通甲级写字楼倒挂情况比较普遍。”究其原因,主要因为金融危机爆发后,商业地产首先受到波及。尽管住宅也受到影响,但随后政府出台的救市政策在住宅市场产生了立竿见影的效果,商业地产却无法因为国内的政策短时间内摆脱金融危机的阴影。在全球经济形势尚未明朗的时期,商业地产尽管有所复苏,目前尚未回归到金融风暴之前的水平,由此形成了一个特殊的商住倒挂的时期。

另一方面,普通甲级写字楼在品质和区位上也受到一定的限制。随着物业的投入使用,设施逐渐陈旧,后期缺乏专业管理,造成整体品质下降。而地处非核心地段的一些商业地产如果位于传统的住宅区域,形成了某种“错配”的现象,在这类成熟区域中,住宅的配套最先得到完善,住宅物业价值得到普遍认可,而商业物业的配套则需要更长的周期,由于商业氛围不够,而跨国公司进驻尚需时日,因此这类区域的商用物业价值无法立刻凸显。

租金筑底商业地产价值有待回归

根据DTZ戴德梁行2010年一季度物业报告显示,目前上海甲级写字楼平均租金仅为5-7元/平方米/天,虽然有所回升,但尚未回复到2008年金融危机爆发前的租金水平。陆逢兆表示“政府的楼市调控政策无意打压商业地产,因为商业地产租金尚处低位。”

众所周知,上海在08、09年商业物业供应较大,而金融风暴带来的负面影响降低了需求,造成供需失衡,直接影响了租金与售价。到2010年,从供应来看,以陆家嘴为例,实际部分写字楼供应被大型银行等金融机构整体收购,所以可供租赁的供应面积并不大。从需求来说,随着国内市场的信心恢复,企业重新制定发展计划,租售需求也有所回升。以上供需变化带来租金的回稳。陆逢兆表示:“随着目前供应的逐步消化,一旦核心地段的优质物业供应稀缺,租金必将加速上涨,未来租金回报率将会有明显回升。”

从投资角度看,租金回报率和物业升值组成了商业地产的总体回报率。以写字楼为例,一般写字楼租约的周期为2-3年,2008年写字楼市场租金下滑严重,很多公司借势换租,以此推算,2008年签订的租约约在2010-2011年到期,此时经济环境应有很大好转,租金水平必然大幅提升。在甲级写字楼供应紧缺的香港,目前中环及上环地区甲级写字楼租金约在25元/平方米/天,是上海租金水平的4-5倍。陆逢兆表示“如果租金上涨20%,同时带动房价的升值,那么物业的整体回报率的提升将相当可观,相信随着上海未来迈向国际金融中心战略实施,高品质商业地产的价值必然得到更多投资者的认同。”

本土开发商借机转型商业地产

随着新政密集出台,内资开发商正在酝酿着向商业地产领域的转型。DTZ戴德梁行华东区董事总经理陆逢兆表示:“以成熟市场的经验来看,长期持有一定比例的商业地产可以使开发商的风险更可控,企业在这一轮住宅调控中应更清楚的看到资产组合配置的重要性。”

近期,多家内资房地产企业加快布局商业地产的步伐。4月初,万科接手位于CBD核心区赢嘉中心,半个月内万科连续接手了三个商业地产项目;4月13日,保利房地产宣布未来3~5年,将持有性商用物业的投资比例增大到全部投资的30%;金地集团也表示将商业地产的开发和运作作为未来重要战略规划,今年计划将20%的资金投向商业项目。“或许这次的楼市调控正是一次推动房地产企业转变经营策略的机会。”陆逢兆指出。

过去内资开发商长期以住宅的滚动开发为主,对于持有型项目的投入较少。最多是在开发住宅小区的同时配套一些商业物业,但总体来说比较零散。随着市场情况的转变,拿地越来越难,政策影响力度逐渐加大,通过买地、卖楼的经营模式获取利润越来越不稳定。尤其对于房地产上市公司来说,持续的收益和稳定的利润,可以令持有公司股票的人,尤其战略投资者,增强对企业的信心。持有和运营商业地产无疑可以帮助房地产企业更好的控制风险,持有型物业达到一定规模的时候,管理成本也会降低,每年还能带来大量稳定的现金收益。

陆逢兆认为,开发商建立商业地产运营部门是未来发展方向,企业应投入一定资源用于优质资产的管理。“企业财富需要一个聚集的过程,虽然资产管理部门不像开发部门,能立刻赚钱,相反是个花钱的部门。但是这个部门可以帮助企业进行整体投资组合,规划长远的资产配置策略,帮助企业减少风险,达到持续稳定发展的目的。”例如在香港,很多成熟的开发商持有型物业比开发销售型物业还要多。

从宏观层面来说,其实土地永远是稀缺的,所以最优质的土地和物业,也需要持有和用心经营,像恒隆广场、环球金融中心、国金中心等优质物业,也是吸引很多优秀公司进驻上海的原因之一,这对于城市的经济发展也是有好处的。



上一篇: 土地增值税清查在即 地产商资金链雪上加霜 下一篇: 绿地集团借“高楼”揽地 商业地产超千万平方米





 相关动态
·企业办公的最佳选择——金虹桥广场租赁 2015-01-05
·公司入驻的选择——美恒大厦出租 2015-01-02
·凯虹大厦出租——你明智的选择 2015-01-02
·详解新翔商务大楼出租信息有哪些? 2015-01-01
·金百亿商务楼出租——您正确的选择 2015-01-01
·申虹国际大厦出租详细信息介绍 2014-12-31
·首乌丽亚商务楼出租——您的最佳选择 2014-12-31
·选择灿虹商务大厦出租的主要优势有哪些? 2014-12-30
·金虹桥广场出租的注意事项有哪些 2014-12-30
·写字楼租赁指南:选择永腾大厦租赁的主要因素有哪些? 2014-12-29
 
 联系方式
联 系 人: 李小姐
联系电话: 400-601-8997
电子邮件: nsfang@126.com
 快速查询
浦东新区 杨浦区 虹口区
黄浦区 闸北区 静安区
卢湾区 徐汇区 长宁区
闵行区 普陀区 宝山区
青浦区 南汇区 松江区
奉贤区 嘉定区 金山区
面积范围: - 平米
租金范围: - 元/平米
关 键 字:
 
 计算工具
单  价:
管理费:
面 积:
汇率(参考值):6.90 (采用国家浮动汇率)
计算结果: 元/月
 精品楼盘推荐
·Fancy Carp 558 12元/平米/天
·中房长治大楼 2元/平米/天
·1876老站创意园 2.5元/平米/天
·浦汇国际金融广场 7元/平米/天
·露香园·淮海金街 10元/平米/天
·雪野788 4.5元/平米/天
·虹口soho 6元/平米/天
·国展中心 4元/平米/天
·长宁来福士广场 8元/平米/天
·soho临空 4元/平米/天


  设为首页 | 关于我们 | 联系方式 | 免责声明 | 友情链接  | 上海办公楼 | 上海写字楼 | 浦东写字楼 | 南京西路写字楼 | 行业新闻 | 网站地图   
咨询热线: 400-601-8997  Email: nsfang@126.com 【 上海写字楼租售中心 】
Copyright@ 2021 Nsfang.Com All rights Reserved 沪ICP备07025343号